酬金制小区物业纠纷普法系列
物业算了笔账说超支了要业主掏钱，凭什么
三月的一天，楼道里贴出一张通知：因人工成本上涨及设施设备维修支出增加，上年度物业服务资金超支四十六万元，按建筑面积分摊，每平方米补缴六元五角，请各业主于本月底前到物业办公室缴纳。落款是物业公司，盖着红章。这张纸让很多业主第一次意识到，酬金制这三个字原来是双向的——不光年底可能退钱，也可能要你补钱。
诚实地讲，超支由业主承担这件事本身，法律上是有依据的。《物业服务收费管理办法》第九条把酬金制定义为在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。"不足由业主承担"这七个字是白纸黑字，回避不掉。这也是酬金制的内在逻辑：钱是你的，服务成本的风险自然也是你的，物业只赚那份固定的酬金，它不承担盈亏。哪个业主群里有人喊"超支了凭什么让我们出，那是物业无能"，这话在包干制小区成立，在酬金制小区并不成立。
但从"法律上业主可能要承担"到"这张通知你就得掏钱"，中间隔着三道关，缺一道都不成立。第一道是合同依据，你们那份物业服务合同里，得有关于资金不足如何处理的约定，写明超支部分由业主分摊、分摊的方式和触发条件。现实中相当多的合同只写了结余归业主，对不足只字不提，或者写成"由甲乙双方协商解决"。没有约定就意味着没有直接的付款依据，物业只能来谈，不能来收。第二道是支出的真实性和范围，超支的每一笔钱必须真实发生、有合法有效的原始凭证，并且属于合同约定的服务事项范围之内。第三道是程序，分摊要经过业主大会表决确认。物业自己算一笔账、盖一个章、贴一张纸，法律上什么都不是。
程序这一关最要紧，也最容易被绕。让全体业主额外掏一笔钱，属于《民法典》第二百七十八条规定的业主共同决定事项，须经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，参与表决的面积和人数还须达到三分之二以上。这不是形式主义，它的实际作用是逼着物业把决算摊开、把凭证拿出来接受质疑，因为业主不看明白就不会投票。物业绕开这一步直接发通知，往往恰恰因为它经不起这一步。收到通知的业主不必激动，也不必对抗性地宣布拒缴，只要一句话回过去：请提供经业主大会表决通过的决议，以及本年度决算和相应原始凭证。这一句问出去，多数不干净的超支通知会自己缩回去。
真假超支的分水岭，往往藏在几类惯用的塞账手法里。最常见的是把本该走专项维修资金的项目塞进日常支出，共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新和改造，按《民法典》第二百八十一条属于专项维修资金的用途，它有自己的申请和使用程序，不该从物业服务资金里出，更不该在服务资金超支后再向业主要一次钱。其次是把物业自身应从酬金里开支的成本混进来，比如上级公司的管理费分摊、企业所得税、项目经理的年终奖、公司层面的商业保险。再有就是超范围支出，合同里没写的服务硬做了然后来要钱，这种情况司法解释第二条已有回应，物业服务人擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的，业主以违规收费为由抗辩的，人民法院应予支持，已收取的还可以请求退还。还有一种是串账，同一家物业管着好几个项目，一笔支出摊到哪个小区，全看它自己怎么记。
上海虹口有个1995年建成的老公房小区，七个门栋加装的电梯于2013年投用，酬金制，物业费每平方米每月八角。2022年初物业张贴通知，称上年度电梯钢丝绳更换、控制柜改造及日常维保支出大幅增加，物业服务资金超支五十一万余元，要求业主按面积补缴，同时暂停对未补缴楼栋的电梯刷卡权限。多数业主没缴，物业挑了四户起诉。庭审中法院查了三样东西：一是服务合同，合同只约定结余部分转下一年度使用，对不足未作任何约定；二是支出内容，五十一万中有三十八万属于电梯控制柜改造和钢丝绳整体更换，性质上属于共用设施设备的更新改造，应从专项维修资金列支，且物业未办理任何维修资金使用手续；三是程序，物业未召开业主大会，仅由项目经理测算后张贴通知。法院认定该分摊缺乏合同依据、支出性质不符、亦未经业主共同决定，判决驳回物业全部诉讼请求，并在判决中指出以限制电梯使用催缴费用不具有合法性。四户业主胜诉后，同小区其余已缴纳的业主凭该判决与物业协商，退回了大部分款项。
站在业主这边给策略，不等于教人一概不认。如果超支是真的——人工成本随最低工资标准上调而上涨，公共能耗因电价调整而增加，这些在酬金制下确实该由业主承担——那么较为体面也较为省钱的做法，是趁这个机会把整本账翻一遍，把预算重新做一次。超支反复出现，多半说明当初的收费标准定得偏低或者服务标准定得偏高，两者总要动一个。业主大会上把三件事一并决议：确认本次分摊的金额和方式，调整下一年度的物业服务资金标准和预算表，明确超支的事前报告机制，比如单项超预算百分之十以上须提前书面报业委会。这样处理，钱花得明白，物业也不必年年到年底才来救火。
收到补缴通知后的动作，按天数排。三日内拍照留存通知原件，包括张贴位置和日期，撕掉的和只在群里发的都要截图保存发布者与时间。七日内以书面形式向物业提出异议并索要材料，要求提供上年度经审计或至少加盖公章的决算表、超支科目的明细账、大额支出的合同与发票复印件、专项维修资金的使用手续，以及业主大会决议，限十五日书面答复，EMS寄送，内件品名写"物业服务资金超支分摊异议函"。在物业提供上述材料并完成业主大会表决之前，暂不缴纳该笔分摊款，但正常物业费要照常足额缴纳，缴费凭证上注明"本次缴纳不含超支分摊款"，把自己的立场留在纸面上，避免日后被算成整体欠费。物业以停电梯、停门禁、停水停电催缴的，立即报警并拍照，《民法典》第九百四十四条第三款明确禁止物业以停止供电、供水、供热、供燃气的方式催交。材料到手后逐项核对，发现属于维修资金范围或与本小区无关的支出，把清单交给业委会推动召开业主大会，同时抄送街道办事处房管科。物业提起诉讼的，一定应诉，把合同条款、异议函、EMS回执、公示照片和支出性质分析整理成时间顺序清单提交，这类案子业主的胜面比想象中大得多。
