案例解释二手房买卖中的阴阳合同及避税风险

案件描述

案情：郑某卖房给林某，双方为避税签了阴阳合同，“阳合同”卖价24.8万元，“阴合同”是41万元。不想交易过程中，两人因为余款起纠纷，并闹上法庭，郑某告不交余款的林某违约，林某则反诉要求以“阳合同”为准，要求郑某退钱。

法院一审二审判决，均认为“阳合同”损害国家利益，是无效合同，判林某付钱。郑某虽然赢了官司，但也没啥值得高兴的，他也同样要受到处罚。记者昨日从漳州市地税局获悉，漳州中院为此特意发出司法建议书，建议该局对郑、林两人补收税费并按规定处罚。

买卖房子为避税 两合同差价16.2万

2010年12月18日，郑某将自己位于芗城区的一套房子(88.8平方米)，以41万元的价格卖给林某。双方签订的“买卖协议书”约定，林某应在10天内支付首期款18万元，在2011年3月31日前支付剩余款项。林某当场支付2万元定金，双方约定，如果林某中途违约，将丧失定金。

之后，林某依约支付郑某房款16万元。当年12月24日，两人在办理房屋所有权变更登记前，又签订一份《存量房买卖合同》。这次，为了规避税收，他们将房价约定为24.8万元，并约定过户所涉及的税费由林某承担。之后，林某顺利办理房屋的所有权证书及国有土地使用权证。

2011年5月，林某按揭贷款的20万，顺利汇入郑某的账户，但之后，剩余的3万元余款，林某却迟迟没有支付。为此，郑某将林某告上法庭，认为林某违约，自己有权取消2万元定金，林某共欠他5万元。林某则反诉要求以最后签订的《存量房买卖合同》为准，要求郑某退钱。一审二审均认为第二份合同无效

芗城法院一审判决和漳州中院二审判决均认为，双方签订“买卖协议书”后，林某支付定金、首付款、办理按揭贷款委托银行汇给郑某，郑某协助林某办理过户手续，说明双方一直按“买卖协议书”的约定履行，故这份协议书才是双方的真实意思表示，该协议书合法有效。

至于《存量房买卖合同》，双方均承认该份合同是故意降低房屋成交总价，目的是为了规避高额税费，故该合同是以合法形式掩盖非法目的，损害国家利益，根据《合同法》的相关规定，属于无效合同。因此，双方都应按“买卖协议书”的约定继续履行合同。林某未按合同支付余款，郑某依约可以取消定金2万元，故林某应再支付郑某5万元。

漳州中院建议 对两人补税并处罚

郑某虽然赢了官司，但他原先要避的税不仅省不了，还得受到处罚。

日前，漳州中院向漳州市地方税务局发出《关于加强管理房屋买卖签订“阴阳合同”现象的司法建议书》，称本案买卖双方是为了规避高额税费，故意在办理过户手续时，签订《存量房买卖合同》降低购房总价款。这种“阴阳合同”已是一种较为普遍的现象，违反法律规定，损害国家利益，应予以制止并打击，因此建议，对买卖双方林某、郑某应交纳的税费，应予以补收并按规定予以处罚。

提醒：阴阳合同看似有利 其实暗藏很多风险

所谓阴阳合同，是指合同当事人就同一事项，订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的，对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头形式。

近年来，在二手房市场，阴阳合同算是一个“公开的秘密”。不少人在二手房交易时，会在真实价格签订交易合同之外，再签一份低于实际交易价格的假合同，将假合同作为申报纳税的依据，从而达到少交税款的目的。

在不少人眼中，二手房买卖签订阴阳合同能够省下不少的税费，然而这种看似对交易双方都有利的行为，其实暗藏很多风险。

有业内人士指出，做低合同价格虽然暂时能减少一定的支出，但是对于买卖双方来说，都存在很多“后遗症”。卖家的后遗症主要在于合同价和实际成交价不一致，房产交易不是一手交钱一手交房，持续过程比较长，一旦过户手续办到一半，买家提出要求按照合同价支付房款，便会出现很多纠纷。对于买家来说，以后要售出此房，在支付差价税、营业税等税收的时候，还要多缴一笔冤枉钱，这样算来，所缴纳的税费差别不大，无非是现在交还是以后交的问题，买家得不到实惠。

韩续律师提示：韩续律师最近经常接到客户咨询，卖方以“阴阳合同”中买方避税为由要求买方补齐税款，买方不同意的话是否可以解除合同?

韩续律师认为，避税行为是损害国家利益的行为，卖方并非被侵权主体，因此，以此为由起诉至法院要求解除合同，很难获得法院支持。

律师观点分析

案件描述

案情：郑某卖房给林某，双方为避税签了阴阳合同，“阳合同”卖价24.8万元，“阴合同”是41万元。不想交易过程中，两人因为余款起纠纷，并闹上法庭，郑某告不交余款的林某违约，林某则反诉要求以“阳合同”为准，要求郑某退钱。

法院一审二审判决，均认为“阳合同”损害国家利益，是无效合同，判林某付钱。郑某虽然赢了官司，但也没啥值得高兴的，他也同样要受到处罚。记者昨日从漳州市地税局获悉，漳州中院为此特意发出司法建议书，建议该局对郑、林两人补收税费并按规定处罚。

买卖房子为避税 两合同差价16.2万

2010年12月18日，郑某将自己位于芗城区的一套房子(88.8平方米)，以41万元的价格卖给林某。双方签订的“买卖协议书”约定，林某应在10天内支付首期款18万元，在2011年3月31日前支付剩余款项。林某当场支付2万元定金，双方约定，如果林某中途违约，将丧失定金。

之后，林某依约支付郑某房款16万元。当年12月24日，两人在办理房屋所有权变更登记前，又签订一份《存量房买卖合同》。这次，为了规避税收，他们将房价约定为24.8万元，并约定过户所涉及的税费由林某承担。之后，林某顺利办理房屋的所有权证书及国有土地使用权证。

2011年5月，林某按揭贷款的20万，顺利汇入郑某的账户，但之后，剩余的3万元余款，林某却迟迟没有支付。为此，郑某将林某告上法庭，认为林某违约，自己有权取消2万元定金，林某共欠他5万元。林某则反诉要求以最后签订的《存量房买卖合同》为准，要求郑某退钱。一审二审均认为第二份合同无效

芗城法院一审判决和漳州中院二审判决均认为，双方签订“买卖协议书”后，林某支付定金、首付款、办理按揭贷款委托银行汇给郑某，郑某协助林某办理过户手续，说明双方一直按“买卖协议书”的约定履行，故这份协议书才是双方的真实意思表示，该协议书合法有效。

至于《存量房买卖合同》，双方均承认该份合同是故意降低房屋成交总价，目的是为了规避高额税费，故该合同是以合法形式掩盖非法目的，损害国家利益，根据《合同法》的相关规定，属于无效合同。因此，双方都应按“买卖协议书”的约定继续履行合同。林某未按合同支付余款，郑某依约可以取消定金2万元，故林某应再支付郑某5万元。

漳州中院建议 对两人补税并处罚

郑某虽然赢了官司，但他原先要避的税不仅省不了，还得受到处罚。

日前，漳州中院向漳州市地方税务局发出《关于加强管理房屋买卖签订“阴阳合同”现象的司法建议书》，称本案买卖双方是为了规避高额税费，故意在办理过户手续时，签订《存量房买卖合同》降低购房总价款。这种“阴阳合同”已是一种较为普遍的现象，违反法律规定，损害国家利益，应予以制止并打击，因此建议，对买卖双方林某、郑某应交纳的税费，应予以补收并按规定予以处罚。

提醒：阴阳合同看似有利 其实暗藏很多风险

所谓阴阳合同，是指合同当事人就同一事项，订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的，对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头形式。

近年来，在二手房市场，阴阳合同算是一个“公开的秘密”。不少人在二手房交易时，会在真实价格签订交易合同之外，再签一份低于实际交易价格的假合同，将假合同作为申报纳税的依据，从而达到少交税款的目的。

在不少人眼中，二手房买卖签订阴阳合同能够省下不少的税费，然而这种看似对交易双方都有利的行为，其实暗藏很多风险。

有业内人士指出，做低合同价格虽然暂时能减少一定的支出，但是对于买卖双方来说，都存在很多“后遗症”。卖家的后遗症主要在于合同价和实际成交价不一致，房产交易不是一手交钱一手交房，持续过程比较长，一旦过户手续办到一半，买家提出要求按照合同价支付房款，便会出现很多纠纷。对于买家来说，以后要售出此房，在支付差价税、营业税等税收的时候，还要多缴一笔冤枉钱，这样算来，所缴纳的税费差别不大，无非是现在交还是以后交的问题，买家得不到实惠。

韩续律师提示：韩续律师最近经常接到客户咨询，卖方以“阴阳合同”中买方避税为由要求买方补齐税款，买方不同意的话是否可以解除合同?

韩续律师认为，避税行为是损害国家利益的行为，卖方并非被侵权主体，因此，以此为由起诉至法院要求解除合同，很难获得法院支持。