酬金制小区物业纠纷普法系列
老物业被解聘却占着物业用房不走，这局怎么破
业主大会开完，票数够了，解聘决议贴上公告栏，新物业的合同也签了。所有人都以为事情结束了，接下来的场面却往往是这样：交接那天新物业带人到场，老物业的经理坐在物业用房里不动，说监控密码在总部、业主名册涉及隐私不能给、图纸找不到了；再过一个月，老物业的收费员照样上门收物业费，理由是"我们还在服务"。换物业最难的从来不是投票那一天，是投票之后的那三个月。
《民法典》第九百四十九条是这局里最硬的一张牌，可惜很多业主没读过。它规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。后半段更关键：原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付合同终止后的物业费，造成业主损失的应当赔偿损失。大白话就是，你赖着不走，不但一分钱收不到，业主因此多花的钱还得你掏。
老物业手里也有一条能拿来挡的法条，就是紧接着的第九百五十条：合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业服务费用。不少物业把这条当护身符，说新物业还没接管，我有权继续管、继续收。这是偷换。第九百五十条设定的是过渡期义务，目的是防止合同一终止小区就断档没人管，它顺带给了一个收费对价，但绝不是占据权。关键在于新物业接管不成是谁造成的：业主已经选聘完毕、新物业已经到场、交接通知已经送达，接管不成是因为老物业不交钥匙不交密码，这个状态就是它自己制造的，此时适用的是第九百四十九条。
真正让业主陷入被动的，往往不是老物业有多横，而是自己的程序有洞。老物业最爱打的反击是起诉确认业主大会决议不成立或者无效，这一仗赢了，前面所有动作全部作废。所以发出解聘通知之前，务必把三件事做实。表决门槛上，解聘和选聘物业服务企业属于第二百七十八条列举的共同决定事项，须经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意，参与表决的面积和人数还都要达到三分之二以上。通知期上，第九百四十六条规定业主依照法定程序共同决定解聘的可以解除合同，但应当提前六十日书面通知，合同另有约定的从其约定；原合同期满后按第九百四十八条转为不定期继续履行的，解除同样需要提前六十日书面通知。留痕上，会议通知的张贴照片、表决票原件、公示期照片、解聘通知的回执，一样都不能少。
交接时不能只喊把东西交出来，得有一份写死的清单。物业服务用房及钥匙，门禁和监控系统的管理员账号、密码与后台权限，消防控制室及持证值班人员的交接安排，电梯、消防、二次供水、配电这几类设施的维保合同、检验报告和运行档案，竣工验收资料、地下管线图纸和设备台账，业主名册、房屋交付和收费台账，还有共有部分经营合同的原件与履行情况说明。酬金制小区必须再加一项，也是最容易被吞掉的一项：物业服务资金的结余。按《物业服务收费管理办法》第十一条，这笔预收资金属于代管性质、归业主所有，合同一终止就应结清并把余额交回业主指定的账户，同时提交截至终止日的收支决算。这笔钱不主动要，几乎没有物业会主动退。
上海宝山有个2006年交付的小区，一千余户，实行酬金制多年。2021年业主大会依法定程序表决解聘原物业并选聘新物业，提前六十日书面通知送达。合同终止后，原物业拒不腾退物业服务用房，扣留监控后台权限和收费台账，并继续向业主收取物业费，持续九个多月。业委会没有断水断电也没有换锁，而是逐月做了三件事：向派出所报警并保留出警记录，向街道和区房管部门书面反映并取得受理回执，同时对无法接管的现场录像存证。随后以物业服务合同纠纷起诉。法院认定原物业违反第九百四十九条的退出交接义务，不得请求支付合同终止后的物业费，判令十日内完成交还，返还终止后已收取的费用四十七万余元及代管资金结余三十一万余元，并赔偿业主因重复购置门禁系统、临时增聘秩序维护人员产生的损失十八万余元。
处理这类僵局，最忌讳业主一方先失分。切断老物业办公室的水电、找人撬锁清场、组织人员堵门推搡，情绪上解气，法律上全是给对方送证据，轻则被反诉赔偿，重则涉及治安甚至刑事风险。稳妥的做法是四条线同时推进：报警不是为了让警察赶人，警察通常只做治安调解，但出警记录是持续占用的客观证据；街道和居委会有协调职责，书面反映能促成三方协商，也能形成时间线；区房屋管理部门对物业服务活动负有监督管理职责，投诉后一般会要求限期整改并书面反馈；诉讼是最终手段，情况紧急、可能造成设施损坏或资料灭失的，可同时申请行为保全，第九百四十九条本身就明确了不得擅自处分的底线。
时间节点要卡准。决议通过后立即发出解聘通知并起算六十日，同日把决议和通知抄送街道、居委会和区房管部门备案。终止日前三十天向老物业书面发出交接函，附上那份逐项列明的清单，要求指定交接人和交接时间，EMS寄送注册地址与管理处两处。终止日当天组织现场交接，全程录像，无论对方是否配合都当场制作交接情况记录，由新物业和业委会成员签字，拒交的项目逐项写明。次日起，把老物业仍在收费的收据、催缴单、张贴的告示统统拍照收集，这些是主张返还的直接凭据。僵持超过一个月还没进展就别再等，材料齐了直接起诉，越拖资料越容易灭失，业主的成本也越滚越大。
