案件事实：

　　2013年3月31日，原、被告通过房产中介签订《定金收条协议》一份。该协议约定：一、兹收到乙方(即原告，下同)支付给甲方(即被告，下同)座落于聚福名城6幛305室房产转让定金人民币20000元整。经甲乙双方约定，乙方于2013年4月7日前带约定款项前往名城房产中介办理更名手续，双方不得再有异议;

　　二、该房产的面积为83.23平方米，甲方转让给乙方，转让金额为人民币399000元;

　　三、签订本协议后，双方不得违约。若乙方违约，甲方有权不退还购房定金。若甲方违约，应退还乙方所付的购房定金，另再付乙方相同金额的违约金。违约方应付双方的中介费;

　　四、补充条款：该房可按揭。

　　协议签订的同时，原告向被告支付了20000元的购房定金。

　　2013年4月7日，原、被告双方前往名城房产中介部，因对购房的后续事宜未能协商一致，双方未按协议要求办理“更名手续”。

　　另查明，讼争房产已于2009年5月27日由被告在建设银行东山支行办理了抵押借款。上述事实，有《定金收条协议》、《个人住房借款合同》特别条款及当事人的庭审陈述为证，双方无异议，本院予以确认。

　　原告林某某诉称：被告有址在东山县西埔镇聚福名城6幢305室的房屋准备对外转让，经中介介绍，原告有意购买该房产。2013年3月31日，原、被告在中介处签订《定金收条协议》，协议约定房屋转让价399000元，转让定金20000元，原告于2013年4月7日带约定的款项到中介部办理更名手续，该房可按揭，其他购房条款没有明确约定。在签订协议时，被告通过中介向原告保证该房为首套房，不会受到房产政策的影响(因“国五条”出台，非首套房转让将增加税收支出)，并表示在签订正式的房屋买卖合同时会提供首套房证明。原告为此在当日支付20000元定金给被告。然而，此后被告却告知原告该房屋并非首套房，而且被告为办理按揭贷款已将该房产抵押给银行，为此双方就有关购房税收的承担等房屋买卖合同的必备条款进行协商，但未能达成一致意见以致转让未果。后原告多次向被告要求归还定金，但被告却拒绝归还。故请求判令被告归还原告购房定金20000元。

　　被告王某某辩称：原告所诉不实，被告从未说讼争房屋是“首套房”，从未保证不会受到房产政策影响，也没有表示提供首套房证明。所谓“首套房”、“国五条”，是原告在2013年4月7日第一次说的，是原告不签订购房合同的借口;该房被告已在银行办理了抵押贷款，此事实原告在3月31日签订定金合同时就已知晓，且双方都同意，被告于4月7日10：19时打印的《中国建设银行个人贷款对账单》就是应原告3月31日的要求，在4月7日中午签订购房合同时作为确定合同中卖方实收款数据用的。综上，原告杜撰“首套房”等不实之词，制造没有依据的借口，不履行定金合同，已构成违约。被告有权按照双方签订的《定金收条协议》第三条的约定，不退还购房定金，请求驳回原告的诉讼请求。

　　判决结果：

　　法院认为，原、被告签订的《定金收条协议》，实为定金合同，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原告交付的“购房定金”在性质上应属于立约定金，其目的在于确保原、被告双方签订正式的购房合同。因双方未能对购房合同的主要条款达成一致，致购房合同未能签订，双方均未能举证证明对方存在导致购房合同未能签订的过错，即本案存在不可归责于当事人双方的事由，因此定金罚则不适用于本案，故原告主张被告应将其收取的购房定金20000元返还给原告的主张，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十二条之规定，判决被告王惜添应于本判决生效之日起十日内返还原告林幼霞购房定金20000元。

　　案件争议焦点：

　　原告要求被告返还定金20000元有无事实和法律依据?

　　原告林某某认为，一、本案的“定金”应该理解为立约定金，即对主合同签订的担保，但本案不存在原告不签订主合同的事实，理由在于1、双方在签订定金收条协议时并没有明确主合同约定的内容，也没有约定如何签订主合同;2、双方对主合同的必备条款没有进行约定;3、双方对一些关键的事实约定不清，比如补充条款“可按揭”，是被告自己继续按揭，还是由原告代为按揭，都没有约定清楚。由于双方在有关问题上没有约定清楚，致使主合同未能订立，不可归责于双方。二、该房屋已办理按揭，根据法律规定房屋已经抵押不能进行转让，除非第三方代为清偿债务。

　　被告王某某认为，一、双方签订的定金收条协议中第三条的违约约定，符合法律规定，是有效的条款。该协议的作用是将定金作为双方于4月7日签订买卖合同的保证金，如果其中有一方借口不签订买卖合同即构成违约，即应该不返还或双倍返还定金。本案原告借口不签订买卖合同，违反定金合同第三条，被告有权不返还定金。二、根据定金收条协议，办理更名手续就是签订买卖合同，这是中介的笔误，不影响双方真实的意思表示。三、该协议只是定金合同而不是买卖合同，对于具体金额及其他约定事由应该在房屋买卖合同中体现，而不是在定金协议上约定，在实践中也不可能在定金协议上约定房屋买卖的具体内容。原告认为不可归责的说法，不能成立，原告借口“国五条”、“首套房”，这是原告的过错，是可归责的事由，责任应该由原告承担。四、被告从未说过“国五条”、“首套房”，此为原告的借口。五、原告认为根据物权法规定抵押的财产不能转让，转让就是无效，这一说法不能成立。抵押的财产如果双方协商，由一方还清债务的情况下，抵押权人允许抵押人处分抵押物，不会损害银行的利益，是合法有效的。原告认为该合同无效致使合同无法履行，被告应该返还定金，这一说法是不对的。六、本案案由应该是定金合同纠纷，不是房屋买卖合同纠纷，双方还未签订房屋买卖合同，如何谈及房屋买卖合同无效的问题。

　　法院认为，原、被告双方签订的《定金收条协议》，在原告实际支付定金之日起即已生效。有效的合同对双方当事人均有法律约束力。协议中的“更名手续”形式上应为签订购房合同，实质上则为房屋所有权的转让手续。原告交付的“购房定金”在性质上应属于立约定金，其目的在于确保原、被告双方签订正式的购房合同。但《定金收条协议》中关于讼争房屋的交付、购房款的支付、产权证的转移登记、按揭贷款的处理、相关税费的负担等主要条款并没有约定，这就需要原、被告在购房合同中进一步协商明确。根据双方提供的现有证据来看，购房合同未能签订的原因是双方未能对购房合同的主要条款达成一致，双方均不能提供确实有效的证据证明未能签订购房合同的过错在于对方，因此定金罚则不适用于本案，接受定金的一方应将定金原额返还即被告应将其收取的购房定金20000元返还给原告。

　　律师提醒---关于定金的小知识：

　　1.定金合同为从合同，定金合同随主合同的存在而存在，也随着主合同的消灭而消灭。

　　2.定金合同为实践合同，定金合同从实际交付定金之日起生效，并且当实际交付的定金多于或少于约定数额的，视为变更定金合同，收受定金的一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。

　　3.定金具有双重担保性，交付定金的一方履行不履行义务的，丧失定金;收取定金的一方不履行义务的，双倍返还定金。

　　4.当事人需在定金合同上明确注明“定金”字样或者约定“定金罚则”，才能成立定金合同。可不能将“定金”错写成“订金”了。

　　5.定金的数额由当事人约定，但是不得超过主合同标的额的20%，超过的部分，不产生定金效力。

　　6.违约金和定金一般不得并用，《合同法》上约定的定金应当属于“赔偿性定金”，不可以与违约金并用，但是当事人如果明确约定其定金属于“惩罚性违约定金”，则是可以与违约金并用的。当双方没有明确约定时，推定为“赔偿性违约定金”。

　　7.当因为“不可抗力”、“意外事件”或是双方违约而导致合同不能履行时，不适用定金罚则。