酬金制小区物业纠纷普法系列
被业主大会投票赶走，物业能张口要违约金吗
解聘通知送到项目部的那天下午，项目经理翻出合同，找到第十七条："本合同期限届满前，甲方无正当理由要求解除合同的，应向乙方支付相当于剩余期限管理酬金百分之三十的违约金。"合同还剩两年，一算一百多万，他觉得这一仗稳了。半年后判决下来，这一百多万法院一分没判。不是条款写得不好，是这个条款从根上就用不上。把高额违约金写进物业服务合同、指望它在被扫地出门那天变成一笔真金白银的补偿，是这个行业里最普遍也最昂贵的一个误解。真正能拿到手的钱在另一个地方，条文就挨着，只是很多人从来没读到那半句。
《民法典》第九百四十六条规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同，但应当提前六十日书面通知物业服务人，合同对通知期限另有约定的除外。这一条给业主的是一项法定解除权，行使它不需要理由，也不以物业违约为前提。既然解除本身是合法行使权利，就不构成违约；违约金条款的适用前提是有违约行为，前提落空，条款自然无从援引。很多物业公司在合同谈判时把大量精力花在抬高违约金比例上，把它当成护身符，实际上在法定解除权面前，这张符是不灵的。
真正属于物业的弹药是同一条的后半句：因解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。法条用的词是"损失"，不是"违约金"，两者的计算逻辑完全不同。违约金可以约定为一个与实际损害无关的数额，损失赔偿必须一笔一笔举证。能赔的通常包括为该项目专门招录的员工在提前解约后应付的经济补偿金、为该项目专门投入且尚未摊销完毕的设备设施余值、因项目提前终止而向电梯维保绿化保洁等第三方支付的提前解约违约金、以及通知期不足部分对应的服务对价。要不回来的是合同剩余期限内本可赚取的全部酬金，除非物业能证明这笔预期利益在缔约时可预见且已实际丧失，实务中极少有人举证成功。
"不可归责于业主的事由"这七个字是把双刃剑。如果解聘的起因是物业自己的问题，比如挪用了代管的物业服务资金、连续两年没有按《物业服务收费管理办法》第十一条公布预决算和收支情况、业主质疑不予答复、服务标准明显不达约定，那么解除的事由可归责于物业，业主一分钱都不用赔。这一点在酬金制项目上格外敏感，因为酬金制的资金和公开义务比包干制严得多，稍有疏漏就会在庭上被当成解聘的正当理由，物业的损失赔偿请求也就跟着落空。所以真正的护身符不是违约金条款，是干净的账和完整的公示记录。
物业还有一个常被忽略的抗辩点，是程序审查。解聘物业服务企业属于《民法典》第二百七十八条规定的业主共同决定事项，需要经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，并且参与表决的业主专有部分面积和人数均须达到三分之二以上。加上第九百四十六条要求的提前六十日书面通知，一共四道门槛。会议通知没有提前十五日公告、表决票没有原件、部分单元的面积统计口径混乱、通知期只给了三十天，任何一项站不住，解除的效力都可能被否定，物业可以主张继续履行，或者按未足期通知的天数主张损失。
上海闵行有个2014年交付的大型居住区，两千三百户，酬金制，酬金比例为物业服务资金的百分之八，年酬金约一百九十万元。合同期限五年，2022年才走到第三年。业委会召集业主大会表决解聘A物业，最终同意票占参与表决专有部分面积的百分之六十七、占参与表决人数的百分之六十四，参与表决的专有部分面积占总面积百分之七十一、人数占百分之六十九，程序上挑不出毛病。解聘通知2022年3月10日送达，要求4月30日前撤场，实际只给了五十一天。A物业起诉，主张合同约定的违约金一百一十四万元。法院认定解除有效、不构成违约，违约金诉请不予支持；但通知期不足六十日，且A物业为该项目招录的三十七名员工在项目终止后需支付经济补偿，2021年为小区投入的智能门禁系统按五年摊销尚余三年余值，遂判决业主一方赔偿员工经济补偿金四十一万元、设备未摊销余值十九万元、九日通知期差额对应的服务对价四万余元，合计六十四万余元，驳回其余诉请。
这个判决把物业该在哪儿使劲讲得很明白。与其在合同里堆违约金，不如把"损失"在缔约阶段就固定成可计算的东西。合同里写明为本项目专门投入的设备清单、投入金额、摊销年限和提前终止时的余值计算公式；写明项目人员配置数量和岗位，约定提前终止时人员安置成本的分担方式；写明通知期限，第九百四十六条允许合同另有约定，可以约定为九十日；写明物业与第三方专业服务机构签订的合同在项目终止时的处理办法和违约金承担主体。这些条款不会被认定为减轻业主责任或者变相违约金，因为它们对应的都是真实发生的成本，法院采信度很高。
收到解聘通知之后的动作也要成套。七日内书面回函，要求业委会提供表决材料原件供查阅，包括会议通知及其公告照片、表决票、计票记录、见证或者公证材料、表决结果公示证明，回函用EMS并注明内件品名；核对通知期是否满六十日，不足的在回函中明确提出并保留主张。同时立刻启动损失固定，做三张表，人员安置成本表附劳动合同和工资表、专用设备未摊销余值表附采购合同发票和折旧计算、第三方合同提前终止成本表附合同和对方索赔函，每张表都要有编制人签字和日期。交接工作照常准备，第九百四十九条和第九百五十条的义务不因为你在打官司而暂停，拿拒绝交接当谈判筹码，只会把一场本来能赢六十万的官司，变成一场倒赔三十万的官司。
