近段时间来，有许多购买商品房的业主来电咨询，在重庆市是否执行一价清制度，开发商在商品房销售价格之外另外代收“五通费”，业主是否可以要求退还?

为此，本人进行如下答复：

一、重庆市已经从2007年01月01日开始实行商品住房销售价格“一价清”制度。具体规定如下：

《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》(二○○六年十二月二十九日　渝价〔2006〕753号)“各区县(自治县)人民政府，市政府各部门：为进一步提高商品住房销售价格的透明度，规范商品住房销售价格行为，维护消费者和经营者的合法权益，构建和谐社会，促进我市房地产业持续健康发展，经市政府同意，决定从二○○七年一月一日起，改变商品住房(含经济适用住房)代收费形式，实行商品住房销售价格“一价清”制度，现将有关事宜通知如下：　一、取消重庆市人民政府渝府发[2001]107号文件中第十三条、第十四条、第十五条中有关商品住房代收费的规定或表述，将购房者在房地产开发经营企业购房时应交纳的并由房地产开发经营企业代收的水、电、气一户一表的安装收费，闭路电视安装费，转移登记费，土地权属调查费，地籍测绘费，房地产权证工本费直接并入商品住房销售价格之中，实行商品住房销售价格“一价清”制度。　二、重庆市人民政府关于印发《重庆市商品房价格计算方法暂行规定的通知》(渝府发[2001]107号)的其他规定继续执行。三、凡在二○○七年一月一日前购售双方已签定购房合同的，仍按原规定收取代收费;二○○七年一月一日起签定的购房合同，一律停止收取代收费;二○○七年一月一日前价格主管部门已下达销售价格、允许代收费的经济适用住房，仍按批准文件规定执行。　四、商品住房代收费并入房价后，各房地产开发经营企业不得再以任何名义向购房者收取商品住房销售价格之外的任何费用(除税金和大修基金外)，更不得借机乱涨价。五、各水、电、气、闭路经营单位应当严格按照物价部门核定的收费标准向房地产开发经营企业收取水、电、气一户一表及闭路电视的安装费，不得随意乱加价、乱收费。　六、各区县(自治县)价格主管部门要加大对归并商品住房代收费的宣传力度，强化商品住房销售过程中的监管，一经发现有乱收费、乱涨价的行为，要严格按照有关规定严肃查处。”

二、《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》的法律效力问题?本律师认为《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》在重庆市范围内具有普遍约束力，即由开发商代收五通费的法律依据已经不复存在。

在重庆地区，房地产开发经营企业代收五通费的法律依据是重庆市人民政府制定颁布施行的《重庆市商品房价格计算方法暂行规定》(2001年11月7日施行。)第十三条、第十四条、第十五条规定。根据《重庆市商品房价格计算方法暂行规定》第二十四条：“ 本《规定》执行中的具体问题由重庆市物价局负责解释。”之明确规定，《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》(　渝价〔2006〕753号)实际上是对该政府规章的进一步解释。《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》从形式上看是重庆市物价局名义颁布的政府部门规范性文件，但是该局颁布该文件是经重庆市政府同意授权发布，其实质属于地方政府规章。其内容完全符合《中华人民共和国立法法》第七十三条“省、自治区、直辖市和较大的市的人民政府，可以根据法律、行政法规和本省、自治区、直辖市的地方性法规，制定规章。地方政府规章可以就下列事项作出规定：(一)为执行法律、行政法规、地方性法规的规定需要制定规章的事项;(二)属于本行政区域的具体行政管理事项。”之相关规定。所以《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》在重庆市范围内具有普遍约束力。

三、开发商在商品房销售价格之外另外代收“五通费”，业主是否可以要求退还?

本律师认为，这要根据双方《商品房买卖合同》的具体约定以及相关证据，进行具体分析，具体处理。而且司法实践是比较复杂的，是双方当事人在诉讼过程中博弈的结果。

如果房屋买卖双方在合同中明确约定不按“一价清”方式购房计价，五通入户费由购房者额外缴纳的。这虽然违反了《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》的有关规定，但是符合《合同法》的规定，其约定具有法律效力。法院或者仲裁机关也可能会以“合同没有违反国家法律、法规禁止性规定”为由，不支持业主“退五通费诉求”。

如果合同双方当事人对“五通费”未作特别约定或约定不明确的，应当视为开发商已经将“五通费” 等相关代收费用直接并入了商品住房销售价格之中，实行商品住房销售价格“一价清”制度。法院或者仲裁机关应当依照《重庆市物价局关于实行商品房销售价格“一价清”制度》规定确定双方的权利义务。存在额外代收“五通费”的，则应当退还业主。

附：本律师代理的一起涉及五通费商品房买卖纠纷案件的《代理词》1份。

审判长、审判员：

重庆新鼎欣律师事务所依法接受XXX等14户业主的委托依法指派我作为他们与重庆市XXXX房地产集团公司等人不当得利即返还五通费纠纷一系列案件诉讼代理人，依法参与本系列案件诉讼活动。由于《商品房住宅购房认购书》、《重庆市商品房买卖合同》均是被告开发提供的格式合同，以及五通费金额均相同。只是具体的房屋楼层、房号、房屋价格等不同，但是双方争议主要焦点完全相同，为此针对本案事实以及焦点问题，结合有关法律规定发表以下代理意见：

第一、被告出示的《商品房住宅购房认购书》违法无效，而且双方当事人已经明确约定无效，对当事人没有任何约束力。

(一)、《商品房住宅购房认购书》从法律上讲，由于签订协议时本案房屋建设工程尚未动工修建，没有取得《国有土地使用权证》、没有取得《商品房预售许可证》，《商品房住宅购房认购书》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条、第三十九条以及《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条等法律行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，该协议依法应当认定无效，无效的合同自始没有法律约束力。

(二)、又根据《商品房住宅购房认购书》第十四条、第十七条明确约定：“双方承诺涉及该房屋的所有相关事宜按照双方签订的《重庆市商品房买卖合同》所确定的各项条款内容执行;在双方签订《重庆市商品房买卖合同》后，本认购书即行失效。”这里双方所附合同终止的条件是“在双方签订《重庆市商品房买卖合同》后，本认购书即行失效。”本案当中，其合同终止的条件是自双方签订《重庆市商品房买卖合同》之日起已经成就，认购书即行失效。也就是说即便合同有效，根据《合同法》第九十一条规定，该《商品房住宅购房认购书》对合同当事人也没有任何约束力。

第二、本案所涉及的《重庆市商品房买卖合同》已经登记备案，具有法律效力。《重庆市商品房买卖合同》明确约定，双方权利义务均按照重庆市“一价清”制度有关规定执行，在商品房销售价格当中已经包含业主应当缴纳的五通费。《重庆市商品房买卖合同》是对权利义务的重新磋商、讨价还价后，依法约定，而并非对《商品房住宅购房认购书》的补充约定或者是认购书的延续。

原被告在签订《重庆市商品房买卖合同》时，是在2008年世界金融危机以及“5.12”大地震期间，此时全国各地纷纷出现退房浪潮，如果仍然按照《商品房住宅购房认购书》约定的购房价格，还要另行缴纳五通费，原告根本就不会接受。据此，双方考虑到“世界金融危机”及“5.12大地震”对房地产市场造成的低迷状态时代大背景下，被告承诺执行一价清制度，“五通费”等一并合并在商品房销售价格当中，不再由业主额外缴纳。于是被告取得商品房预售许可证之后，原告与被告依法签订《重庆市商品房买卖合同》，而且是第一被告提供的格式合同，均已经登记备案，具有法律效力。

《重庆市商品房买卖合同》主合同共计十九条，其中第四条对房屋计价方式与价款以及商品房总成交金额进行了明确约定。《重庆市商品房买卖合同》第十四条约定：“由开发商负责接通水、电、气等”这是开发商的义务，购房人无需再另行缴纳所谓的“五通费”;在《重庆市商品房买卖合同(附件3中)》第6条约定：“本购房价款已包含绿化、电梯、消防、配电、二次供水、生化池等设施。”这里“等设施”表示还有除了已经列举之外的设施列举未尽，当然包括水、电、气、闭路等设施在内;《重庆市商品房买卖合同(附件4中)》第五条约定来看，房地产开发商也需要向有关部门缴纳包含五通费在内的各种税、费;《重庆市商品房买卖合同(附件4)》第七条、第八条更进一步明确约定： “七、物业专项维修基金及各种代收代办费用按照国家相关规定执行;八、购房的各种税、费按照国家相关规定执行，由双方按规定各自承担。”根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”明确规定，这里“按照国家相关规定执行”很明显就是特指按照已经颁布施行的《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》的有关规定执行。所以，原告完全有理由相信被告在签订《重庆市商品房买卖合同》时，已经将购房者在房地产开发经营企业购房时应交纳的并由房地产开发经营企业代收的“水、电、气一户一表的安装收费，闭路电视安装费，转移登记费，土地权属调查费，地籍测绘费，房地产权证工本费八项费用”已经直接并入商品住房销售价格(第四条约定的房屋总成交金额)之中。

第三、开发商实际存在在有效合同约定之外重复收取五通费的违约违法行为。委托第二被告再另行缴纳五通费，并非原告人的真实意思表示。第一被告收费没有合法根据，属于不当得利，依法应当予以退还。《交接房结算清单》依法不能作为被告获取五通费的依据，被告也不能据此享有获得五通费的权利。

(一)、本案大量证据可以证明：本案涉及的五通费明显可以看出第二被告均是在签订正式的《重庆市商品房买卖合同》之前或者之后或者同时，在房屋销售成交总金额之外，额外单独收取。比如王德容2008年1月29日缴纳五通费，在2008年4月21日才签订的《重庆市商品房买卖合同》、康继光是2008年2月22日缴纳的五通费，在2008年2月23日签订的《重庆市商品房买卖合同》、幸安全2008年1月28日缴纳五通费，在2008年4月25日签订的《重庆市商品房买卖合同》;周开洪在2008年2月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》，在2008年2月29日缴纳五通费。

(二)《交接房结算清单》等证据，依法不能作为被告获取五通费的依据。

被告提交《交接房结算清单》据此辩解认为，其中记载“一价清(是/否)”在应收款处打“/”或者在“/”下面填写成一个“否”字形状，就代表双方自愿不执行“一价清”制度，没有违法，所以有效。原告代理人认为《交接房结算清单》一方面与《重庆市商品房买卖合同(附件4中)》第五条、第七条、第八条等明确约定： “七、物业专项维修基金及各种代收代办费用按照国家相关规定执行;八、购房的各种税、费按照国家相关规定执行，由双方按规定各自承担。”相互矛盾;

另一方面，原告方认为，被告提供的《授权委托书》、五通费收据、交房通知单、结算单等法律文书均是被告方预先拟定，并在订立合同时未与原告方协商的条款即格式合同条款。被告并未采取合理的方式提请原告方注意免除或者限制其责任的条款，也没有依法对有关条款予以说明。被告方作为提供格式条款一方显然为了免除其责任而加重了原告方的责任。被告作为提供格式条款一方没有任何证据证明其已尽合理提示及说明义务，对此依法应当承担举证不能的责任。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条等法律规定以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”明确规定，《授权委托书》、五通费收据、交房通知单、结算单等法律文书均应当无效，依法不能作为被告方收取五通费，获得不当得利的依据，被告据此而收取的五通费等费用，依法应当予以返还。

第四、代理人认为《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》在重庆市范围内具有普遍约束力，即由开发商代收五通费的法律依据已经不复存在。

在重庆地区，房地产开发经营企业代收五通费的法律依据是《重庆市商品房价格计算方法暂行规定》(2001年11月7日施行。)第十三条、第十四条、第十五条规定。根据《重庆市商品房价格计算方法暂行规定》第二十四条：“ 本《规定》执行中的具体问题由重庆市物价局负责解释。”之明确规定，《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》(　渝价〔2006〕753号)是对该文件的进一步解释。《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》第一条明确规定：“取消重庆市人民政府渝府发[2001]107号文件中第十三条、第十四条、第十五条中有关商品住房代收费的规定或表述，将购房者在房地产开发经营企业购房时应交纳的并由房地产开发经营企业代收的水、电、气一户一表的安装收费，闭路电视安装费，转移登记费，土地权属调查费，地籍测绘费，房地产权证工本费直接并入商品住房销售价格之中，实行商品住房销售价格‘一价清’制度。”第三条又规定：“凡在二○○七年一月一日前购售双方已签定购房合同的，仍按原规定收取代收费;二○○七年一月一日起签定的购房合同，一律停止收取代收费;二○○七年一月一日前价格主管部门已下达销售价格、允许代收费的经济适用住房，仍按批准文件规定执行。”

《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》从形式上看是重庆市物价局名义颁布的政府部门规范性文件，但是该局颁布该文件是经重庆市政府同意授权发布，其实质属于地方政府规章。其内容完全符合《中华人民共和国立法法》第七十三条之相关规定。所以《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》在重庆市范围内具有普遍约束力。被告以及有关房地产开发企业应当予以遵守。

第五、第一被告存在多收房款，存在非法收取按揭费180元。依法应当予以退还。

(一)、被告辩解认为是因为房地产权证登记的“房地产实际面积”发生变化，所以多收了房款。因为办理按揭时缴纳了他项权利登记费等费用，所以收取了180元。代理人经询问当事人、审核合同等证实了被告辩解不属实。

事实上双方在签订《重庆市商品房买卖合同》时，被告楼盘已经竣工，而且获得了《商品房预售许可证》。《重庆市商品房买卖合同》第三条、第四条均约定按照套内建筑面积计算房款，合同约定的建筑面积就是国家房地产测绘机关确定的面积(其面积已经十分精确了)，办理房地产权证就是根据《重庆市商品房买卖合同》、发票、完善契税凭证等作为登记依据，不会再重新组织测绘。多收房款不是房地产面积发生变化，而是被告第二次收房款时，擅自调整了价格。

比如XX夫妇购买的房屋，合同约定套内建筑面积91.68平方米，套内单价1949.55元/平方米。2008年4月25日，被告出具(00954706号)发票，按照合同约定价格计费，收取房款78735元;2009年10月14日，被告出具(00248753号)发票，擅自将房屋价格由“1949.55元/平方米”调整为“1957.8元/平方米”，于是多收房款(1957.8元-1949.55元)*91.68平方米=756.36元。又比如XX合同约定套内建筑面积70.81平方米，套内单价1947.86元/平方米。2008年2月2日，被告出具(00392920号)发票，按照合同约定价格计费，收取房款41928元;2009年11月25日，被告出具(00459112号)发票，擅自将房屋价格由“1947.86元/平方米”调整为“1957.35元/平方米”，于是多收房款(1957.35元-1947.86元)*70.81平方米=671.98元。因为《重庆市商品房买卖合同》一直在被告手中持有，原告在交款时无法进行核对，只是被告交付房屋后原告才知道被告擅自调整了房屋合同单价。

(二)、《重庆市商品房买卖合同》第十条约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。在房屋交付时，房屋建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准。”并非被告辩解的以《房地产权证》登记面积为准。根据《房屋登记办法(建设部令第168号)》等法律法规规定，被告应当提供房屋所.