房屋买卖合同纠纷，拿回购房款

律师观点分析

原告：苏X。

委托诉讼代理人：褚芸，上海XX律师。

被告：陈X。

原告苏X向本院提出诉讼请求：1．被告归还房款人民币（币种下同）300万元；2．被告支付违约金90万元；3．被告支付房屋增值部分损失150万元；4．被告支付律师费6万元；5．本案诉讼费由被告承担。

事实及理由：2019年5月9日，原告与被告签订了两份《订房合同》，约定原告购买系争房屋，房屋总价值450万元。合同签订后，原告按约支付房屋预付款300万元。双方进一步约定，最迟不晚于2020年1月交付钥匙且原告应继续支付70万元，房屋产证办理完毕后再支付尾款80万元。自2020年1月起，原告催促被告尽快推进购房事宜，但被告始终不予回复。2020年6月28日，双方签订《合同解除协议》，解除上述两份《订房合同》，被告于2020年6月起至2020年7月止分两次归还原告300万元，否则承担约定责任，赔偿30％违约金及因房屋增值产生的损失，同时承担原告因诉讼产生的一切费用，包括诉讼费、担保费、保全费、合理的律师费等。然被告未按约返还300万元。原告几经催讨，未果。为维护原告合法权益，故诉如诉请。

被告陈X辩称：原告经人介绍购系争房屋，并支付了300万元。2020年因疫情原因无法交付系争房屋，被告表示愿意解除合同，返还300万元，但因被告被羁押无法还款。原告主张的违约金、房屋差价损失过高，请求法院调整。系争小区尚未办理小产证，房屋单价四、五万元并非实际成交价，对于原告所有的损害，被告愿意赔偿50万元，待被告服刑结束后赔付原告。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下： 2019年5月9日，甲方陈X（受托方）与乙方苏X（收受方）签订《订房合同》两份，分别约定物业地址为系争房屋，建筑面积均为75.14平方米（以交房为准）。一、甲乙双方同意，每套房屋转让总价均为225万元；为表诚意，乙方支付甲方预付款150万元／套房屋；甲乙双方商定的房款支付方式及约定的其他事项详见补充条款。二、甲方责任：于本合同签订时提供有关房屋产权证明或其他房产证明原件；动迁房使用权房物业所有人原件证明。三、乙方责任：乙方已充分了解房屋实际情况，对所购物业状况没有异议；本合同签订时，乙方（收受方）必须提供本人的身份证；入户时支付物业公司管理费。四、甲方办理房屋产权证费用及甲方过户给乙方的费用由乙方承担。鉴于动迁商品房的特殊性，甲乙双方商定待本规定上述房屋可以申请过户时，十日内由甲方配合乙方到浦东新区房地产交易中心申请交易过户手续。五、在本合同签订后，甲方不再出售其房屋，应无息退还乙方所付房款。乙方若不再购买此房屋，应补偿给甲方在办理过程中所产生的费用。七、其他约定：甲方为到手价，过户产生所有的税费与费用全部由下家再支付，2019年5月13日支付100万元／套房屋，余款50万元／套房屋两个月之内付清。 2019年5月10日，原告转账支付给被告30万元；同月13日，原告转账支付给被告170万元。2019年6月9日，原告转账支付给被告30万元；同月10日，原告转账支付给被告20万元；同月28日，原告转账支付给被告50万元。

2019年5月13日，陈X出具房款收据：今收到购买方苏X购房款300万元，房屋坐落地址位于上海市浦东新区C08-18地块10号1101、1301室；收款方式为银行卡转账。 2020年6月24日，原告的岳母邹XX发送微信给陈X，要求返还购房款。 2020年6月26日，苏X出具《授权委托书》，委托岳母邹XX与陈X签订解除订房合同相关协议。

2020年6月28日，陈X与苏X的代理人邹XX签订《合同解除协议》。该协议甲方为陈X，乙方为苏X，约定关于解除2019年5月9日甲乙双方签订的订房合同协议如下：甲方出售虹桥C08-18地块5幢10号1101室、1301室给乙方。当初乙方支付300万元整。现甲方告知乙方其不能再按照原订房合同约定继续出售房屋，造成本次交易不成，现甲方同意立即归还乙方支付的购房款300万元，双方友好协商，现达成协议：甲方归还乙方当初支付的300万元整，于2020年6月起至2020年7月止分为两次还清。2020年7月10日前支付150万元整，余款150万元于2020年7月31日前一次性归还。若甲方未能在规定时间内足额还款给乙方，甲方同意对此承担违约责任，除应继续归还剩余本金外，还应当赔偿乙方30％的违约金90万元以及因房屋增值产生的损失，同时承担乙方因诉讼产生的一切费用（包括诉讼费、担保费、保全费、合理的律师费等）。手写备注“2020年7月10日付150万元，2020年8月10日余下全部付清”。 2020年7月13日，原告为本案纠纷委托律师支付律师费6万元。 2020年8月4日，原告向本院提起诉讼。

审理中，原告补充提供了上海安居XX网页截屏，证明2021年5月系争房屋所在小区现在房屋单价已上涨至约41,000元／平方米；本案中，双方签订订房合同时房屋单价为3万元／平方米，原告按4万元／平方米主张房屋差价损失。被告质证称，对网页信息不清楚；并表示原告主张的房屋差价损失过高，请求调整。

本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《订房合同》、《合同解除协议》系双方真实意思表示，合法有效。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方已于2020年6月28日协商一致解除两份订房合同，同时约定“若甲方未能在规定时间内足额还款给乙方，甲方同意对此承担违约责任，除应继续归还剩余本金外，还应当赔偿乙方30％的违约金90万元以及因房屋增值产生的损失，同时承担乙方因诉讼产生的一切费用（包括诉讼费、担保费、保全费、合理的律师费等）”，故原告要求被告返还购房款，于法有据，本院予以支持。另外，原告要求被告支付解约违约金，并要求被告赔偿房屋增值部分损失；被告抗辩，违约金与损失过高，请求调整。本院认为，首先，在违约金不足以弥补损失的前提下，当事人可以选择主张实际损失，也可以选择调整违约金，但原告同时主张违约金和房屋差价损失确有不妥。其次，签约时原告明知系争房屋是动迁安置房，被告未取得系争动迁安置房，房屋亦未办理产权证，原告漠视上述风险仍进行交易，其行为本身存在一定过错。再次，双方已于2020年6月28日解除订房合同，原告以2021年5月的房屋市场价主张房屋差价损失显属不当。综上，为减少讼累，从保护守约方的角度出发，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，判决被告赔偿原告违约金90万元，并驳回原告要求被告支付房屋差价损失的诉讼请求。

原告要求被告支付律师费6万元，符合约定，本院予以支持。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第五百八十五条之规定，判决如下：

一、被告陈X应于本判决生效之日起十日内返还原告苏X300万元；

二、被告陈X应于本判决生效之日起十日内支付原告苏X违约金90万元；

三、被告陈X应于本判决生效之日起十日内支付原告苏X律师费6万元；