律师观点分析

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）沪02民终3256号

上诉人(原审原告、反诉被告)：潘XX，女，1974年10月19日生，汉族，住上海市黄浦区。

委托诉讼代理人：顾誉志，上海嘉之会律师事务所律师。

委托诉讼代理人：聂慧娟，上海嘉之会律师事务所律师。

上诉人(原审被告、反诉原告)：孙XX，女，1963年7月22日生，汉族，户籍地湖北省荆州市。

上诉人潘XX与上诉人孙XX因房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市黄浦区人民法院(2017)沪0101民初23536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

潘XX上诉请求：撤销一审判决主文第三项，依法改判驳回孙XX的反诉请求。事实和理由：根据《上海市房地产买卖合同》的约定，潘XX应当在2016年11月10日前支付的购房款为5,000,000元，潘XX均依约履行完毕。至于装修补偿款4,930,000元，潘XX与孙XX有口头约定，潘XX可以分期履行，目前也已经履行完毕。但是孙XX现在否认口头约定的事实，并坚持要求潘XX将违约金也支付完毕之后方能协助过户，因此潘XX并不存在违约，违约方是孙XX。

孙XX辩称，不同意潘XX意见，关于装修补偿款双方并未口头约定可以分期支付，装修补偿款中的第一期1,000,000元，孙XX是出具收据的，是之后就再没出具过收据，这也可以证明孙XX不认可分期支付的事实，而且虽然装修补偿款约定在补充协议中，但是补充协议也是合同的一个部分，所以装修补偿款逾期也应当支付逾期违约金。

孙XX上诉请求：撤销一审判决主文第一、二项，依法改判驳回潘XX的诉讼请求。

潘XX辩称，不同意孙XX的意见，孙XX主张的先支付违约金而后过户的依据是《中华人民共和国合同法》第114条，但是孙XX对该条的理解存在偏差，该条并未规定过户前应当先支付违约金。所以潘XX将过户前应当支付的款项全部支付完毕之后，孙XX仍拒绝过户，构成违约。

潘XX向一审法院起诉请求：一、孙XX继续履行与潘XX就上海市黄浦区河南南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《上海市房地产买卖合同》，配合潘XX办理过户手续，将该房屋过户至潘XX名下；二、孙XX支付2017年5月27日至实际过户之日止的延期过户违约金，按每日万分之五计算，潘XX酌情主张400,000元。一审审理中，孙XX提出反诉请求：要求潘XX赔偿损失400,000元，包括违约金、再购房损失、租房损失、律师费。

一审法院认定事实：2016年8月11日，潘XX与孙XX经居间签订了《房地产买卖居间协议》(以下简称“协议”)及《房屋买卖合同》，同年11月10日，潘XX与孙XX签订了《上海市房产买卖合同》，约定由潘XX购买孙XX的系争房屋，房价为11,000,000元。其中第六条约定，双方确认，在2016年12月31日之前，潘XX与孙XX双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……同日，双方签订《协议》，约定潘XX当日支付给孙XX装修及设备补偿款4,930,000元。并明确协议为买卖合同的一部分。因潘XX有迟延支付购房款及装修及设备补偿款，装修及设备补偿款中应于2016年11月10日支付的款项有1,000,000元于2016年11月30日支付，购房款中应于2016年11月13日支付的款项有2,000,000元于2016年12月12日、2017年1月12日分别支付1,000,000元。潘XX于2017年1月12日前支付了14,730,000元。

一审法院认为：2016年11月1日潘XX与孙XX签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。现双方当事人均未选择主张解除合同，且违约金计算条款均理解为计算至实际付款之日止和实际交付之日止。根据约定，潘XX迟延支付款项总计超过了七十三天，构成违约。孙XX在2017年1月12日前收到潘XX支付的14,730,000元后也以未收到违约金为由拒绝过户，孙XX本可在办理过户过程中或之后向潘XX主张违约责任，然现采取拒绝过户的形式主张违约责任，构成违约，且亦超过了七十三天。一审法院据此判决：一、孙XX应在判决生效后十五日内协助潘XX办理上海市黄浦区河南南路XXX弄XXX号XXX室房屋的变更权利人手续。二、孙XX应在判决生效后十五日内支付潘XX违约金400,000元。三、潘XX应在判决生效后十五日内支付孙XX违约金400,000元。

本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。

二审审理中，孙XX与潘XX一致确认目前尚有1,000,000元购房款未支付，一审判决主文中也未涉及。潘XX表示，依据合同约定尚有1,000,000元应当是过户后通过银行贷款的方式支付，因为发生纠纷，现在需要重新申请贷款了，但是潘XX有能力现金补足。

二审审理中，潘XX将1,000,000元汇付至一审法院账户，并表示该款用于支付剩余购房款。

以上事实，有汇付凭证及本院二审审理笔录予以证实。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。潘XX和孙XX签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议》符合双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规规定，合法有效。潘XX上诉认为双方就装修补偿款的支付节点通过口头协议的方式予以变更，但未提供证据予以证明，本院不予采纳。装修补偿款作为购房对价的一部分，潘XX存在迟延支付的事实，构成违约，一审法院据此认定潘XX构成违约，并无不当。孙XX上诉认为孙XX协助过户的义务应当在违约金支付完毕之后，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。潘XX将过户前应当支付的款项支付完毕之后，孙XX仍拒绝协助过户，构成违约。关于双方各自应当承担的违约金，虽然潘XX违约在先，但考虑到潘XX的违约金性质是逾期付款违约金，潘XX在实际支付相应购房款之后，违约金金额予以固定。而孙XX的违约金性质是逾期过户违约金，孙XX至今仍未过户，故其违约金按违约天数仍在不断发生。一审法院结合双方过错、实际损失和违约金性质等因素，酌情考虑双方各自负担违约金400,000元，并无不妥。双方在二审审理中一致确定本次交易尚有1,000,000元款项未支付完毕，潘XX已将上述款项支付至一审法院代管款账户，孙XX可向一审法院申请领取该款项。潘XX、孙XX均上诉要求撤销一审判决，但在二审中没有提供充分举证来证实其观点。本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用。

综上所述，潘XX、孙XX的上诉请求均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

一、维持上海市黄浦区人民法院(2017)沪0101民初23536号民事判决；

二、潘XX于本判决书生效之日向孙XX支付购房款1,000,000元(该款项已由潘XX汇付至上海市黄浦区人民法院代管款账户)。

二审案件受理费14,600元，由上诉人潘XX负担7,300元，由上诉人孙XX负担7,300元。

本判决为终审判决。

法官助理高原

审判长　　倪知良

审判员　　卢薇薇

审判员　　王　伟

二〇一八年五月二十五日

书记员　　杨　洁