商品房认购书的性质

开发商为了尽快回笼资金，想尽各种办法。按照规定，开发商未取得预售许可证的情况下是不能对外预售的。在取得预售许可证前，开发商往往通过对外签订“认购书”的形式对外销售商品房，“认购书”的名称也五花八门，有的叫”订购书”、“定购书”、“协议书”，有的叫“房号保留协议书”“订购房屋协议书”。

认购书，一般是指商品房买卖合同双方当事人在签署商品房买卖合同前所签订的、对双方交易房屋有关事宜的初步确认的协议。一般包括双方当事人的基本情况，认购房屋的房号位置情况，以及交付定金情况，有些完备些的还包括价款情况，签署买卖合同的期限及付款方式等。目前商品房认购书引发的纠纷主要表现在两个方面，一是一方违反认购书的约定，对方的权利救济，能否要求继续履行，二是违约定金如何处理。

一般认为，商品房认购书如果符合合同的成立要件，是独立的合同，是为将来签订商品房买卖合同而签订的预约合同。如果认购书已经具备了商品房买卖合同的大部分条款，并且购房人已经大部分履行即支付了大部分房价款的，则视为房屋买卖合同进行处理。

本文主要阐释对于仅约定了定金及房号、模糊房价的情况下，如果双方对合同条款达不成一致或单方面违约情况下的处理问题。

首先，关于双方当事人对商品房买卖合同条款无法协商一致的情形。如前所述，认购书是独立的预约合同，他的标的是将来订立商品房买卖合同的行为，目的是确保与对方如期签订特定的合同。只要双方当事人按照认购书的约定善意的协商，则双方当事人已经履行了预约合同“必须磋商”的义务，如对对双方利益有实质影响的条款达不成一致而无法签订商品房买卖合同的，应视为双方均不存在违约，开发商应当返还认购方的预付款项，开发商可以将该房以不低于协商要求的条件再行买卖。如开发商不退还预付款项，则认购方可以起诉对方予以返还。其次，对于一方单方面违约的情形。如开发商违约，则认购方可以要求对方双倍返还定金或视情况起诉要求继续履行。如认购方违约，则开发商可以没收定金。

商品房买卖合同解释第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。