裁判要旨

尚未建成不满足交房条件的房屋，在客观上无法转移，但楼层、房号、面积均具体明确的情况下，属于特定物；若购房人已支付全款，则该房屋不属于破产财产，购房户有权行使取回权。 

案情简介

一、2012年12月6日，张某与某来公司签订了六份《商品房买卖合同》，约定张某向某来公司购买六套商品房，总价合计6560000元，交房日期为2013年12月30日。

二、此后，某来公司为张某在房地产管理中心登记备案；张某也向某来公司交付了全款。但此后某来公司仅完成了房屋主体机构，但未竣工验收，也未向沃凯洪交房。

三、2013年12月18日，某来公司以其不能清偿到期债务且已严重资不抵债等为由向法院申请进行重整，法院于次日受理某来公司的重整申请，并指定了管理人。

四、此后，沃凯洪向管理人主张六套商品房并不属于破产财产，应当取回；但是，管理人则认为案涉的六套房屋尚未竣工也未交付，属于破产财产，不同意取回。

五、无奈，沃凯洪诉至法院要求确认案涉房屋不属于破产财产，并要求取回。本案经宁波中院一审、江苏高院二审、最高院再审，最终确认案涉房屋不属于破产财产，沃凯洪有权取回。

裁判要点

本案的争议焦点是，不满足交付条件的房屋是否属于破产财产。某来公司认为不满足交付条件的房屋属于破产财产。因为，商品房尚未建成，因此不是标的物，客观上也无法转移占有，即涉案的商品房并非特定物且不符合《审理破产案件规定》第七十一条第五项“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”的情形；故不满足交付条件的商品房仍属于破产财产。另外，《审理破产案件规定》因破产法的实行，已经失效。但各级法院都认为，尚未交付的房屋属于特定物，并不属于破产财产。理由如下：

一是《审理破产案件规定》依然适用。因为《破产法》实施后，《审理破产案件规定》未被最高院废止，且《破产法司法解释二》第二条规定的四种情形并未否定《审理破产案件规定》第七十一条第五项“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，不属于破产财产”的适用。

二是不满足交房条件的房屋也属于“尚未转移占有”的特定物。首先，张某所购商品房的楼层、房号、面积均具体明确，与其他房屋相区别，系特定物。其次，《审理破产案件规定》第七十一条第五项规定的“尚未转移占有”，不仅包括可以转移占有但尚未转移的情形，也应包括客观上不符合交付条件，尚无法转移占有的情形。最后，在张某交付全款后，案涉房屋并不属于破产财产。进而，沃凯洪享有取回权。

实务经验总结

一、对于购房人来讲，在其已经交付全款后（包括通过按揭交付房款的购房人），即使开发商破产重整，其也有权要求开发商继续履行交房的义务。但是，在实践中，也有部分法院以购房人仍未取得房屋所有权，且《审理破产案件规定》第七十一条第五项已被《破产法司法解释二》第二条所替代等理由，主张购房人没有取回权（见下文延伸阅读案例四）。

二、对管理人来讲，其也必须认识到即使房屋还没有交付或过户，已支付全款的购房人，均有权要求债务人继续履行交付房屋的合同义务。

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