白城市XX公司与杨X租赁合同纠纷再审审查民事裁定书

律师观点分析

再审申请人(一审原告、一审反诉被告、二审上诉人)：白城市XX公司,住所地：白城市XX。
法定代表人：陈X，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨XX，吉林XX律师。
再审被申请人(一审被告、一审反诉原告、二审被上诉人)：杨X，男，1974年9月18日生，汉族，住洮北区。
再审申请人白城市XX公司（以下简称XX公司）因与被申请人杨X租赁合同纠纷一案，不服吉林省白城市中级人民法院（2019）吉08民终178号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
XX公司申请再审称，一、请求法院再审本案，再审期间停止原判决执行。二、再审撤销二审判决，驳回被申请人的反诉请求,同时判决被申请人给付申请人房屋租金、滞纳金、占地使用费等各项费用总计896622元。事实与理由：一、二审事实认定错误。消防验收合格后，杨X仍然拒绝交纳剩余房屋租金的行为，属于先履行一方完全履行合同义务后的先履行抗辩权消失，原审认定申请人一方单方违约，属事实认定错误。二、原审判决没有对补充协议中30天宽限期条款及停业通知等证据进行评析，导致案件事实认定错误。补充协议第二条约定，甲方在将房屋使用权交付乙方前，应提供大厦整体消防验收合格证等相关审批、证明，如因甲方整体项目中尚有不符合法律、法规或制度的待整改项目导致乙方在租期开始仍无法正常营业，租期顺延。如果超过30天仍无法营业，则乙方有权终止合同,甲方退还乙方租金及装修费用即协议约定30天停业宽限期，根据杨X提供的停业通知书显示，欢乐谷儿童乐园是2016年7月18日开始停业（有被申请人自己提供证明为证)，即自2015年10月1日房屋交付至2016年7月18日正常营业，从7月18日至8月10日消防验收合格，停业没超过30天，申请人没有违约。三、原审判决认定杨X一方存在损失没有证据支持。杨X于2015年9月2日、10月8日，至2016年7月18日停业通知发出前交纳房屋租金150000元，发出停业通知、消防验收合格后又陆续于2016年10月18日、10月25日交纳50000元租金，并结合陆续交纳水电费至2017年2月。并且，自消防验收合格后从未向申请人提起诉讼或发出通知主张赔偿损失等事实,足以证明欢乐谷儿童乐园并没有实际停业，否则，杨X不会继续缴纳房租租金、水电费。四、原审判决认定杨X2017年3月3日收到解除通知后，未提出异议，租赁合同于3月6日解除。那么自合同解除之日至申请人起诉，杨X继续占有房屋，拒不搬出租赁设备，根据约定应该支付场地占用费，但原审判决在认定合同解除的前提下，却没有按双方约定条款保护申请人场地占用费。合同解除后的行为约定与双方是否违约无关。综上，要求再审撤销二审判决、一审判决二，三，四项，驳回杨X反诉请求，并判决杨X给付申请人各项费用总计896622元。
杨X答辩称，根据双方合同约定XX公司应当在房屋交付之前就将整体消防验收合格的相关审批文件办理完毕，但其未办理完毕导致杨X在租赁期内无法正常营业属对方违约在先。合同于2017年3月6日解除，因对方原因导致消防手续不全，我方未正常营业，租金、滞纳金等请求不应予以支持。我方一直要求对方履行合同，但他们对场地停水断电，大门电焊封上了，导致我方无法进入。
本院经审查认为，1．关于租赁合同履行期间XX公司是否违约问题。杨X租赁XX公司的房屋从事儿童游乐项目，在双方签订的合同中约定，XX公司将出租的房屋交付给杨X前应提供大厦的消防整体验收合格证，但在杨X营业前一直未提供，直至2016年8月10日才验收合格。在此期间公安消防部门要求大厦不得投入使用。XX公司向杨X交付房屋，不能简单理解为仅需向杨X提供案涉房屋经营儿童游乐场即可，还应保证杨X能够进行正常经营，而由于楼房的消防未验收合格，直接影响到承租人按照约定用途使用该租赁房屋。对此XX公司存在违约行为。
XX公司主张补充协议中有30天宽限期条款，结合杨X认可的停业通知日期为7月18日，到8月10日验收合格，未到达合同约定的30日，应不予认定违约。且再审审查听证阶段，XX公司提交杨X本人朋友圈图片，证实7月18日之前杨X始终开业经营。经查，该图片确为杨X朋友圈图片，内容涉及其营业宣传等，从2015年9月18日开始宣传，2016年1月至7月都有宣传图片，但日期并不连续，能够证明该时间点杨X有过经营活动。杨X亦声称此阶段因为有消防部门检查，经营时断时续，故该证据不能证明是杨X始终连续经营。同时基于XX公司确于2016年8月10日方办理完成消防验收合格手续，在获得消防验收合格手续之前存在安全隐患，原审法院不予认定杨X在7月18日正式停业之前始终连续经营，并无不当。且杨X于消防合格手续办理完毕前是否经营属于消防部门审核范围，不能以杨X有过断续经营否认XX公司的违约行为。
2.关于XX公司主张杨X应给付房屋租金、滞纳金、占地费用问题。根据双方签订的《SOHO·创享国际租赁、孵化及综合管理合同》约定“第一年不收取乙方租金，在签订合同时一次性转账甲方第二年房屋租金、孵化管理费总额的50%，即应支付第二年房屋租金116045元，孵化管理费77363元；……在第一年租赁期满前60日（即不突破第一年期满前2个月的时间），乙方应当支付第二年剩余房屋租金、孵化管理费总额的50%费用……”双方合同中约定第一年免房屋租金，即从2015年9月1日至2016年8月31日止免房屋租金，从2016年9月1日至2017年3月6日止（双方对合同解除时间无异议），杨X应向XX公司支付房屋租金。杨X已交纳的200000元的房屋租金，实际杨X已缴纳半年的房屋租金。XX公司主张杨X应缴纳租金及滞纳金不应予以支持。关于XX公司主张的占地费用问题，本案原一审中XX公司起诉要求杨X给付2016年3月6日至起诉时的“按日房屋租金的五倍支付占用费用”，因该合同条款属于对违约方惩罚性条款，本案违约方在XX公司，原判对此未予支持并无不当。如XX公司继续主张从起诉日起至实际搬离之日的占用费用，可以另行诉讼。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回白城市XX公司的再审申请。