律师观点分析

案件概述

本案系一起因棚户区改造引发的所有权确认纠纷，涉及房屋征收补偿权益的归属争议，法律关系复杂，时间跨度长达十余年。

原告甲某原系某园林绿化公司的股东。该公司于2005年被吊销营业执照，2021年4月被准予注销。公司存续期间曾自行筹资建设了一栋住宅楼，但未办理产权登记。甲某主张，依据股东清算协议，该住宅楼的产权归其个人所有，因此诉争房屋（即该住宅楼西单元五层北户）的征收补偿权益应归其享有。

被告乙某于2011年6月30日与第三人丙某及案外人签订《购房协议书》，购买了诉争房屋，支付了相应对价，并实际居住长达十年之久。2020年，该房屋被纳入征收范围，乙某作为被征收人与当地住建部门签订了《房屋征收补偿安置协议书》。甲某认为乙某无权获得补偿权益，遂提起诉讼，请求确认乙某与住建部门签订的征收补偿协议项下的权益归其所有。

山东鲁拓律师代理被告乙某应诉，重点围绕乙某系善意取得、长期占有使用、已支付合理对价等核心事实展开抗辩。最终法院认定乙某已获得房屋的占有、使用、支配等财产权利，其作为被拆迁方签订补偿协议并享有补偿权益合法有效，判决驳回甲某全部诉讼请求，被告乙某获得完全胜诉。

法律问题

（一）原告是否具备合法的权利基础

甲某主张的依据主要有二：一是其系原开发公司的股东，公司注销后财产应归股东所有；二是股东清算协议约定住宅楼产权归其个人所有。但律师提出以下抗辩：

首先，公司财产与股东财产相互独立。公司未经清算即注销，其剩余财产应依法进行清算分配，但甲某未能提供证据证明诉争房屋已通过合法清算程序归其所有。公司虽于2021年4月注销，但注销前的财产归属与注销后的权利承继并非同一法律问题。

其次，案涉住宅楼未办理任何规划、建设、产权登记手续，属于历史遗留的“小产权房”或违章建筑。甲某基于公司解散清算协议主张个人权利，缺乏物权登记的公示公信效力，不能对抗善意第三人。

再次，甲某在2011年至2020年长达近十年的时间里从未对诉争房屋主张过权利，也未向乙某主张过腾退或确认权利，其怠于行使权利的行为本身也反映出其对权利的认知和主张存在重大瑕疵。

（二）被告是否构成善意取得

律师围绕善意取得的三个构成要件展开充分论证：

第一，关于“善意”。乙某在购买房屋时，房屋已由原始权利人抵偿给第三人李树槐，李树槐又将房屋转让给第三人田传民，田传民再转让给乙某。乙某作为最终买受人，有理由相信前手转让人对该房屋享有合法的处分权。乙某与第三人之间签订了书面《购房协议书》，有转让人、证明人签字确认，交易链条清晰完整。

第二，关于“合理价格”。乙某以17.5万元的价格购买了约127平方米的房屋，该价格在当时符合市场交易习惯，不存在明显过低或异常的情形。乙某提交了收条、银行转账凭证等证据，证明其已实际支付了全部购房款。

第三，关于“完成交付”。乙某自2011年购房后即实际入住，对房屋进行了装修、使用，并在此居住长达十年之久。2020年房屋被征收时，乙某作为实际占有人与征收部门签订了补偿协议。这充分证明房屋已完成交付，乙某已实际取得了房屋的占有、使用、收益等财产权利。

（三）征收补偿权益的归属认定

征收补偿权益的归属应当以被征收房屋的实际权利人为准。乙某作为诉争房屋的实际占有人和使用人，且已支付对价并长期居住，其与征收部门签订的补偿协议合法有效。甲某虽主张其为房屋所有权人，但未能提供产权登记证明或其他具有物权效力的权利凭证，其主张缺乏物权法上的依据。

（四）甲某的主体资格问题

甲某在提起诉讼时，其所在公司尚未注销。在本案件中，法院曾以“公司虽被吊销营业执照但未办理工商注销登记，应视为存续，原告不具有相应主体资格”为由驳回其起诉。虽然后来公司被注销、甲某以个人名义再次起诉，但这一事实本身也说明甲某在权利主体上存在瑕疵。

法院判决

法院经审理认为：被告乙某依据2011年6月30日其与第三人田传民、案外人陈某签订的《购房协议书》，购买了诉争房屋，并支付了相应对价，至今已达十年之久，应当认定其已经获得了上述房屋的占有、使用、支配、收益等财产权利。后其作为被拆迁方，有权与征收部门签订《房屋征收补偿安置协议书》，并享有拆迁补偿安置权利。

原告甲某主张上述房屋征收补偿协议项下的征收补偿权益归其所有，证据不足，其诉请应予驳回。

本案律师通过梳理房屋转让链条、付款凭证和长期居住事实，成功论证了被告乙某系善意取得且长期占有使用房屋，其作为被征收人签订补偿协议并享有补偿权益合法有效。法院驳回原告全部诉讼请求，被告乙某获得完全胜诉，合法权益得到充分保护。

启示

（一）善意取得制度对不动产交易安全的保护

本案充分体现了善意取得制度对不动产交易安全的保护功能。虽然诉争房屋未办理产权登记，但乙某作为善意买受人，基于对前手转让人的信赖，支付对价并长期占有使用，其权利应当受到法律保护。在历史遗留的“小产权房”等权属不清的房屋交易中，买受人的善意取得地位往往成为维护交易安全的关键。

（二）长期占有使用对权利认定的重要意义

乙某自2011年购房至2020年房屋被征收，长达十年的占有使用事实，是法院认定其享有财产权利的重要依据。长期、公开、和平的占有本身即构成一种权利外观，能够对抗事后主张权利的主体。在房屋权属纠纷中，实际占有使用时间越长，买受人的权利越能得到保护。

（三）征收补偿权益归属应以实际权利人为准

征收补偿是针对被征收房屋实际权利人的补偿。在房屋权属存在争议的情况下，征收部门应以实际占有人、使用人、权利人作为补偿对象。本案中，乙某作为长期居住使用的实际权利人，依法享有获得补偿的权利。

（四）公司财产与股东个人财产的界限

本案也提醒我们：公司财产与股东个人财产相互独立。公司开发的房产即使未办理产权登记，其财产权也属于公司而非股东个人。股东不能仅凭内部清算协议主张对公司财产的排他性权利，特别是在涉及第三人善意取得的情况下。

（五）历史遗留房屋权属争议的解决路径

对于历史遗留的未办证房屋，解决权属争议的关键在于：一是梳理完整的交易链条；二是证明实际支付对价；三是证明长期占有使用；四是提供交易过程中的书面证据、证人证言等。对于买受人而言，保留好购房协议、付款凭证、水电费缴纳记录、物业费记录等证据，是维护自身权益的重要保障。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第三百一十一条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。