韩续律师
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子女请求分割父母生前唯一住房,如何处理?

作者:韩续律师时间:2018年09月14日分类:律师随笔浏览:668次举报


【案情简介】

田某禾与田某穗系田成山夫妻的养子和养女,二人之间并无血缘关系。2009年、2010年,田氏夫妻先后因病死亡。田成山无遗嘱,死亡后其法定继承人亦未实际分割遗产。田成山夫妻生前与养子共同生活,因女儿已移居海外,儿媳与儿子关系不好,曾经起诉离婚,而田某禾之子田瑛有轻度脑瘫,故田某禾之母立遗嘱将其名下全部房产指定给孙子田瑛继承。但田氏夫妻的主要遗产是一幢二层德式小楼,建筑面积共计220平方米。除较大的门厅外共有7个可供居住的房间,但只有一个通向外面的通道和建在其中一间房间中的楼梯,除一个明显为卧室的套间外没有单独的卫生间,只在一层有一个厨房,因此,不具备拆分使用和内部分割后单独进行产权登记的条件。故田某禾与田某穗在办完养母的丧事后,将该幢房屋登记为田某禾、田某穗、田瑛三人按份共有。

田某穗长期侨居海外,其继承的不动产自己无法使用,因此曾找哥哥田某禾商议,情愿将房屋中自己继承的份额转让给哥哥,请其按照双方分别继承的遗产份额,向自己支付补偿款。田某禾认为,妹妹侨居海外,养父母均由自己长期负责照料,父亲突发疾病死亡,未及留下遗嘱;母亲立遗嘱将名下房产留给了孙子田瑛。田某穗一家生活条件优越,又不打算回国定居,这套房屋由自己一家人使用合情合理,再说现在房屋升值,自己和儿子并无经济力量向妹妹支付补偿款,故不同意分割共有财产,但承诺妹妹回国时可以无偿在此居住。因多次协商未果,田某穗遂诉至一审法院,请求法院依照遗嘱判决分割共有房屋。


【裁判结果】

一审法院经审理查明:案涉房屋为田某禾、田某穗与田某禾之子田瑛按份共有,其中田某禾占1/6,田某穗占1/6,田瑛占2/3。按照当地的房地产登记条例,该房屋只能整幢登记,内部也不具备拆分使用的条件。由于案涉房屋座落在市中心的繁华商业区内,经一审法院委托有资质的房地产评估机构评估,市场价为500万元,其中六分之一即16.67%,为83.35万元。

一审法院认为,田某禾、田某穗与田瑛三人通过继承对案涉房屋按份共有,其中三人各自所占比例清楚,当事人之间对此亦无争议。根据《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第九十九条的规定:“共有人约定不得分割不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的,应当给予赔偿。”因此田某穗关于分割按份共有房产的诉讼请求,应当得到支持。鉴于该房屋不具有内部分割后单独进行产权登记的条件,而田某禾、田瑛确实经济困难,无力向田某穗支付83.37万元补偿款。为了充分发挥案涉房屋的使用价值,判决由田某穗使用案涉房屋一层向阳的一间,与田某禾、田瑛共用一层的卫生间、厨房和通向街门的走道。田某禾与田瑛之间仍按不动产登记簿上记载的份额共有。

三方当事人均不服一审判决,提出上诉。田某穗上诉称,一审判决判非所请。自己正是因为已经移居海外多年,无法实际使用继承所得房屋,且与田某禾等协商分割房产不成才提起诉讼的。一审判决只考虑发挥物的使用价值,却没有考虑其本人根本无法使用该物的实际情况。田某禾提出让自己回国时无偿在此居住的办法也是无法接受的,一是自己与田某禾之间其实没有血缘关系,本来就不具有亲兄妹之间的亲密关系,加之父母均已病逝,以后自己回国的机会不多,下一代在国外长大,回国时也不可能与不具有亲情的舅舅或表兄住在一起,故坚决要求法院判令分割继承所得房产的相应价格。田某禾上诉称,一审判决根本无法执行,案涉房产虽然有七个可供居住的房间,但房屋是为一家人居住设计的,如果分割使用,卫生间、厨房和楼梯均不配套。田某穗回国暂住没有问题,但两家人长期住在一起十分不便,而且妹妹也无此需求。田瑛系残疾人,生活上需要他人照顾。自己一家经济困难,无力支付近百万元的房价款给田某穗,故不同意分割共有财产。田瑛的上诉请求和理由与田某禾相同。

二审法院审理认为,田氏兄妹与田瑛对于案涉房屋属于按份共有,个人所占比例清晰无争议。当事人的争议在于如何分割讼争房屋的产权。对于共有关系解体时应当如何分割共有财产,我国《物权法》第一百条第一款规定:“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”根据这一规定,在案涉房屋不具备拆分使用和内部分割后单独进行产权登记的条件下,不宜强行判决分割房屋的使用权,而是应当判决田某穗将其名下分得的房屋平米数,归田某禾与田瑛所有,并根据评估的结果对田某穗应当分得的平米数折价,由田某禾、田瑛补偿给田某穗。考虑到田瑛系残疾人,田某禾一家确有经济困难,故二审法院在调解不成的情况下,最终判决:田某穗名下的六分之一的房屋产权归田某禾所有,田某禾自判决发生法律效力之日起60日



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  • 执业地区:北京-朝阳区
  • 执业单位:北京市智舟律师事务所
  • 律师职务:专职律师
  • 执业证号:1110120********14
  • 擅长领域:房产纠纷、公司法、土地纠纷、经济仲裁、拆迁安置