朱圣传律师

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  • 执业机构:北京盈科(武汉)律师事务所

  • 擅长领域:合同纠纷拆迁安置抵押担保房产纠纷刑事辩护

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房屋买卖纠纷 合同纠纷

发布者:朱圣传律师|时间:2019年10月23日|分类:合同纠纷 |577人看过

律师观点分析

原告祝某与被告湖北瑞某置业有限公司(以下简称“瑞某公司”)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年10月15日立案。被告在答辩期内向本院提出管辖权异议,本院作出民事裁定书,依法驳回了被告对管辖权提出的异议。本案依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告祝某委托诉讼代理人朱圣传、张某雄,被告瑞某公司委托诉讼代理人明某、李某均到庭参加诉讼。本案审理终结。

原告向本院诉讼请求:1.判令被告继续履行合同,立即协助原告依照所购房屋实测面积264.87㎡办理不动产权属登记;2.判令被告支付逾期办证违约金119603元(以已付房款总额1310000元,按日万分之一计算,时间从2017年7月1日起至2017年12月31日止,计24104元;另,以已付房款总额1310000元,按日万分之三计算,时间从2018年1月1日起至实际支付完毕之日,现暂计至2018年8月31日止,计95499元);3.判令被告承担本案诉讼费。

原告为支持其诉讼主张,向本院提交如下证据:

证据一、原告居民身份证,拟证实原告主体资格适格。

证据二、被告瑞正置业公司营业执照及法人代表身份证明书,拟证实被告主体资格适格。

证据三、商品房预售许可证、拟证实被告能预售诉争房屋。

证据四、商品房买卖合同(预售),拟证实:1.原、被告签订商品房买卖合同中明确了诉争房屋的房屋建筑总面积264.87㎡,且包含了地下室的面积;2.合同中载明了原告购买的房屋是地下一层和地上三层,且第18页有详细图纸说明。

证据五、原告不动产首次登记权属证明,拟证实:1.鄂州市国土资源局确定诉争房屋的房屋建筑面积,地,地下室未计算容积率计入产权建筑面积;2.被告瑞某公司故意隐瞒诉争房屋建筑面积,欺骗原告签订商品房买卖合同,应承担违约责任。

证据六、发票及收据。拟证实原告支付了全部购房款1310000元。

经庭审举证质证,本院对双方当事人的证据认定如下:对于双方当事人没有争议的证据,本院予以确认:对于双方当事人有争议的证据,本院认定如下:原告提交的《商品房买卖合同(预售)》约定了该商品房建筑面积为264.87㎡,且为地上三层,地,地下**院予以确认;原告提交的《不动产首次登记权属证明》、《国有建设用地使用权出让合同》、《说明》、《行政答辩状》,国有建设用地使用权出让合同己约定不得擅自改变容积率,并按约定缴纳出让金,鄂州市国土资源局己明确告知诉争房屋的建筑面积中地下室未计算容积率,不计入产权建筑面积,本院予以确认;原告提交的《行政裁定书》,属于己生效的法律文书,其确认的事实本院予以确认;被告提交的《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》,载明规划审批和建设施工审批中均含有地下面积,己明确了总建设面积和地下面积,对被告对该证据的证明目的,本院不予采信;被告提交的《商品房预售许可证书》(1400022、1400023、1400024、1400025号),鄂州市房产管理局是按照规划部门审批的总建筑面积42384.57㎡颁发的许可,而规划部门明确了总建筑面积42384.57㎡中包含地下面积11840.76㎡,对被告对该证据的证明目的,本院不予采信;被告提交的房屋面积测绘报告(鄂地信Z16090039),其权属面积包含了地上和地下部分,对被告对该证据的证明目的本院不予采信;被告提交的竣工验收备案证明(420708201611070001),己明确了地上面积和地下面积,本院予以确认;被告提交的《情况说明》,鄂州市华容区不动产登记中心己明确告知因被告未将地下室计入容积率,未交纳相应土地出让,才导致地下室不能办理产权登记;被告提交的《鄂州市规划管理技术规定》,不能证实地下室不能办理产权登记,因该地下室未纳入规划范围,未将其计入容积率、未交纳相应土地出让金才导致不能办理,对被告对该证据的证明目的,本院不予采信。

根据确认的证据,结合庭调查,本院认定如下事实:

2016年9月18日,原、被告签订《商品房买卖合同(预售)》。该合同约定:原告购买被告开发的位于鄂州市××区×ד××”××别墅××栋,建筑总层为4层,其中地上三层,地,地下**测建筑面积共264.87㎡;计价方式和价款为:按照套计算,总价款为1310000元;房屋登记:出卖人协助提供房管部门现要求开发商出具的相关资料,由买受人自行办理房屋所有权证,如因出卖人责任不能在商品房交付后180日内出具需要出卖人提供的相关资料,每逾期一日,出卖人按己收房款的万分之一向买受人支付违约金,逾期超过180日的,买受人不解除合同的,合同继续履行,出卖人按己收房款的万分之三每日向买受人支付违约金,直至提供相关资料之日止。合同还对其他事项进行了约定。原告依约定支付了全部购房款,争议房屋己交付。2017年,原告与被告及湖北信基物业管理有限公司签订《物业交接书》,原告从2017年起依前期物业服务协议约定建筑面积264.87㎡向物业公司交纳住宅物业管理费至今。2017年9月,被告向原告提交办理不动产权属登记资料(其中权利其他状况栏载明,房屋总层数三层,所在层数1-3层,地,地下室779㎡未计算容积率,不计入产品建筑面积)。当原告得知地下室建筑面积不能登记不动产产权面积后,原告等人向鄂州市华容区人民法院提出行政诉讼,起诉鄂州市国土资源局,被告列为第三人,请求判令国土资源局办理面积为264.87㎡的产权下,被告协助办理。本院经审理后作出行政裁定书,驳回了原告的起诉。2018年7月10日,原告书面向鄂州市国土资源局申请信息公开,该局于2018年7月27日复函,针对原告要求公开的共11项具体信息,回复了9项。


本案争议焦点:诉争房屋能否按照实测面积264.87㎡办理不动产权属登记?被告是否构成违约及原告要求被告支付违约金的诉求能否支持?

本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》是双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。


关于被告是否构成违约及原告要求被告支付违约金的诉求能否支持问题。本院认为,首先,因被告在申请规划部门审批时,未交纳相应的土地出让金,导致在规划审批时未将地下室计算容积率,不计入产权建筑面积;其次,在签订《商品房买卖合同(预售)》时,原告购买该商品房其目的是要进行产权登记,被告未明确告知原告地下室在申请规划时未交纳相应土地出让金,不能进行产权登记的事实,被告隐瞒了该事实,构成违约,应当依照合同约定承担违约责任。《商品房买卖合同(预售)》约定了违约金的计算方法。故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求,本院予以支持。

综上所述,对于原告的诉讼请求,其合理、合法部分,本院予以支持。对于被告的辩称意见,本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决如下:

一、原告祝某与被告湖北瑞某置业有限公司签订的《商品房买卖合同(预售)》继续履行。

二、被告湖北瑞某置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告祝某支付违约金119603元(180日以内的违约金以已付房款总额1310000元为基数,按日万分之一计算,自2017年7月1日计算至2017年12月31日止,违约金为24104元;超过180日的,以已付房款总额1310000元为基数,按日万分之三计算,自2018年1月1日计算至2018年8月31日止,违约金为95499元)。

如未按本判决指定的期间履行给付义务,按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

三、驳回原告祝某的其他诉讼请求。

本案诉讼费2693元,由被告湖北瑞某置业有限公司承担

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。



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