案件描述

我的2010年土地房屋案件总结

北京市易行律师事务所律师 田军

2010年瞬间转逝，总算能闲下心来，写点东西。回忆起来，幸福与艰辛，成功与失败并存，不仅是忐忑的一年，也是给力的一年。在土地房屋案件上，2010年共代理25件。

土地房屋类案件，涉及政策较多，自由裁量权大，做起案件难度较大。根据经验，以下几方面应谨慎。

一、 出售人户籍问题。

因我国的户籍政策特殊，出售人户籍未迁出的，买受人的户籍无法落户，部分买受人就是因为孩子升学才购买房产，但房产交付后才发现无法落户。法院就此类案件不予受理，只能协商解决，但很多情况下无法协商，甚至出售人前房主的户籍再在此，更是难上加难。

解决的途径只能在签订买卖合同时，加大违约责任，可以按日计算赔偿金直至户籍迁出为止，以约束出售人恶意拆户问题。

二、国家政策变更。

北京市住房和城乡建设委员会办公室颁布《关于落实同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房有关政策的通知》以及《北京落实国务院房地产调控15条细则》，对房产进行限购，但很多情况是在政策颁布之前，合同已经签订，但涉及首付、贷款等问题，未进行网签，导致买受人因资格问题无法履行合同。

此类案件，属于法律规定的情事变更情形，双方可以协商或诉讼解除合同，返还财产。2010年4月20日，刘先生购买李女士所有的位于昌平区某小区房屋一套，建筑面积74.2平方米，同时签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定价款297000元。同日，签订《装修款补充协议》，约定房屋配套设施折价款897000元，2010年7月1日办理产权登记手续。同年4月23日，原告给付被告首付款50万元。2010年4月30日，北京市住房和城乡建设委员会办公室颁布《关于落实同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房有关政策的通知》，通知规定自2010年5月1日起，同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）只能在本市新购买一套商品住房。 2010年4月11日，刘先生曾通过北京吉祥通家房地产经济有限公司购买位于朝阳区农光里房屋一套，同年5月28日，办理变更产权等手续，将产权登记在刘先生妻子名下。因国家政策的变更，禁止在2010年5月1日后，购买第二套住房，故双方之间合同无法履行，诉至法院请求解除合同，并要求被告返还首付款项。昌平区人民法院经审理认定，因国家政策变更，合同无法履行，应予解除，判决解除合同，返还首付款。

三、农村集体土地房屋出售无效问题。

因拆迁政策造成补偿金额很高，在几年、十几年、甚至二十几年将农村集体土地房屋出售给外村居民，现出售人反悔，确认合同无效，要求返还房产的案例比较多，典型的以宋庄画家村为多。

依据北京市高院的规定，此类案件以认定无效为原则，有效为例外。例外的包括97年土地管理法实施前未就农村集体土地进行禁止性规定时出售房产，买受人取得宅基地使用权证或房屋所有权证，买受人户籍落户该村的。北京市第一中级人民法院基于大兴区房产案件复杂的情况，专门设立审理大兴房产纠纷二审的法庭，以统一执法尺度。在村建科、基层政府等级备案的，税务局交纳房产税的，土地管理部门、房地产管理机关认、区县政府认可的，一般认定买卖合同有效。

四、遗产继承纠纷。

此类案件多以农村房产继承为多，究其原因是父母在几年、十几年、甚至几十年过世，农村几间瓦房不值几个钱，谁也不在乎，特别是户籍在外的子女，感觉分割就是累赘，还需要进行维护，古人云房多累主，未进行继承分割。个别子女在确权时就登记在自己名下，并进行修缮。拆迁的消息一来，原本不值钱的东西值钱了，怎么办，索要，甚至反目为仇。此类案件比较复杂，有的产权已经变更，有的已经翻建，有的已经出售，所以只能根据个案进行分析解决。

总之，房产案件可以归类为合同纠纷，无论何种事实，都应以证据未依据，建议防患于未然，在处置重大资产前咨询专业人士，以其避免纠纷避免损失。

2011年元月于北京