四类二手房购买要慎重

案件描述

现在的二手房交易市场，由于涉及的问题比较多，所以在选房源时要多加注意，特别要谨慎。因为某些二手房确实存在一些缺陷和不确定因素，就像埋了一颗“地雷”，应该尽量远离，否则一旦产生纠纷，解决起来可不容易。本站律师用实例告诉您，在购买下面四类二手房时要格外慎重：

一、质量有问题的二手房

案情：房子漏水，这是很多人都遭遇过的麻烦事。李先生刚购买的二手房，才住进去几天，便逢狂风暴雨，接下来就是房子漏水。这是任何一个二手房的购房人都不愿意看到的。

韩续律师意见：由于信息不对称、经验不足，买方有时会在卖方、中介方的催促下匆匆看房，没有发现一些质量问题或者没有认识到问题的严重性，等到交完房款交房后才发现房子存在质量问题。而对于有质量问题的房子应特别谨慎对待。

购房者在看房时，应该着重关注房屋建筑状况和小区状况。其中房屋建筑状况包括房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等;小区状况包括周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。

二、证件不全的二手房

案情：2010年，方小姐在中介公司的帮助下，找到了一套二手房，各方面都让她很满意。但房子房产证还没有办下来，不能马上办理过户手续。在中介公司的建议下，方小姐与房主赵先生先签订《房屋转让意向书》，方小姐先向王先生支付4万元的定金，等到王先生将房产证办理下来之后再进行过户，并支付余款。方小姐和王先生签订了《房屋转让意向书》，方小姐支付了2万元定金，便搬进该房居住。

一年后，王先生终于拿到了房产证和土地使用证，但是这一年多以来房价上涨不少。王先生这套房现价估算可以多卖出十几万。此时王先生有点后悔，他希望能双倍返还方小姐定金，解除《房屋转让意向书》。但是方小姐不同意，最终双方走上了法庭。

韩续律师意见：因为证件不全引发的纠纷在二手房交易中时有发生，也是二手房交易中风险最大的环节。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该规定属于强制性法律规定，因此买二手房一定要查验房主的产权证，还没有办出产权证的二手房产在购买时要慎重，因为转让无产权证的房产是不受法律保护的。

三、共有的二手房

案情：雷先生前不久看中了一套二手房，雷先生在查看房产证时发现，该房产的产权共有人还有两位，原来这是一套共有房产。雷先生在中介的提醒下，提出让房主带着两个共有人一起签订购房协议，但是房主一直没有让另两位共有人出面签订协议。考虑到未来的风险，雷先生只好放弃购买这套房子。

韩续律师意见：共有产权的二手房，在目前二手房交易中也是比较容易起纠纷的。根据我国法律规定，未经其他共有人书面同意，单个共有人不得擅自转让该共有房产。在购买这类二手房时一定与其他共有人共同签订购房合同或其他共有人出具书面证明，证明其同意转让该房产，该证明最好经过公证，否则该买卖行为无效。另外，作为夫妻共同财产的房屋，一般产权证上的只记载夫妻之中的一人，针对这种情况也应当要求夫妻双方共同出面，并共同签署购房合同。

四、原房东户口不迁出的二手房

案情：小曹刚购买了一间私产二手平房，小曹在购房之初也想到了户口问题，并在合同中约定，卖方应将户口迁出，如卖方在出售房子后3个月内不将户口迁出将支付给小曹3万元的违约金。办完过户手续后，原房主听闻该地区未来两年有可能拆迁，考虑到安置时有户口在也许可以得到安置补偿，便一直未能把户口迁走。小曹与原房主几经协商，无奈之下只得将房主诉致法院，但是基于现在的户口政策，法院无法判决原房主将户口迁走，只能判决原房主向小曹支付3万元的违约金。

韩续律师意见：购房者在购买此类二手房时，可以在签合同前先对此事有个约定，留一部分尾款，在原房东将户口迁走后再支付，这样才能有效地督促原房东迁出户口。

律师观点分析

案件描述

现在的二手房交易市场，由于涉及的问题比较多，所以在选房源时要多加注意，特别要谨慎。因为某些二手房确实存在一些缺陷和不确定因素，就像埋了一颗“地雷”，应该尽量远离，否则一旦产生纠纷，解决起来可不容易。本站律师用实例告诉您，在购买下面四类二手房时要格外慎重：

一、质量有问题的二手房

案情：房子漏水，这是很多人都遭遇过的麻烦事。李先生刚购买的二手房，才住进去几天，便逢狂风暴雨，接下来就是房子漏水。这是任何一个二手房的购房人都不愿意看到的。

韩续律师意见：由于信息不对称、经验不足，买方有时会在卖方、中介方的催促下匆匆看房，没有发现一些质量问题或者没有认识到问题的严重性，等到交完房款交房后才发现房子存在质量问题。而对于有质量问题的房子应特别谨慎对待。

购房者在看房时，应该着重关注房屋建筑状况和小区状况。其中房屋建筑状况包括房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等;小区状况包括周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。

二、证件不全的二手房

案情：2010年，方小姐在中介公司的帮助下，找到了一套二手房，各方面都让她很满意。但房子房产证还没有办下来，不能马上办理过户手续。在中介公司的建议下，方小姐与房主赵先生先签订《房屋转让意向书》，方小姐先向王先生支付4万元的定金，等到王先生将房产证办理下来之后再进行过户，并支付余款。方小姐和王先生签订了《房屋转让意向书》，方小姐支付了2万元定金，便搬进该房居住。

一年后，王先生终于拿到了房产证和土地使用证，但是这一年多以来房价上涨不少。王先生这套房现价估算可以多卖出十几万。此时王先生有点后悔，他希望能双倍返还方小姐定金，解除《房屋转让意向书》。但是方小姐不同意，最终双方走上了法庭。

韩续律师意见：因为证件不全引发的纠纷在二手房交易中时有发生，也是二手房交易中风险最大的环节。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该规定属于强制性法律规定，因此买二手房一定要查验房主的产权证，还没有办出产权证的二手房产在购买时要慎重，因为转让无产权证的房产是不受法律保护的。

三、共有的二手房

案情：雷先生前不久看中了一套二手房，雷先生在查看房产证时发现，该房产的产权共有人还有两位，原来这是一套共有房产。雷先生在中介的提醒下，提出让房主带着两个共有人一起签订购房协议，但是房主一直没有让另两位共有人出面签订协议。考虑到未来的风险，雷先生只好放弃购买这套房子。

韩续律师意见：共有产权的二手房，在目前二手房交易中也是比较容易起纠纷的。根据我国法律规定，未经其他共有人书面同意，单个共有人不得擅自转让该共有房产。在购买这类二手房时一定与其他共有人共同签订购房合同或其他共有人出具书面证明，证明其同意转让该房产，该证明最好经过公证，否则该买卖行为无效。另外，作为夫妻共同财产的房屋，一般产权证上的只记载夫妻之中的一人，针对这种情况也应当要求夫妻双方共同出面，并共同签署购房合同。

四、原房东户口不迁出的二手房

案情：小曹刚购买了一间私产二手平房，小曹在购房之初也想到了户口问题，并在合同中约定，卖方应将户口迁出，如卖方在出售房子后3个月内不将户口迁出将支付给小曹3万元的违约金。办完过户手续后，原房主听闻该地区未来两年有可能拆迁，考虑到安置时有户口在也许可以得到安置补偿，便一直未能把户口迁走。小曹与原房主几经协商，无奈之下只得将房主诉致法院，但是基于现在的户口政策，法院无法判决原房主将户口迁走，只能判决原房主向小曹支付3万元的违约金。

韩续律师意见：购房者在购买此类二手房时，可以在签合同前先对此事有个约定，留一部分尾款，在原房东将户口迁走后再支付，这样才能有效地督促原房东迁出户口。