酬金制小区物业纠纷普法系列
合同到期没人管，物业接着扫地还能收到钱吗
物业服务合同的到期日写在第一页，去年十二月三十一日。业委会那边换届卡了半年，续聘的会一直没开成，物业照常扫地、照常开电梯、照常发缴费通知单。三月份有业主在群里发了张合同照片，说合同都过期了，凭什么还收钱。项目经理心里也发虚，不知道该硬气还是该服软。这件事在法律上一点都不含糊，《民法典》第九百四十八条写得清清楚楚：物业服务合同期限届满后，业主没有作出续聘或者另聘决定，物业服务人继续提供服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。
这一条对物业是实打实的保护。原合同继续有效，意味着原来的服务事项、服务标准、收费标准、酬金比例整套条款全部延续，物业费该收多少还收多少，不需要业委会再补签任何东西。它的适用条件只有两个，业主一方没有作出续聘或者另聘的决定，以及物业事实上还在提供服务。两个条件都成立，收费权就是法定的，业主拿"合同过期"当拒付理由，法院不会支持。真正需要留意的是与之配套的第九百四十七条，业主大会决定续聘的，应当在合同期限届满前与原物业服务人续订合同。这句话是给业主一方设的时点义务，也提醒物业：到期之前你有权利、也应当去催这件事，催了没人理，责任不在你。
保护的另一面是风险。不定期合同最大的特点是可以随时解除，第九百四十八条第二款说，当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。这意味着项目随时可能没有，业委会不需要证明物业违约，只要按程序形成共同决定并提前六十日书面通知，合同就终止。当然这个权利是对称的，物业觉得这个项目做不下去了，同样可以提前六十日书面通知退出，不用背违约的名。很多项目经理不知道自己手里有这张牌，硬扛着亏了两年，其实早该走。
不定期状态下最容易被误解的一件事，是以为合同都过期了，义务可以松一松。恰恰相反，原合同继续有效，所有义务原样存续。酬金制项目尤其要当心：《物业服务收费管理办法》第十一条要求物业向全体业主公布物业服务资金的年度预算和决算，每年不少于一次公布收支情况，业主或者业主大会提出质疑的应当予以答复；《民法典》第九百四十三条要求物业定期公开服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况以及维修资金使用、共有部分经营与收益情况。这两条不会因为合同进入不定期而暂停。预收资金仍然属于代管性质、仍然归业主所有，一天都没变过。
上海松江有个2011年交付的小区，一千六百户，酬金制，物业费每平方米每月一块九。合同2019年12月31日到期，业委会因换届未完成一直没续签，A物业继续服务到2022年6月。这三年里陆续有一百多户停交物业费，理由就是合同已经终止。物业起诉追缴，诉请欠费七十八万余元并按合同约定主张滞纳金。法院对收费权没有异议，依第九百四十八条认定原合同继续有效、服务期限为不定期，物业费请求权成立；但同时查明，A物业2020、2021两个年度均未公布物业服务资金的年度预决算，也未对三户业主的书面质疑作出答复，构成履行瑕疵。最终判决支持欠费本金七十一万余元，对部分公共区域保洁、绿化明显不达标期间的费用酌减，滞纳金诉请全部驳回。判决说理里有一句话值得贴在办公室墙上：酬金制下的资金公开义务，不因合同进入不定期状态而免除。
还有一个坑是调价。不定期期间人工成本涨了，物业想把物业费从一块九调到二块二，或者把酬金比例从百分之八提到百分之十，发个通知就执行，这是行不通的。收费标准的调整属于《民法典》第二百七十八条规定的业主共同决定事项，得经业主大会按法定表决比例通过，业委会单独同意也不够。单方涨价多收的钱，日后一分不少要退，还要付资金占用利息。同样行不通的还有拿服务当筹码，第九百四十四条明确规定物业不得以停止供电、供水、供热、供燃气的方式催交物业费，第九百五十条则规定合同终止后在新物业接管之前，原物业应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。
把这些串起来，物业在合同到期这个节点上该做的动作其实很清楚。到期前六个月发第一封函给业委会，援引第九百四十七条提示启动续聘程序，附上上一年度服务情况和资金收支简表，EMS寄送并注明内件品名；到期前三十日发第二封函，明确告知若届期未续订，将依第九百四十八条形成不定期合同关系，收费标准和服务标准按原合同执行；到期次日再发一封书面确认函，抄送街道办事处和居委会，这三封函是日后追缴物业费时最有分量的东西。
进入不定期状态之后，账要比从前做得更细。年度预算在会计年度开始前一个月报业委会并在公告栏公示，决算在年度结束后三个月内完成并公示，公示期不少于七日，当天用带日期水印的照片拍下公告栏，业主群和公众号各发一次留截图；业主书面质疑的，十五个工作日内书面答复并附凭证复印件，留签收回执。想调价就老老实实推动业主大会，决议原件和表决票复印存档。决定退出的，提前六十日发书面通知，同步准备第九百四十九条要求的交接材料，别拖到最后一天才想起来钥匙和图纸在谁手上。
