因迟延还贷导致房开商起诉要求解除合同案例

商品房买卖过程中存在这样一个现象，购房者在购房时采取按揭加首付的形式支付购房款，但购房者未能实际预计到自己贷款的偿还能力，导致还贷的迟延，进而导致银行提前收贷的情况发生。由于商品房贷款一般是由房屋作为抵押，开发商和购房者作为保证，在购房者无能力偿还贷款时，开发商往往为了二次销售代购房者支付贷款，同时要求解除和购房者的商品房买卖合同(前提是房价高于或等于原购房时)，如果房价低于原购房价，开发商的做法一般是被动等银行诉讼，并且抵押与保证未明确顺位的情况下，一般以抵押房产先予执行。这类案件在诸暨房屋买卖合同纠纷中也比较常见，典型案例如：

【案情简介】

2010年3月24日，原告与两被告订立商品房买卖合同一份，约定由原告将其开发的坐落于诸暨市暨阳街道东都凤凰城030302号房屋出售给两被告，两被告共应支付房款1284635元，首付为394635元，余款89万元两被告负责办理银行按揭贷款手续，房屋约定在2012年5月31日前交付。2010年7月5 日，两被告与中国农业银行股份有限公司诸暨市支行及原告订立《个人购房担保借款合同》一份，约定由被告周某为借款人，向中国农业银行股份有限公司诸暨市支行借款89万元，期限为2010年7月5日起至2030年7月4日止，两被告为抵押人，以两被告向原告所购的房产作为抵押物，并由原告作为保证人为借款人提供阶段性保证担保。同时被告周某授权中国农业银行股份有限公司诸暨市支行将全部借款直接划入原告的账户，用以支付其在购房合同项下应当支付给原告的款项。对于还款，被告周某与中国农业银行股份有限公司诸暨市支行约定以"等本递减还款法"的方式归还本息，以每一个月为一个还款周期，自借款发放后以每月的借款对应日为还款日。合同订立后，中国农业银行股份有限公司诸暨市支行即按照合同约定将该笔贷款89万元直接划入了原告的账户。被告则从2010年8月起，在贷款人中国农业银行股份有限公司诸暨市支行开立的结算账户中开始按月归还贷款。但至2012年2月，被告用于还贷的结算账户内已经没有余额，被告亦不再向中国农业银行股份有限公司诸暨市支行还本付息。中国农业银行股份有限公司诸暨市支行遂宣布贷款提前到期，并通知原告要求其承担保证责任。原告在催告被告无果后，只能于2012年6月19日将应由被告周某归还的剩余贷款本息计人民币843800.56元分两次转入其在中国农业银行股份有限公司诸暨市支行的结算账户，并由中国农业银行股份有限公司诸暨市支行直接从该账户划收该笔款项。上述款项，原告经多次向两被告催讨后，两被告至今未能偿还给原告，导致原告出卖商品房的合同目的落空。现原告要求解除与两被告之间的商品房买卖合同。审理过程中，被告周某同意解除与原告之间的商品房买卖合同。

还查明，在被告周某与中国农业银行股份有限公司诸暨市支行订立的《个人购房担保借款合同》中约定"借款人连续三期(含三期)未足额偿还借款本息的，贷款人有权提前收回已经发放的借款、行使担保权"，故贷款人中国农业银行股份有限公司诸暨市支行在被告逾期还贷三个月后，要求原告履行保证人的担保责任，原告遂于 2012年6月19日对剩余的本息合计843800.56元进行了清偿。原告代为还贷的款项中，本金为823250.06元，利息为20550.50元。因原告与两被告约定的交房期限将至时，被告周某已经被羁押，被告李某又下落不明，故涉案的商品房至今没有办理过交付手续，仅在2010年3月26日由两被告办理了预购商品房预告登记手续。

【分析】

开发商观点：被告以银行按揭的方式支付部分房款，但因按揭部分被告未能按约向银行还款导致原告不能如约收取剩余房款，被告的行为已属违约;同时，原告出卖房屋给被告的目的是销售房屋，但由于被告未能按约付款导致原告的合同目的未能实现，故根据《合同法》的相关规定，原告可以解除合同。因此原告起诉要求解除与两被告之间的商品房买卖合同关系，并由两被告支付违约金42190元。

律师认为：

1、商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。双方各自的合同目的是买受人取得房屋所有权，出卖人取得合同价款。现原告与两被告之间订立的商品房买卖合同主体适格，合同合法有效。

2、合同订立后，原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。后被告周某为履行合同约定的付款义务，与中国农业银行股份有限公司诸暨市支行订立个人购房担保借款合同，并以原告为保证人提供阶段性保证担保，向中国农业银行股份有限公司诸暨市支行借款89万元划入原告账户。但被告周某在向中国农业银行股份有限公司诸暨市支行履行其应当承担的按月还贷的义务时，仅在2010年7月至2012年2月期间进行了还贷，2012年2月以后每月应付的贷款本息，其未能按约予以偿还。贷款人中国农业银行股份有限公司诸暨市支行在借款人周某逾期还贷的情况下，遂按照合同的约定要求原告作为被告的保证人承担保证责任。原告在向被告催告无果的情况下，履行了其余贷款本息的偿还义务。被告周某现在明确表示无法履行支付剩余价款的义务;被告李某又下落不明。原告通过销售房屋取得价款的合同目的落空。故其要求解除与两被告之间的商品房买卖合同的诉讼请求，理由正当。

3、合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，可以要求恢复原状。因该商品房至纠纷产生时尚未交付，故不存在买受人返还标的物的情形。鉴于原告作为出卖人，已经收取了首付款394635元和银行贷款890000元，同时代被告周某偿还中国农业银行股份有限公司诸暨市支行借款本金823250.06元，利息20550.50元，合计843800.56元，故其尚应返还两被告的首付款394635元和由银行划入的890000元中的剩余部分46199.44 元(890000元-843800.56元)，合计440834.44元。

4、被告周某提出其已经偿还给中国农业银行股份有限公司诸暨市支行的借款本息以及该部分款项的银行同期利息应由原告返还的辩解意见(按照该行提供的还款明细和情况说明，2010年7月至2012年2月被告周某已经偿还的借款本金为66749.94元、利息为65750.99元，2012年6月由原告代为偿还的借款本金为823250.06元、利息为20550.50元)，系被告周某与贷款人中国农业银行股份有限公司诸暨市支行之间就如何履行个人购房担保借款合同产生的争议，与本案之间不属于同一法律范畴，故不应在本案中予以处理。

【法院判决】

根据庭审中律师意见以及法院对案件事实的分析，最终判决

1、解除原告浙江宏磊东南房地产开发有限公司与被告周某、李某于2010年3月24日订立的《商品房买卖合同》;

2、合同解除后，原告浙江宏磊东南房地产开发有限公司应返还被告周锡位、李某人民币440834.44元

3、对于原告提出的赔偿损失诉讼请求应涉案时房子未交付，不存在损失，故法院不予支持。