酬金制小区物业纠纷普法系列
业委会跟物业穿一条裤子，业主还能怎么办
小区公告栏上贴了一张纸，落款是业委会：经研究决定，与A物业公司续签物业服务合同三年，酬金提取比例由物业服务资金的百分之八调整为百分之十五。没有业主大会通知，没有表决票，没有公示期。有业主在群里问了一句，第二天那张纸就不见了。一个两千户的小区，一年物业服务资金六百多万，七个百分点意味着每年多支出四十多万，三年就是一百三十万，而这笔钱按法律定性本来是业主自己的。业委会本该是业主的人，现在坐到了桌子对面，这种局面比单纯遇上一家黑心物业更难办，因为你的代理人反了水。
先说最直接的一条路，撤销那个决定。《民法典》第二百八十条第二款写得明白，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。这条的门槛比很多人想的低，起诉主体是单个业主，不需要凑齐多少人，也不需要业主大会授权，被告是业委会。审查重点通常落在程序和权限两头：调整酬金比例属于修改物业服务合同的实质内容，按《民法典》第二百七十八条应由业主共同决定，需要经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，业委会自己开个会决定不了；即便走了表决，通知未送达、表决票造假、公示期不足，同样构成程序瑕疵。要注意时限，相关司法解释规定业主请求撤销的，应当在知道或者应当知道决定作出之日起一年内行使，逾期法院不再支持，所以看到公告的第一天就该拍照存证。
第二条路比诉讼快得多，很多业主不知道。《物业管理条例》第十九条规定，业主大会、业主委员会的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。这是一条给行政机关设定义务的条款，用的是"应当"。业主向街道办事处提交书面材料，指出决定未经业主共同决定程序、违反《民法典》第二百七十八条，请求依据这一条责令改正，街道有处理和答复的职责。同一部《民法典》第二百八十六条也留了口子，业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关部门应当依法处理。行政路径不收费、不需要律师、周期以月计，撤销之后再谈赔偿，节奏上更划算。
第三条路是要钱，也是最难的一条。请求业委会委员个人赔偿，法律基础有三层：委员与全体业主之间的受托关系，忠实义务和勤勉义务的违反构成违约或者侵权；如果能证明物业与委员恶意串通，那么依据《民法典》关于恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为无效的规定，续签合同中超出合理范围的部分自始无效，物业应当返还；委员因此收受的好处属于不当得利，应当返还并赔偿损失。难点全在举证。回扣通常走现金或者近亲属账户，会议记录可以事后补做，比价材料可以事后拼凑。现实中能打赢的案子，靠的往往不是抓到转账，而是证明程序完全空转加上价格明显偏离市场，让法院在事实推定上倾向业主一边。
上海闵行某2008年交付的商品房小区，一千六百余户，实行酬金制。2019年至2021年，业委会连续三年将小区外墙广告位、地面临时停车、快递柜场地的经营权以每年八万元的总价包给A物业公司，同期同区域可比小区的同类收益普遍在四十万元以上。业委会主任的配偶2019年起在A物业公司关联的一家保洁劳务公司领取薪酬，这一点被业主通过企业信用信息公示系统查股东和高管时发现。十七名业主联合起诉，请求撤销三份经营权承包决定并要求返还收益。法院认定，共有部分经营收益依据《民法典》第二百八十二条在扣除合理成本后属于业主共有，处分共有部分经营权属于共同决定事项，三次决定均未提交业主大会表决，程序违法；主任未披露利害关系亦未回避，违反忠实义务。判决撤销三份决定，A物业公司向业主共有资金账户补付差额一百零六万元，主任对其中三十万元承担连带责任。案件之外还有一节，市场监管部门另行核查了关联交易的开票情况。
刑事那条线，说清楚位置就好。业委会委员利用职务便利，把业主的共有收益、维修资金或者服务资金转入自己控制的账户，数额较大的，实践中有以职务侵占追究刑事责任的先例；索取或者收受物业服务企业、供应商财物为其谋取利益的，可能触及非国家工作人员受贿；物业方面的经办人员行贿也在同一张网里。业委会是否属于刑法意义上的"其他单位"，学理和判例仍有分歧，这种分歧影响的是罪名能否成立，不影响钱要退回、民事责任要承担。业主发现有转账凭证、收条、现金交接录音这类直接材料的，正确做法是向公安机关经侦部门报案并提交原件复印件，而不是发到业主群里，材料一旦扩散，取证的主动权就没了。
举证这件事要在起诉之前做完。可以先做的有：向物业书面提出质疑，援引《物业服务收费管理办法》第十一条要求其对预决算和收支情况予以答复，物业的回复本身就是证据；调阅历年物业服务合同、业委会决议、表决票、公示照片，业委会不给的，向街道办事处房管科申请查阅备案文本；用企业信用信息公示系统核查物业公司及其关联公司的股东、法定代表人、高管，与业委会委员及其近亲属做交叉比对；找两到三个规模相近的邻近小区，取得同类服务或者同类经营权的价格，形成比价材料；对与业委会、物业负责人的当面沟通做录音，只要不是采用侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方式取得，这类录音在民事诉讼中可以作为证据使用。
具体到下一步，看到可疑公告的当天拍照，连同公告栏位置和日期一起入镜。三日内以书面形式向业委会提出异议，要求提供作出该决定的业主大会决议、表决票和公示记录，EMS寄送并注明内件品名，同时抄送物业和居委会。十日内未获答复的，向街道办事处提交书面申请，援引《物业管理条例》第十九条请求责令改正或者撤销，要求书面答复并留存收件回执，街道不处理的可向区房管局反映，仍不处理的可以申请行政复议。涉及资金的，同步向物业书面主张停止执行新的酬金比例并将差额留存专户。诉讼上不要拖，撤销之诉的一年期限从知道之日起算，动员十户以上业主共同起诉可以摊薄成本，起诉前把公告照片、异议函回执、街道答复、比价材料、关联关系查询打印件按时间顺序编号装订。真正让对方紧张的从来不是业主群里的几百条消息，是一份编好页码的证据目录。
