购买超期限使用权物业，法院判决返还部分！

案件情况

原告刘某与被告佛山市朗誉投资有限公司于2018年8月18日签订《物业使用权出让合同》，约定物业使用权出让期限为2019年1月1日至2047年2月16日（含赠送期限），总期限28年余。原告支付了出让金169,891元及物业按金3,000元。

双方另签订《物业租赁合同》，约定被告按月支付租金，但自2019年1月起被告未履约支付租金收益。

双方争议及处理

合同期限超过《民法典》规定的20年上限是否无效以及被告是否需退还超期部分的费用及支付利息。

法院审查认为，依据《民法典》第705条第1款“租赁期限不得超过20年”的规定，认定合同中超出20年（2019年1月1日至2038年12月31日）的部分无效，其余条款有效。

法院支持原告要求，判决被告退还超期部分的租金48,972元及物业按金3,000元，但驳回“装补金20,000元”请求，因其与案外人签订的《房屋租赁合同书》无直接关联（合同相对性原则）。

原告主张年利率24%的利息过高，法院调整为按“全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”计算，体现对公平原则的遵循（《民法典》第566条）。注：案例裁判时间2022年。