酬金制小区物业纠纷普法系列
人工涨了物业费就得涨？酬金制下没这么简单
公告栏上贴出一张纸：因人工及各项成本持续上涨，经公司研究决定，自下月一日起本小区物业服务费调整为每平方米每月二元五角，敬请配合。落款是物业公司项目部，盖着一枚项目章。这张纸在包干制小区已经站不住脚，在酬金制小区更是把两件事一起搞错了。一错在主体，调价不是物业公司能"研究决定"的事项。二错在概念，酬金制下所谓涨物业费，涨的是业主自己往资金池里投的钱，物业不是在给自己涨工资，而是在替业主决定业主该往自己的钱包里多放多少。
把概念拆开就清楚了。酬金制下有两个数需要区分：一个是预收物业服务资金的收取标准，也就是每平方米每月几块钱；另一个是酬金的提取比例或者数额。前者决定资金池有多大，后者决定物业从池子里拿走多少。人工成本上涨影响的是九项服务成本中的管理服务人员薪酬，进而推高全年支出总额，需要调整的是资金收取标准，而不是酬金比例。物业若借着人工上涨的由头把酬金比例一并抬上去，逻辑上接不住——一线人员的工资本就在成本科目里全额列支，涨薪的钱由业主通过资金池承担，物业公司自身的管理费用和利润并没有因此同比例增加。
那么资金收取标准该由谁定。《民法典》第二百七十八条把选聘和解聘物业服务企业列为业主共同决定事项，服务费用的标准和收取办法又是第九百三十七条、第九百三十八条规定的物业服务合同核心内容，合同变更需要双方合意，业主一方的意思表示只能通过法定程序形成。所以调价的正确路径只有一条：物业提出方案，业委会审核，提交业主大会依照法定门槛表决通过，再据此签订补充协议或者新合同。至于有些合同里预先写好的"物业公司有权根据人工、物价变动情况适时调整收费标准"，实践中很难直接充当单方涨价的依据。它由物业单方拟定并重复使用，涉及排除业主对共同决定事项的表决权这一主要权利，业主可以依据《民法典》第四百九十七条以及最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的解释请求认定无效。
酬金制其实给了物业一条比涨价更体面的路，只是很多项目经理不会走。这条路叫预算。按《物业服务收费管理办法》第十一条，实行酬金制的企业应当向全体业主公布物业服务资金的年度预算和决算，每年不少于一次公布收支情况。预算就是把"明年为什么要多收钱"摊开算给业主看：最低工资标准从某月起上调多少，秩序维护岗几个人、社保基数怎么变，全年人工支出因此增加多少万，折算到每平方米每月是几分钱。这套账摆出来，业主未必高兴，但至少听得懂。反过来，连预算都不编，或者只给一个总数，却指望业主接受一个突然出现的调价通知，被投诉到街道几乎是必然。
上海嘉定一个2010年交付的动迁安置房小区，一千六百余户，2017年起实行酬金制，物业费每平方米每月一元，酬金按实收资金的百分之八提取。2021年A物业公司以最低工资上调、清洁外包涨价为由张贴通知，自当年七月起将标准调为每平方米每月一元三角，同时把酬金比例提到百分之十，未召开业主大会，也无预算测算。物业向已缴费业主补收差额，对拒缴的停办装修出入手续。业委会与七十余名业主起诉，请求确认调价无效并返还多收款。法院认为，收费标准属于合同主要内容，变更须经业主依照法定程序共同决定，物业无权单方调整；合同中"可根据成本变化适时调整"系格式条款，排除了业主对共同决定事项的表决权，不能作为调价依据。判决返还多收的四十一万余元并按原标准恢复计费。返还款项直接划入该小区资金账户而非退给个人，这笔钱本就属于全体业主共有的代管资金。
涨不上去的时候，物业的正确姿势是把赤字明明白白摆进决算，而不是悄悄降标准。保安从四个岗减到两个、绿化从一月一剪改成一季一剪、电梯维保从半月保降成月保，这些动作在酬金制下风险比包干制更大：支出减少会直接反映在决算数字上，业主一对比预算就能看出来；《民法典》第九百三十八条明确物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺构成物业服务合同的组成部分，宣传册、公示牌、服务方案里写过的频次和岗位数都是可以追责的依据；降标准也免不掉付费纠纷，反倒给了业主抗辩理由。还要提醒第九百四十四条：业主逾期不付物业费的，可以催告后提起诉讼或者申请仲裁，但不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交。上述案例里停办装修手续那一招，性质上同样是以中断服务施压。
收到涨价通知的业主，第一件事不是拒交，是取证。当天把通知连同日期一起拍照，留下张贴位置和落款印章，群里的截图保存原始记录。第二件事是书面发问，要求物业提供三样材料：本次调价依据的业主大会决议、按九项成本构成编制的下年度预算测算表、最近一个完整年度的收支决算及酬金计提明细；依照第十一条，业主对公布的预决算和收支情况提出质疑的，物业应当予以答复，函件用EMS寄送，内件品名栏写明"关于调整物业服务费收取标准的质疑函"，回执留存。第三件事是分清该交和不该交：原标准费用照常缴纳并留凭证，不要整体停缴，否则一旦涉诉，欠费部分的违约责任要自己扛；新增差额可书面声明异议后暂不支付。第四件事是走程序，一个月内收集不少于百分之二十业主联署，提请业委会召开业主大会审议，业委会不作为的向街道书面报告并要求指导监督。
