开发公司拒不结算，律师研判合同条款取得主动权

律师观点分析

开发商拒不结算销售提成款，律师取证步步为营赢得230万元

原告南京××房地产顾问有限公司与与被告安徽××置业有限公司签订了商品房委托代理销售协议，约定由南京××公司代理销售××公司开发的别墅、住宅等商品房。双方约定销售额的一定比例提取销售代理费，并对溢价分成比例进行了约定。

合同实际履行过程中，××公司认为对方收取的代理费比例偏高，找各种理由拒绝结算，后南京××公司撤出售楼处，并委托本律师代为采取收款诉讼。

本律师针对双方所订合同进行了仔细、深入的研究，特别对代理费结算的前提条件、条件是否成就进行了深入调研，经历了近2个月的调查取证和研究准备，在2次谈判破裂后，本律师将案件起诉至天长市人民法院，并在立案时对被告开发的楼盘进行了诉讼保全，为将来判决履行提供保障。

具体法庭争议焦点及双方交锋如下：

第一：原告向法庭提供了25位客户的25套房屋截至2016年5月31日的成交价(4773.286万元)、实际回款额(3522.286万元)，以及据此计算的佣金数额[270.98288万元(3522.286-135)×8%]、溢价分成数额(40.058万元)，据此计算被告截至2016年5月31日应付佣金总额为311.04088万元。扣除被告已经支付47.25万元，尚欠付263.7588万元。

被告认为部分客户尚未签署正式购房契约，未达到佣金结算条件。原告反驳被告利用自身优势地位延迟与购房人签订正式协议，不影响本案佣金结算。

第二：原告充分履行合同，无违约行为。

庭审中，被告方认为原告没有完成预算清单上的投入金额、没有同意被告的提价要求、有原告方工作人员私收购房款事宜，并以此为由拒付佣金。

原告反驳：以上观点皆不属实。首先，《×××项目营销推广及相关费用预计》并非合同，亦非原告的承诺，代理合同中也未涉及此项内容。双方权利义务以代理合同为准，当无异议。其次，代理合同约定，被告不能单方提高销售基价。如果提高，应双方协商一致，并对双方权利义务进行调整。但是，被告仅要求提高基价，对原告的权利未作任何安排，原告不同意擅自提价，在情理之中。最后，关于被告指控的销售人员私收房款事宜，原告认为，被告的举证不足以证明其说法属实，即使属实，该行为并非原告授权，被告也应当通过向公安机关申诉、控告等程序处理。故被告所述之事与本案没有关联。

案件开庭后，被告认识到自身证据、依据方面的不足，主动和我方调解，鉴于实际情况及被告付款进度，我方消减了部分代理费，双方以228万元达成和解协议，被告于2017年执行完毕。

律师点评：

为房地产开发商提供销售代理服务，那么，服务是否达标？是否达到收款条件？因为服务不象有形货物，送达了，签收了，就视为交付了，如有质量异议，也是收货方举证。但“服务”很难量化，有形化，评判达标的标准也很困难，往往各执一词。这就需要双方在签署协议书时将服务相关标准予以精准界定，合同履行过程中务必保全相关证据，否则在争议发生时往往会陷入被动。