房产的问题在我们的实务中特别多,各式各样,细节各不相同,房产问题也几乎是离婚案件都会碰到的,房产这个内容其实都可以写一本专门的书,所以我也觉得婚姻中房产问题不太好讲解,无法面面俱到,那我最终就去繁求精,就讲一些典型的类型。
今天要探讨这种情况就是生活中普遍存在的,结婚之前已经有一方按揭买了房子了,登记在他自己名下,结婚之后夫妻俩用夫妻共同财产还贷款,如果离婚,这个房子归谁呢?
小明结婚之前,用他自己的积蓄,付了40万首付款,买了一套价值100万的房屋,房产登记在小明自己名下。2年后他和小兰结婚了,婚后由妻子小兰每月从她的工资卡里还这个房子的贷款,每月要还2000元。
10年过去,他俩要离婚了,房子从100万增值到了200万,这么值钱了,双方都想要房子,小明说这是自己结婚前买的,当然归他。小兰说,这么多年都是我在还贷款,房子应该归我。
法官会怎么处理呢?
按照法律规定,房子所有权仍然归小明所有,但是小明需要补偿小兰一部分金钱,具体补偿多少呢,就是他俩一共还的贷款的一半,加上这一半的贷款所对应的房屋增值部分。
我们来算一下,小明要给小兰多少钱?
每月还2000月供,10年就是2000*12*10=24万,因为是用夫妻共同财产还的钱,即使都是用小兰的工资还的月供,小兰的工资也是属于夫妻共同财产对吧,所以小明先要把24万的一半,就是12万给小兰。
同时,小兰也享受这12万对应的房屋增值部分。具体计算就是12万/100万*200万=24万。小明一共要补偿给小兰12万加上24万,一共就是36万。
当然以上的计算逻辑都是没有问题的,但是在我们具体办案的时候,有很多细节,尤其是证据的准备。
比如,我们需要去贷款银行打印出所有的还贷记录,好计算还贷总额,因为有的月供是等额的,有的不是等额还款,每月还款金额就不一样。
还需要对现在的房产进行评估,房子现在值多少不是咱们自己说的算,也不是随便问问房产中介,是需要向法院申请委托专业的评估机构出具评估报告。
对于房屋的原本价值,实务中不是按照最开始买房子时的合同价计算,而是按照含贷款利息的价格计算,就是合同价加上贷款总利息,这个贷款总利息也需要到银行的贷款合同中去确定。
这些细节,大家是不是觉得好麻烦啊,对,是有点麻烦,这些麻烦的地方也正体现我们律师的而工作价值。
所以专业的事还是交给专业的人办就好。