上海市房屋买卖中需注意的问题及风险提示 ——汪文芳律师（本文为汪文芳律师原创，转载请注明出处）
随着上海市房价不断上涨，房屋买卖成为大家生活中一个重要的问题，汪文芳律师承办大量房屋买卖纠纷案件，现就房屋买卖过程中可能出现的问题及风险进行提示，但实际生活当中，可能存在各种各样的情况，为安全起见，建议委托律师参与买卖过程。（汪文芳律师参与房屋交易收费为：房屋总价的1%-3%，如有需要，请直接与汪律师联系：13761916628）
在上海市房屋买卖实践过程中，主要存在以下几方面问题，买卖双方需要特别予以注意：
一、买卖双方主体资质问题（在签约前必须查明解决）
1、买方是否有资质购房？
自上海市实行限购政策以来，很多买方存在资质问题，会影响房屋过户，因此，对买方资质的审核非常必要，不能仅凭口头承诺。
2、买方是否有能力购房？
在实践中，很多买方不具备足够的财力进行购房，容易在贷款审批阶段产生问题，因此，在双方协商之初，需要予以注意。
3、卖方是否有权出售房屋？
①首先需要核实卖方是否为房屋的产权人，不是产权人本人的，必须出具合法的委托文件；
②其次，如果产权人有多个的，需要全体产权人一致同意出售。如果全体产权人不能到场签约的，也必须出具合法的委托文件。在实践中这是买方经常忽视的问题，买方往往认为产权人是一家人，有一个人负责签约即可，但这往往容易出现问题。
二、房屋本身问题
1、房屋是否可以买卖过户？
①这涉及到市场上存在的小产权房、租赁公房及动拆迁房屋问题。一般情况下，商品房是可以在房地产交易中心查询到具体信息的，因此是可以正常买卖过户的。
②小产权房是没有房产证的，因此，无法正常买卖过户，即法律对小产权房的产权是不确认的，也就无法对其进行保护。
③租赁公房不能直接进行买卖，必须购买成为售后公房，符合一定的条件方能进行买卖。需要特别注意的是，由于售后公房的特殊性，一定要核实全部材料，不能仅看房产证，具体原因汪文芳律师会在另一篇文章里面详细陈述。
④动拆迁房屋带有一定的政策性，因此法律对其买卖过户也是有一定限制的。
⑤如果一定要购买上述可能有问题的房屋怎么处理？必须通过律师进行全面的分析，制定切实可行的方案，否则发生纠纷，往往得不偿失。
2、房屋权利是否存在限制？
房屋的权利限制一般指房屋是否被抵押？是否涉及违章建筑？是否涉诉？是否有第三方主张产权或者居住权？是否存在相邻关系纠纷？是否可以顺利交房？对房屋权利的审查也应在签订合同前完成。
3、房屋性质问题
房屋是属于住宅？商住两用？商铺？这些是房屋所属土地的用途所决定的。这些不同的类型直接影响到房屋的用途、使用期限、税费及实际使用成本，因此，在签约前要对此明确。
三、买卖条款问题
1、核心条款需要注意什么？
①对于房屋的价格、购房款支付及交房属于核心条款，应当进行仔细约定，避免争议。在实践中，双方一般通过中介签订网签的房屋买卖合同，但是很多中介都会在中介合同中约定买卖合同的条款，如果前后存在差异，一般以网签合同为准，但由于每个案件实际情况不同，有时以网签合同为准的情况也会发生变化，因此，双方在签订合同时需要特别注意。
②房屋价格经常出现的问题是做低房价（做高房价），当发生纠纷时以什么条款为准？实践当中，这种规避行为的效力也是存在争议的。另一个重要的问题是房价突涨或突降怎么处理？这也是最近出问题非常多的，如果双方在合同条款中进行了明确约定，自然会降低这类风险。同时需要注意双方对于税费、中介费的实际承担问题。
③购房款支付经常出现的问题是贷款，由于银行贷款政策及实际操作，如果双方约定以贷款支付房款的，一定要注意对贷款不足或无法贷款的情况要提前预防。并且购房款支付或收取切记保留好相应凭据。
④交房问题：因为交房实质上已经到了合同履行的后期，因此出现的争议相对较少，但却是最与实际居住相关的，因此也不能忽视。对于交房的约定，应当明确且切实可行。
⑤违约条款的设置：违约条款对于界定是否违约及如何处理争议是非常重要的。因此，在设置违约条款时，一定要明确哪些行为属于违约，对违约行为怎么进行限制和赔偿，这些具体内容建议由律师审核。因为发生违约直至房屋交易无法进行时，法律对违约条款的认定及认定的程度对房屋争议解决起着至关重要的作用。而这种违约条款的把握，没有丰富的诉讼经验是无法控制好风险的。
2、签订合同需要注意的问题：
签订合同时，如果有律师的，一定让律师提前审核合同，把预防风险的工作提前；如果没有律师的，一定要仔细看好合同具体条款，对不清楚不明确的内容一定要弄清楚，不要想当然的认为合同条款没有变化，很多时候，网签的合同与原先的合同条款出现差异，就是因为签订正式合同时，双方没有仔细确认。并且当发生争议时，双方对同一合同条款的内容理解不同，也很常见，这也是签订合同时没有弄清楚所导致的。
四、实际履行问题
在买卖合同实际履行过程中，可能因为各种情况发生争议，如政策变化、市场变化、双方情况变化等。因此，除了在签订合同时尽可能控制风险，在实际履行过程中，也要注意，并保留好履行凭据，不要轻易口头承诺，并及时解决好出现的问题。如果发生的争议无法解决的，也要争取将损失降至最低。
五、违约处理问题
在双方发生争议的情况下，如果合同的违约条款非常明确的，可以按照合同约定处理；但是如果违约条款不明确的或者双方有争议的，建议尽快咨询律师，寻求专业解决方案。
六、户口问题
在实际情况中，户口对房屋交易也是有很大影响的。因此，在签约前，应当对房屋是否有户口进行核实确认，并在合同中明确。根据我国现行的法律规定，户口问题不属于法院受理范围，因此，涉及房屋中的户口一般通过违约条款进行约定。
七、其他问题
在房屋交易过程中，还经常涉及买卖双方与中介的问题。实际当中，很多房屋交易是通过中介完成，如果双方对于房屋交易不熟悉的，中介所起到的作用就更大，因此，对于中介的选择也是同样非常重要的。需要注意的是，要选择有资质的中介公司及中介人员，并且在过程中尽量以书面文件为准，对于口头传递的信息不要轻信。
综上：房屋买卖过程中经常出现的风险已经列明如上，但是实际生活是千变万化的，而且涉及到不同的个人或企业，因此各种情况都有可能出现。如果大家能够提前预防相关风险，那么在出现问题时就有解决途径，可以尽量降低损失或者获得最大利益。从律师的角度出发，还是建议大家在房屋买卖过程中，委托律师参与，以确保交易安全。
