买卖双方签订的合同，一般是中介提供的二手房买卖合同。但是，不是交易双方简单的把空填完就是一份有保障的二手房买卖合同。该合同只是把二手房买卖过程中常规事项给以规范和提示，具体合同细节要由双方协商完成。每一个二手房的买卖，会因房屋的不同、付款方式的不同、交付的方式不同、违约责任的不同等，会有千差万别的变化。因此，在签订二手房买卖合同时，要特别注意如下事项：

1、合同的主体

签订二手房买卖合同的主体有两方，一是卖方，即房屋产权证上所登记的名字。产权所有人一栏有的登记一人，有的因共有而登记两人或多人。作为二手房出卖人一方就是产权证上所有人一栏所登记的名字，必须登记名字本人亲自签署，有一人则由一人签署，有多人就多人签署。如有委托，则必须出具公证过的委托书并查明受托人身份。主体另一方是买方，即过户后产权证上所有人一栏所要登记的名字，登记谁就由谁亲自签署！在签订二手房买卖合同中往往因为买卖双方因工作、时间调整等问题无法亲自签署，而由配偶代签、父母子女之间代签，这隐藏着巨大的法律风险。再次重申，切记要亲自签署！为了确保卖房人亲自签署，可以到房屋所在地房屋权属登记中心核验。

2、房屋状况

买房人对房屋现状一般会有全面的了解，比如位置、户型、楼层、朝向、装修、配套等。但往往忽视该房屋是否抵押、是不是小产权、是否出租、是不是尚未更名的继承房屋、是不是央产房等。如房屋存在抵押，则在交易过程中必须先偿还原有借款并办理解押手续后，才能过户给买受人。在提前还款环节，往往因出卖人没有提前偿还能力而由买受人先行代为偿还。如买受人同意这一方式，则必须和抵押权人见面沟通，把款项汇入抵押权人能够划帐的出卖人账户。买受人切记不可将款项直接支付给出卖人或汇入出卖人指定的账户。有的出卖人因自身还款压力大，收到买受人的首付款后会偿还高利贷，而不去偿还银行贷款。如该房屋为小产权房，则请买受人绕行，放弃购买！如该房屋出租，则要与承租人沟通，确定是否放弃优先购买权，以及能否及时腾退房屋。如能确定，则请承租人亲自签署文件。如为尚未过户继承房屋，则要审查继承手续，是否有关于继承的公证书、法院判决书或调解书。如没有此类文件，则依然绕行，放弃购买！如房屋为央产房，则要审查是否有原单位同意出售的文件。如有，可继续购买，如没有，则放弃购买。

3、购买价格

二手房买卖中，合同中约定的价格往往是出卖人所得净价，因买卖而产生的税费由买受人承担（虽然法律规定出卖人应交纳个人所得税或营业税，但交易习惯是由买受人负担，如一定要让出卖人交纳，则出卖人再提高房价，其实对买方来说是背着抱着一般沉）。因此，买受人在估计自己的购买能力时要考虑房屋交易税费的多少。这里着重讲一下“阴阳合同”。所谓“阴阳合同”一般是指为了规避高昂的税费签订两份合同，把提交税务部门的合同约定较低的成交价格，另签订一份真实交易价格的合同。如买卖双方因此发生纠纷，法院一般会根据双方真实意思表示的原则认定真实交易价格的合同。但买受人要注意一点，将来再出售该房屋时，根据现在税制（个人所得税为增值部分的20%）有可能交更多的税。

4、付款方式

付款分为两种，一是购房人一次性支付全款购买，二是购房人支付首付，剩余款项向银行等金融机构贷款支付。一次性付款，一般按着定金、首付和尾款方式支付给出卖人。如果房屋未设定抵押，则双方约定把购房款交第三方监管，或共同监管，完成最后的交付后出卖人再把房款取走。这种方式对双方都没有什么风险，是很好的一种方式。但这里要注意，第三方监管不一定是中介监管，在房地产发展初期出现过不少中介把房款卷走的案例。其实建委为了买卖双方交易的安全，是提供资金监管服务的。但因手续较为麻烦，服务态度一般，再被中介劝说，往往就交中介监管了（链家就要求必须由其监管，这是霸王条款）。

买卖双方可以到银行设立一个共同账户（有多家银行不提供此项服务，但工商银行可以），只有双方同意才可以把款提走，而且也不收费。这是一个比较好的办法。把购房款交第三方监管或共同开设一个账户，可以避免双方因先交房再过户，还是先过户再付款的争论。在交易中，有双方都坚持自己的这种意见而造成买卖失败的案例。如果房屋设定抵押，则很可能会发生买受人替出卖人垫资还款的情况。如果出现这种情况，则要按照上文房屋状况中的方法操作。剩余尾款再按着监管或共设账户的方式操作。如果是贷款购房，从控制风险角度来说，对买受人来说是一件好事。在交易过程中会有银行替买受人严控风险。首付款一般会存放于贷款行，银行会核实房屋状况和出卖人的身份，还要在付清全款前过户给买受人并进行抵押登记。这对买房人来说，没有买不到房的风险了。但这里存在一种情况，因买受人向金融机构贷款，往往需要较长时间，特别是公积金贷款或组合贷，甚至遇到被拒绝的可能，不得不再向另一家金融机构申请贷款。

因此，买受人要给自己留有比较宽裕的贷款付款时间。交易时间的延长，伴随着交易风险的扩大，房价发生较大变动，出卖人有可能会抓住买受人付款延期的违约而解除购房合同。因贷款未获得批准或延迟导致不能按时付款，或造成付款违约时，买受人往往一脸无辜，会说贷款银行拖延、政策变化等导致，并非买受人主观故意。但是，这些与出卖人无关，付款是买受人的义务。对出卖人来说，是因为买受人无力一次性支付购房款向第三方借款购房，买受人是否能借来钱是买受人的事。事实也的确如此，买受人要想尽一切办法支付房款。之所以买受人感到委屈，是因为买受人在和贷款机构申请贷款时是弱势一方。在与贷款机构签署的贷款合同中，贷款机构就申请人的贷款未做出任何承诺，届时因政策的变化，风险的控制，甚至是贷款额度减少都会导致贷款机构不发放贷款，并且不承担任何责任。更不用说在审批、抵押和放贷过程中人为的拖延了。因此，买受人一定充分考虑贷款时的不可控因素，不能因此让自己处于违约的境地。

5、过户

过户是指房屋产权由出卖人转移至买受人名下。表现形式就是，原产权人把产权证交还给权属登记中心，权属登记中心把写有买受人名字的新产权证交给买受人。根据我国《物权法》之规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。也就是说，买受人未能及时进行房屋产权登记，将无法对抗第三人，虽已交款收房，但仍然存在着飞走的风险。

6、交付

二手房买卖中，一般是在买受人付清全款（包括贷款）后，出卖人才将房屋钥匙交给买受人，也就是进行交割。在这个阶段中，遇到法律风险较小。在这个环节，中介一般会提醒物业费、供暖费等各种费用是否结清。但是，法律上讲，房屋在过户前所发生的费用与买受人无关。物业公司、供暖单位等无权向买受人追偿过户之前的费用。这里提示一下买受人，如果买受人为贷款购房，会在贷款放款前过户给买受人，但不应主张过户后就要求出卖人将房屋交付给自己。因此，此时过户实际上卖房人配合买房人申请贷款而提前将过户手续办理。

7、违约责任

二手房买卖与新房买卖不同。新房买卖中，往往房屋为预售，届时开发商是否按期交房，按质交房，水电气绿化是否达到使用条件，存在很大的不确定性。而二手房买卖中，房屋早已投入使用，买受人可以实地考察，除一些隐患外，对房屋结构、使用状况和周围配套等均可完全掌握。因此，出卖人在过户和交付上不会在客观上造成违约，主观上想违约往往是因为房价暴涨，感觉卖亏了。买受人违约，大都在付款环节。往往因为筹集首付或在贷款中无法控制贷款机构的批贷进程，以及不能预料交税、抵押等过程所需要的时间，而造成付款延期。但是，在违约责任的约定上，中介给买卖双方的合同中，往往约定不清或相互矛盾。比如，一笔付款约定两个时间，交房也约定两个时间等。因此，要特别注意对每一种可能产生的违约行为进行违约责任的约定，而不能模糊的统一约定成任何一方违约给守约方赔偿经济损失，或者约定成任何违约行为都按照总房价的20%承担违约责任。违约责任过高，往往也得不到法院的支持。

8、其它

二手房买卖中还涉及一些诸如户口的迁出，工商注册的注销，学区房的名额是否可用等。这些都要一一约定违约责任。

总之，在签订购买合同时，要结合二手房交易流程约定好买卖双方应履行的义务，根据各自的义务约定相应的违约责任。在约定买卖双方义务时，不可发生冲突。

之所以把中介的法律地位进行分析，是因为在目前二手房交易中，大都是通过中介完成的，但交易双方往往分不清中介的义务和法律责任，往往把应由自己决定的事项交给中介。

1、房产中介法律地位属于居间人，为买卖双方提供交易信息，并对购房过程流程及一些税费政策提供咨询，从而收取中介费。而在实际操作中，中介往往充当起双方代理人的角色，一会儿代表出卖人说服买受人接受出卖人的出价，一会儿又代表买受人对出卖人的价格砍价。在买卖双方最为关心的价格，就在中介的左谈右谈中确定下来。买卖双方和中介在房屋交易中，所处利益是不同的。买卖双方都要维护自己的权益，把风险降到最低。双方通过谈判，达成一个相对公平的合同。而中介的利益，是确保双方成交，收取佣金。

2、房产中介不是专业法律人士。从居间合同中约定中介所要履行的义务来看，中介仅是提供交易信息，协助办理一些事情，除对提供的信息要承担责任外，其它任何事项都与中介无关。对于二手房的买卖合同来说，中介也不是专业人员。所以，对于二手房交易中最重要的法律文件－买卖合同，现中介人员是没有能力完成合同的起草、审核、补充协议约定等，这需要有经验的专业的法律人士来完成。具体到每份买卖合同，都要根据买卖双方实际情况另行约定。如何约定合同中空白的地方，如何起草补充协议，都涉及到法律问题。因此，买卖双方要对自己负责，仔细审查合同，慎重签下自己的名字。

目前二手房交易中，按付款方式有两种交易流程，一种是一次性付款，一种是首付加贷款。供大家参考

1、一次性付款：签订买卖合同和网签（交付定金）→付款至监管帐号（可能分一次或两次付款）→交税→过户（领取产权证）→交割（房屋交付）

2、首付加贷款：签订买卖合同和网签（交付定金）→付首付款至监管账号→申请贷款→获得批贷函→交税→过户（领取产权证）→首付款转给出卖人→抵押登记→放贷给出卖人→交割（房屋交付）

总之，房屋买卖往往是普通人一生中不多的几次大笔交易，涉及金额巨大，买卖双方都应该慎之又慎！