案例：小刘老家在甘肃天水，在北京漂泊了多年后，他和妻子终于下决心去离天水不远的西安买房。去年初（当时西安房价还没有上涨），小刘到西安相中了一处二手房，并和房主签订了购房协议，就等着网签、过户。然而不幸的是，小刘前脚回到北京，后边西安的房价就起飞了，房主磨叽了好几个月，最后通知小刘房子不卖了，要不你去法院告我吧。这事情明摆着，人家守家带地就是耍流氓了，欺负你外地人奔波不易，而类似的事情并不少见。

在二手房买卖中，防范卖家反悔的招数有很多，本文重点介绍下违约金的问题。很多情况下，我们买卖二手房是通过中介机构，他们都有格式合同，这个时候我们切不可在业务员的催促下，草草签字了事，而是要坚持签署补充协议，来确定违约责任，通常也就是违约金。

一般情况下，我国《合同法》采用的是填平原则，也就是如果一方违约，给对方带来的损失是多少就赔多少。在房价起飞的情况下，卖家也在算经济账，如果房价上涨的钱多于赔偿的数额，还是划算的，所以他坚持要违约，我们就要通过违约责任打消他这个幻想。

按照《合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。这里就涉及到一个关键的词那就是“预期的利益损失”。在房屋买卖中，最大的预期利益损失就是“错失了和别人缔约的机会”，再进一步说就是，在卖方绝对过错反悔的情况下，我本来买了你的房子，房价上涨了，我本来可以小赚一笔，现在你违约，造成我赚不到这笔钱，应该赔给我。比如小刘要以8000元的单价买100平米房屋，总价是80万元。后来房价上涨到1万元，小刘本来可以赚20万元，现在卖家违约，造成小刘赚不到20万元，卖家应该赔偿小刘的损失20万元。通过计算可以看到，卖家一旦反悔，他能赚到的钱和赔偿的钱持平，对于卖家来说没有什么赚头，他就要掂量掂量是否需要反悔了。因此，在签订合同时，我们一定要在违约责任中，明确写明赔偿的项目，其中重点是加入“可得利益损失”这几个字，并对这几个字进行解释，也就是计算进房价上涨的因素。(具体案例可以参照2009年6月北京市第二中级人民法院北京市通州区宋庄“画家村”农村房屋买卖损失赔偿第一案)

说明白了违约的基数，我们再说说违约金赔偿数额的计算。很少有人知道，我们的违约金分为补偿性违约金和惩罚性违约金。《合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。请注意，这里是说如果当事人违约金低了弥补不了损失，可以在法院起诉的时候，多要点，把损失全要回来，这就是“补偿性违约金”。但是仅仅是补偿我们还不解气怎么办，我们可以在合同中，约定“惩罚性补偿金”。

一提到惩罚两个字，那就是要加钱了。《民法》最讲究的是诚信，要有契约精神，卖房者故意反悔，那就很不讲究了，我们可以在赔偿基数的基础上，增加违约金的基数。还以小刘为例，他在签订合同时，可以在违约金的条款的最后一条加入，一旦卖方反悔，要支付损失的百分之130的违约金，这就是“惩罚性违约金”，要比实际损失多要百分之30。这多要的百分之30是有讲究的，不能高于这个标准。《合同法解释二》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，法院也可以进行适当的调整。因为惩罚毕竟要有个限度，不能过高，这也违背了公平的原则。但是能多要百分之30，也算是出了气了。因此在签订和同事，一定要在基数的基础上写上赔偿比例，让“惩罚性违约金”生效。

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