《国有征补条例》第19条第1款对补偿价值的最低标准及评估规范进行了专门规定，一是规定被征收房屋的补偿价值不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格；二是规定被征收房屋价值应当按照房屋征收评估办法，由具有相应资质的房地产价格评估机构进行评估后予以确定。《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《评估办法》）第10条则结合征收实务中供被征收人选择的两种补偿方式（即货币补偿、产权调换），进一步明确被征收房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日，用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

　　以上规定的重要意义在于为条例第2条的公平补偿原则提供制度安排，实现“权利兑现”。主要表现为：首先，完全按照市场价格衡量房产价值。房屋价格评估制度是保障公平补偿的核心制度，然而2001年《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《城市拆迁条例》）时期的房地产评估仍然是“准市场化”的，实际执行中常出现评估价格远低于房地产市场实际交易价格的现象，造成被拆迁人在补偿安置中处于不利的地位，《国有征补条例》确立的“不低于被征收房屋类似房地产的市场价格”标准，意味着被征收人所得的补偿不会比未征收情况下自愿交易所得的少，这是一个“完全市场化”的标准，必然带动房地产评估方法的改革。因《评估办法》明确对房屋价值的评估，不再综合《城市房屋拆迁估价指导意见》（以下简称《估价意见》）规定的政府定期发布的“指导价”， 而是完全按照市场交易价格来计算，有记者称之为实现“和谐拆迁”的重大举措之一，站位于基本的“市场主体”角度，不仅给予被征收人充分的地位和话语权，更充分体现政府方面对私有物权的尊重。其次，设立兜底标准保障群众居住权利。确立不低于类似房地产的市场价格制度，可以使被征收人用所得补偿在市场上买到区位、面积、用途、建筑结构等方面相当的房屋，这是本条例确定的一项新制度，是针对被征收人的保护性条款。原国务院法制办、住房和城乡建设部负责人在就《国有征补条例》答记者问中指出，制定条例的总体思路之一是“通过明确补偿标准、补助和奖励措施，保护被征收群众的利益，使房屋被征收群众的居住条件有改善、原有生活水平不降低”，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，市场价格包含了土地使用权的价值，不低于市场价格就可以保证被征收人所得补偿在市场上能买到区位、面积、用途、结构相当的房屋。最后，明确公告之日作为估价评估时点。房地产估价理论认为，“确立价值时点原则的意义在于：价值时点除了说明评估价值对应的时间，还是评估估价对象价值的时间界限。例如，有关房地产的法规、政策和估价标准等的发布、修订、废止和实施日期等，均有可能影响估价对象的价值，因此在估价时究竟是采取发布、修订、废止和实施日期之前还是之后的，就应根据价值时点来确定。” 明确以公告之日为正式的评估时点，可以与征收实务中的预估时点相区别，通过配套措施保护被征收人的合法权益。笔者认为，直接将公告之日作为私有产权的时间界限，这种“一刀切”的规定更具普遍性和确定性，有其积极意义：一是锁定评估对象，防止突击建房、改变用途。与《国有征补条例》第16条第1款规定的精神相符， 不鼓励“确定房屋征收范围后，不当增加补偿费用”的投机行为。二是统一补偿标准，防止权力寻租、有损公平。因人而异的评估时点只会增加被征收人的“寻租”空间，导致不当增加补偿费用的现象严重，对依法搬迁的住户不公，极易引发征迁“回流”。三是因公告张贴于征收范围内及其周围醒目、易于公众阅读的地方，也因公告载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等重要事项，没有比之更适合作为同一征收项目评估时点的时间节点。

　　尽管原则易于阐述，但运用征收权的具体细节却常常导致棘手而有争议的问题，比如之前热议的“公共利益如何界定”问题，以及本文涉及的“如何看待合理补偿”问题。有人提出，评估时点“一刀切”的规定过于僵硬，在估价目的明确的情况下，未考虑迟延补偿、补偿间断等特殊情形下导致的评估时点与评估对象的实际状况、房地产市场的交易行情不匹配的问题，无法如实体现财产的应有价值，进而有碍公平补偿原则的实现。

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