观点碰碰车17

吴安心

咨询人问：

商品房的预抵押

你好，我是2012年9月份在老家购买的一套商品房，银行的贷款是10月份批下来的。即去年10月份开始每月还贷。由于我是在外地工作，没有时间回家。办理完购房合同和银行贷款手续后，就一直没能回。在此期间，开发商有打过几次电话给我，要求我回家一趟，配合他们，和银行，开放商一起到房管局办理房子的预抵押登记，我电话中一直告知今年过年的时候可以回来协助他们办理。当时给我电话的开发商业务员也没有说什么。今天接到他们一个电话，告知说：银行通知他们，由于我逾期一年没有办理预抵押登记，银行将扣除开放商的保证金。该业务员告诉我，如果银行扣保证金，那么他们会对我进行追索。请问：银行这么做是否有法律依据?另：开发商没有对购房者尽到预先告知的义务，即预先没有告知不及时办理预抵押登记，购房者需承担的后果的情况下，是否对购房者有追索权?

问题补充：无。

其他律师观点一览：有追索权。

我的意见：

仅从你的陈述来看：

一、“银行这么做是否有法律依据?”有法律依据。按揭银行与房产公司签订商品房按揭贷款合作协议时，一般约定，如房产公司不能办理按揭房屋抵押登记的，由房产公司承担违约责任，银行会扣划相应保证金。

同时也会约定，房产公司按进度办理抵押登记后，按揭银行向房产公司按进度返还扣划的保证金。

二、“开发商没有对购房者尽到预先告知的义务，即预先没有告知不及时办理预抵押登记，购房者需承担的后果的情况下，是否对购房者有追索权?”对与你按揭金额相应保证金的同期贷款利息有追索权。开发商不能及时办理抵押登记由你造成。

“在此期间，开发商有打过几次电话给我，要求我回家一趟，配合他们，和银行，开放商一起到房管局办理房子的预抵押登记”开发商已履行了告知你办理抵押登记的义务。违约责任是合同法强制性规定，无须告知产生效力。

保证金所有权为房产公司，实际上是按揭银行在管理。房产公司不能及时回笼与你按揭金额相应保证金，可能有相当于同期银行贷款利息损失，该损失由你造成，你可能要承担相应违约责任。

以上意见仅根据你的单方陈述作出，没有审核分析其他证据材料，仅供参考，不能作为你处理本案的最终根据。

2014年1月1日