【案情简介】

2014年6月9日,张某租赁了徐某的临街商铺,用于经营餐饮,双方签订了《租赁合同》,约定合同期限为5年,截止日期2019年6月9日,租金为每年2万元,每年6月9日缴纳下一年的房租,承租人不得对房屋进行转租。合同签订后,张某缴纳了1年的房租及押金,花费6万元对房屋进行装修后,便投入快餐经营。

2016年8月,徐某与他人因债务纠纷发生诉讼,法院判决后,涉案商铺被法院强制执行。2017年4月,案外人周某通过拍卖获得该房屋所有权。周某办理房屋产权登记后,便要求张某停止经营,搬出房屋。由于张某快餐生意较好,在附近已经小有名气,张某不同意搬出,以“买卖不破租赁”为由,要求继续履行租赁合同。

【调查与处理】

在周某不断催其搬走的情况下,张某诉至法院,请求保障其租赁权。经过审理,法院判决由周某继续履行合同。

【法律分析】

1.根据合同法第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,而最高人民法院《人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款规定,拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。对于房屋拍卖之前就存在租赁权,如何协调好新房主与承租人的利益?司法实践中,一般采用承受主义,即租赁合同对于新房主仍然具有效力。

2.本案中,徐某与张某签订租赁合同时,法院并没有对涉案房屋进行依法查封,房屋也不存在担保物权。因此,签订合同时徐某有权对房屋进行占有、使用、收益,可以进行出租。同时,徐某将此房屋出租给张某时不存在欺诈行为,张某取得该房屋的租赁权也属于善意。现徐某与张某均没有主张解除合同,原租赁合同有效。由于周某取得了房屋的所有权,因此履行合同主体变更为新房主周某。关于新房主周某的权益保护,周某从取得房屋所有权后,就有权获得该房屋的收益,有权按照原合同规定数额,向张某收取房屋租金。

3.如若房屋在法院查封后才被出租的,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条的规定,租赁房屋在租赁期间所有权发生变动的,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,如果房屋出租前已被法院查封的,法院不予支持。该租赁权将不再受法律保护。若是出租人为了规避执行的不利后果,与承租人恶意串通签订租赁协议的,由于行为本身违法,根据合同法第52条规定,合同无效,同样也不受法律保护。

【典型意义】

本案具有一定的典型性和代表性。一方面，租房在我们的生活中已经司空见惯，但由于租客对房东的财产等状况无法详尽了解，时常陷入不必要法律纠纷又不知该如何维权；另一方面，在如今房价飞涨的时代,通过法院拍卖取得房屋所有权已逐渐成为一种规避高房价的新方式，而作为房屋购买人,在拍卖时稍不注意，就会买到存在权利瑕疵的房屋而陷入纠纷。本案对于租客和房屋购买者双方都起到一定的教育和警示作用，先后被检察日报、正义网以及多家检察院网站转载，影响广泛。

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