酬金制小区物业纠纷普法系列
电梯里那块广告屏，一年赚的钱到底进了谁的口袋
下班回家，电梯门一关，眼前那块屏开始放家装广告；走出单元门，一排快递柜嗡嗡作响；地面划好的车位停得满满当当，进出都要扫码。这几样东西每天都在你眼皮底下产生现金流，可多数业主从没在任何一张公示表上见过这笔钱的去向。去问物业，回答无非两种，一种是"这属于我们公司的经营性收入"，另一种客气些，"早用来补贴小区服务成本了"。这两句话在包干制小区还能糊弄一阵，在酬金制小区一句都站不住。
《民法典》第二百八十二条只有一句话，却把争议判死了：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。这里有三层意思。责任主体不限于物业公司，开发商在前期阶段签的广告合同、运营商付的基站进场费同样跑不掉。判断标准是有没有利用业主的共有部分，谁去谈的生意、发票开给谁都不重要，重要的是这块屏挂在谁家的墙上。扣除的是合理成本而不是合理利润，物业最多报销实际掏出去的钱，不能顺手给自己留一份分成。
哪些地方算共有部分，法律没让人猜。第二百七十四条把建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房划归业主共有；第二百七十五条第二款单独点名，占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的车位属于业主共有。照这个口径，电梯轿厢、楼道墙面、外墙立面、楼顶、大堂、地面车位、放快递柜的架空层，产出的钱都归业主。真要划清界限的只有一类，就是开发商依法办出产权证或者按规划配建后单独出售出租的车库车位。所以听到物业说车位收入归他们，先问清是哪一种车位。
酬金制小区还有一层别人没有的优势。包干制下物业尚可辩解，说公共收益已经贴进服务成本，反正盈亏归它。酬金制的账不这么记。《物业服务收费管理办法》第十一条写明，预收的物业服务资金属于代管性质、归业主所有、不得挪用，物业赚的只有那笔按约定提取的固定酬金。公共收益进来后唯一合法的去向是并入业主的资金池，或者按业主大会的决定另作安排，不可能变成物业的第二笔利润。《民法典》第九百四十三条把共有部分的经营与收益情况列为必须定期公开的内容，这不是倡导，是义务。
上海浦东有个2010年交付的商品房小区，一千二百多户，酬金制，物业费每平方米每月二元二角，酬金比例百分之十。2023年新一届业委会翻账，发现物业每年只公示一笔广告收入四万八千元，而小区三十二部电梯全装了广告屏，另有六组快递柜和一百八十个收费的地面车位。调取合同后发现，物业以每年四万八的价格把全部广告位打包给一家关联公司，该公司转手对外招商，实际年收入超过五十万元；车位的钱直接进了物业自己的对公账户，四年没公布过。业委会经业主大会决议委托审计后起诉，法院认定物业利用业主共有部分取得收益负有全额入账和说明义务，明显低于市场价的关联交易不能对抗全体业主，判决返还四年收益一百六十余万元并支付利息，审计费用由物业负担。
真正的战场往往不在钱归谁，而在扣除合理成本这几个字上。物业惯常把管理成本报到收入的一半甚至七成，理由是安排了专人对接广告商、承担了清洁和电费。这套说辞经不起推敲：保洁员和电工的工资已经在物业服务资金里列支过一次，不能从公共收益里再扣第二次；管理人力成本要拿得出岗位、工时和薪酬凭证；电费要有独立计量或者合理的分摊依据。举证责任在物业身上，谁主张扣除谁就得把凭证摆出来，摆不出来的部分只能全额返还。
钱收回来之后怎么花，同样轮不到物业拍板，第二百七十八条把利用共有部分从事经营活动及收益分配列为业主共同决定事项，须经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意，参与表决的面积和人数还都要达到三分之二以上。眼下就能做的事很具体：拿手机把小区里所有产生收益的点位拍一遍，电梯屏、灯箱、外墙条幅、快递柜、售货机、充电桩、基站天线、地面车位，连拍摄日期一并存档成一份点位清单；再以业主或业委会名义书面要求物业提供近三年的经营合同原件、发票、收款流水和专户对账单，写明年度和项目，别用"公开全部账目"这种模糊说法；函件走EMS，内件品名写"共有部分经营收益质疑函"，回执留好。逾期不答复的，同步向街道和区房管部门书面反映，并启动业主大会程序表决专项审计。
