房价下行时之商品房屋买卖合同解除权的正当行使

广东法丞汇俊律师事务所   陈辉

基本案情

2016年1月18日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了一份《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于**市**区***701室。合同签订后原告按约定支付了首期款300000元给被告，余款300000元通过银行贷款付清。按照合同第八条的约定，被告应当在2016年12月31日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用，但是被告没有遵守合同约定按时将符合条件的房屋交付给原告，被告存在逾期交房的违约行为。2017年7月5日，原告向被告提交了退房申请书，被告同意帮原告办理退房手续及退款。后原告于2017年7月25日在被告的通知下到被告公司提交合同、购房款发票的原件。被告于2017年10月17日退还房款300000元给原告，余下款项要原告签一份基于原告个人原因而退房的声明才愿意退还。双方多次协商无果，无奈之下，原告于2017年12月15日向贷款银行还清贷款，寻求法律途径处理。为维护原告的合法权益，故原告起诉法院解决，1.解除原、被告之间的商品房销售合同关系；2.被告退还原告购房款300000元并支付以此为本金自2017年10月4日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3.被告支付原告已退房款300000元的逾期退款利息464.8元；4.被告支付原告银行贷款利息26178.93元、未按期交房导致合同解除的违约金30000元；5.被告协助原告办理住宅专项维修资金6000元、商品房契税18000元的退费手续；6.被告承担诉讼费。

法律分析

陈律师认为，梁先生反映的情况属实的话，本案存在商品房合同解除权的问题，购房款及利息支付问题，注销合同网签手续及专项维修资金及税费协助退还问题，就该案件事实我们应确定如下几个法律问题：

一、本案的商品房合同因被告的违约，符合法律规定的约定解除条件，依法应予以解除。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》有关原、被告权利义务的约定为当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效协议，对当事人具有法律约束力。合同约定被告应于2016年12月31日前将办理竣工备案的房屋交付给原告，逾期超过180天原告即有权解除合同，至2017年7月5日原告提出退房申请时，逾期交房期限已超过合同约定的180天，即原告享有合同单方面解除权利。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。。

二、本案购房款退回及利息支付的问题。因本案的商品房买卖合同依法解除，故购房款理应退回给原告，又因原告二次共支付总的购房款，应该分别按二次支付购房款的时间分别计算利息，再因2019年8月20日前的利息应按同期贷款利率支付，之后的应该按全国银行业同业拆借中心公布的利率计算利息。

三、注销合同网签手续及专项维修资金及税费协助退还问题。本案中原、被告之间的房屋买卖合同已解除，原告请求被告配合办理住房维修资金6000元、契税18000元的退款手续以及原告自愿配合被告办理注销合同网签手续均属于合同解除的附随义务，依法均应予以支持。

处理过程

陈律师根据梁先生反映的情况，以及相关的法律规定，进行了相关的调查，特别是进行大量的法律案例检索，因为从合同法的立法目的来说，鼓励交易为原则，一般在支付了全部购房款的情况，没有法律规定的特殊情况，以继续交易为原则，经过多次与当事人沟通以及事实的确定，在暂时双方无法达成和解的情况下，积极向有管辖权的法院进行诉讼，更好维护当事人的合法权益，本案中我们也检索了中国广州仲裁委的相关裁决，基本上与相关案例一致的情况下，慎重立案处理。

处理效果

经过陈律师一番努力备战，近几个月的法庭审判阶段，和法官的耐心沟通，终于得到法院的胜诉判决，法院支持了我们的全部诉讼请求。当事人也表示非常的满意，肯定了专业水平以及敬业的态度，取得了比较好的司法效果和社会效果，对方公司也愿意配合相关手续的办理，不再上诉，双方息讼。

心得体会

本案中陈律师通过梁先生的讲述，现在正处于房屋价格下行比较严重的历史时期，梁先生明确表示，自己不再愿意购买该商品房，希望达到自己的预期目标。通过事实和法律的分析，本案是可以满足当事人的合法合理诉讼目标，合同中双方的权利和义务是平等的，双方都有解除合同的权利，作为房屋的买受人，在作为强势的出卖人违反合同约定的情况下，买受人是可以依法发出解除房屋买卖的通知，并通过合法途径维护自己的合法权益。故本案也实现了全部诉讼目标。