案情简介
马先生与刘先生与2015年9月19日签订了上海市房地产买卖合同，约定了由马先生购买刘先生名下的涉案房屋，房屋合同价为229万，约定于2015年12月19日过户。其余未做约定。同时双方签订了补充协议，约定定金为5万元，实际成交价为267万，其中首付款117万，剩余150万由刘先生配合马先生办理银行贷款方式支付。其中首付款时间双方并无书面约定，仅口头约定待马先生自有的房屋出售后拿到钱款即可交付给刘先生。涉案房屋内另有银行抵押贷款125万，双方口头约定待马先生首付款到位后由刘先生去提前还贷，涤除涉案房屋之银行抵押贷款。当天，马先生支付定金5万元。
到了2015年12月19日，双方因首付款未能交付导致没有办理过户手续。其后双方通过电话、短信交涉。刘先生告知马先生因房价上涨，不再出售该房屋，马先生表示要求继续购买涉案房屋。2016年3月10日，马先生支付了首付款，同时向法院起诉要求刘先生继续履行合同，配合其办理银行贷款，并在涤除涉案房屋抵押后配合马先生办理过户手续，同时搬离涉案房屋。马先生起诉同时申请财产保全查封了涉案房屋。
刘先生在收到诉状后同过律师向马先生邮寄了律师函，称因马先生怠于支付首付款，要求马先生在一个星期里支付剩余全部房款，否则将解除合同。同时刘先生向法院提起反诉，称马先生至起诉之日仍拒绝向其支付全部房款，系以其实际行为表示拒绝履行付款义务，致使双方合同目的无法实现，故要求解除双方就涉案房屋签订的上海市房地产买卖合同。
法院审理后认为：原被告约定实际成交价为267万元，却在上海市房地产买卖合同中记载房款为229万元，该条款无效，双方均有过错，但并不影响合同其他条款的效力，当事人仍应按约履行。双方签订合同是约定了过户时间却并未对包括首付款在内的房款支付时间作出约定，并且被告方明确同意原告方对117万以外的余款以贷款方式筹措，现原告已付清117万元，向法院缴纳了剩余150万元的履约保证金，并积极通过诉讼方式要求履约的情况下，以原告拒绝履行付款义务致合同目的无法实现为由要求解除合同，没有依据。据此，法院依法支持原告诉求。
争议法律焦点
马先生迟延支付首付款的行为是否可以导致合同解除？马先生能否要求继续履行？
双方约定由卖方刘先生配合买方马先生办理涉案房屋银行贷款事宜，该条款是否可诉？卖方是否有义务配合买方？
双方未约定涉案房屋交房事宜，买方是否可以要求卖方交房？
律师评析
第一，买方马先生迟延支付首付款的行为是否可以导致合同解除？
针对这一问题，关键点还是在于双方之间的合同约定。在本案中，双方签订的买卖合同及其简单，仅仅约定了房款、首付款、过户时间。其余包括首付款付款时间、违约后果、合同解除条件等均未做约定。在这种情况下我们认为买方只要在起诉前支付首付款即可，退一步讲，买方迟延支付首付款构成违约，但双方未约定违约可解除合同，在该合同可继续履行的情况下，买方自可要求继续履行。但同时双方约定了房屋的过户时间，这个时间是明确的，因此卖方不在约定的过户时间配合过户即构成违约。《合同法》第六十条明确：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6条、合同签订后，一方不愿意再履行买卖合同，而另一方坚决要求继续履行的，如何处理？ 答：按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。
《合同法》第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
因此，在本案中，卖方不履行合同义务，买方坚决要求继续履行合同。现合同不存在无法履行的问题，因此理应继续履行合同。
第二，合同双方约定，剩余的150万由卖方配合买方办理银行贷款支付。现卖方不愿意履行卖方义务，自然也不再配合办理银行贷款。在这种情况下是否可以判决强制卖方配合办理银行贷款？
由于办理银行贷款，需要买卖双方共同向贷款银行提供相应材料方可，在卖方不配合的情况下银行无法取得理应由卖方提供的材料，在这种情况下法院也无法强制要求卖方配合办理银行贷款。同时，法院考虑到买方尚未有150万余款未支付，未免之后买卖双方就该余款发生纠纷，在贷款不可行的情况下，法院要求买方现金支付150万到法院账户上作为履约保证金。
第三，买卖合同双方未对交房做任何约定，应如何处理？
在本案中，买卖合同双方未对交房做任何约定，因此买方在本案诉讼中一并要求卖方在配合过户后即将房屋交付给买方。在将房屋过户给买方后，房屋的物权人为买方马先生，马先生自然享有相应的物权，即占有、收益、使用、处分的权利。在这种情况下，为避免诉累，买方自然要求卖方交付房屋。法院审理后认为双方虽对交房时间未作约定，但在过户与付款义务均已经本案处理的情况下，原告主张交房，并无不当，予以支持。
结论
通过这一案例我们可以看到：在如今上海房价日益上涨的形势下，房屋买卖合同签订后卖家在利益驱动下以各种理由毁约，要求解除房屋买卖合同，并不惜支付违约金。那么在这种情况下买方该如何维护自己的合法权益呢？
首先，在合同订立阶段，最好咨询律师，起草一份内容详尽的房屋买卖合同。对房屋的价款、定金、首付款及相应的付款时间、过户时间、交房时间、户口迁移、违约责任、合同解除条件等内容均作出明确约定，这样即使以后纠纷发生也可按约解决。
其次，在卖方违约不履行合同的情况下，要积极拿起法律武器来维护自己的合法权益。在合同签订及之后的履约过程中要做一个有心人，积极保存好相应的书面证据。如合同、补充协议、付款凭证等，这样才能在诉讼中牢牢把握主动。维护好自己的合法权益。
最后，律师认为诚信是一个社会赖以进步的根本，也是人最美好的品德。买卖合同双方自愿签订了房屋买卖合同，双方均应预见可能存在的房价涨跌，这亦是商业风险的一部分。双方均应承受可能存在的商业风险，卖方不能因为房价的上涨而想尽办法去毁约，这既不为法律所容忍，也违背了基本的诚信原则。最终也损害了自己的利益。
