酬金制小区物业纠纷普法系列
车位到底算谁的，怎么就扯出了一笔物业费旧账
小区主干道两侧划了两百个车位，物业每月收两百块，收了七八年。有业主较真，说这路是我们大家的，你在我家门口画条线就开始收钱，钱去哪儿了。物业回一句这是我们经营管理的成果。业主一气之下连物业费也停了，物业转手把停车费和物业费捆成一笔账催收，还把车辆道闸权限给关了。一件本来只是车位归属的事，滚成了三重纠纷。这类连锁反应在酬金制小区尤其容易发生，因为车位收益的去向，直接决定了年底那笔结余是真是假。
车位的归属其实不难判断，难在很多人没读全条文。《民法典》第二百七十五条分两款：建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第二百七十六条又加了一句，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。再往前一条，第二百七十四条规定建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有，但属于城镇公共道路、市政绿地或者明示属于个人的除外。翻译成大白话：地下那些图纸上标了车位的，看合同和登记，谁买了归谁；地面上在小区共有道路和空地上画线画出来的，不管谁画的，都是全体业主的。
地下室和人防工程要单独说，因为它是这类争议里最混沌的一块。人防工程的产权归属有专门的行政管理规定，实践中多数法院的口径是投资者可以取得平时使用的收益，但不能办理产权登记，也不得妨碍业主对共有部分的正常使用；一旦人防部位被改造成经营性车位，收益归属就要看投资主体和使用状态，各地判法并不统一。储藏室、非机动车库这类附属空间，判断的关键在于面积有没有计入公摊，计入公摊的部分已经由全体业主分摊了成本，就不能再被单独出售。这些都不是靠猜的，规划许可证附图、竣工测绘报告和不动产登记簿三样东西摆出来，答案基本就定了。
归属之所以会牵出物业费，有三条链路。第一条是收益去向。第二百八十二条写得很清楚，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后属于业主共有。酬金制下这笔钱本应进入物业服务资金账户或者单设的公共收益账户，物业当成自己的营业收入拿走，等于凭空吃掉了业主一年的结余。第二条是酬金基数被撑大。合同如果写的是按"年度总收入"的一定比例提取酬金，物业把停车收益并进总收入，就相当于拿业主的钱给自己加了一份薪。第三条是催收方式，把停车费欠款和物业费混成一本账催，甚至以关闭道闸、停发门禁卡施压，把两个独立的法律关系强行绑在一起。
上海某2009年交付的商品房小区，一千八百户，酬金制，物业费每平方米每月二元。小区沿内部道路划设地面车位一百八十六个，A物业公司按每月二百元收取，年收入约四十四万元，多年来计入"物业公司经营收入"，从未进入年度决算。2020年业委会核账时发现这笔钱，也发现合同约定的酬金基数是"年度总收入"，物业把停车费算进了计提基数。业主大会表决授权后起诉。法院查明涉案车位全部位于小区共有道路范围内，依据第二百七十五条第二款认定属于业主共有，收益依据第二百八十二条扣除合理成本后归业主共有；物业作为管理人可主张实际管理成本，但需就人员、设备折旧、耗材举证，其成本清单有近四成缺乏凭证未获采信。判决物业返还三年停车收益扣除核定成本后九十六万元至物业服务资金专户，冲减多提酬金六万七千元，并按季公示共有部分经营与收益情况。
业主最容易踩的坑，是拿车位争议当拒交物业费的理由。这条路走不通。司法解释第三条说得毫无回旋余地：业主以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩的，人民法院不予支持；第六条又规定业主违约拒付物业费，经催告后在合理期限内仍不支付的，法院应当支持物业的支付请求。停车费和物业费是两个法律关系，物业侵占了共有收益，你可以另案要回来，甚至可以在物业费诉讼里提反诉，但不能自己给自己抵扣。物业那边同样有边界，第九百四十四条第三款明文禁止以停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，关闭道闸和停发门禁虽然没有被逐字列举，性质上属于同类的变相断供，业主可以要求排除妨害，也可以向街道和房管部门投诉。
动手之前先把材料查到手。去区规划资源部门调取建设工程规划许可证附图和竣工验收备案材料，看清哪些是规划车位、哪些是后来画的；去不动产登记中心查地下车位有没有单独登记、登记在谁名下；去房管部门或者原测绘单位查房屋面积测绘报告，看地下室和非机动车库有没有计入公摊。开发商的商品房买卖合同附件里关于车位的约定，一并找出来。材料齐了，第一个动作是依据第九百四十三条书面要求物业公开共有部分的经营和收益情况，限期十五日答复，EMS寄送保留内件清单。物业拒绝或者敷衍的，第二步由业委会召集业主大会表决授权起诉，请求写三项：确认涉案车位属于业主共有、判令返还某年某月至某年某月的经营收益并支付至物业服务资金专户、判令自判决生效之日起按季公布共有部分经营与收益明细。第三项最容易被忽略，却是唯一管得住往后的。
