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离婚时一方婚前按揭贷款所购房屋如何分割？

北京资深律师张印富

房产，对于大多数老百姓来说，是家中最大的财产。结婚前按揭贷款购买的房屋，离婚时如果分割，是当前离婚纠纷案件最为普遍的焦点问题。张印富律师结合多年的实务经验，作如下解读，以飨读者。

一、婚前一方按揭贷款购买的房屋，婚后共同还贷，不同于婚前个人购买的房屋，也不同于婚后夫妻共同购买的房屋，是婚前个人财产与婚后共同财产的混合体。

此类房屋，其资金来源一般是由婚前购房者一方的首付款（或有婚前还贷款）和婚后夫妻共同还贷部分组成。婚前个人财产的性质不因缔结婚姻而改变；婚后共同还贷属于夫妻共同财产，也不因是一方签订合同而消失；完全认定为一方个人财产或夫妻共同财产都不准确；按照房屋产权证书取得的时间确定也不公平。房产物权是财产权利的自然转化，按照财产来源的性质作相应的分割，相对公平。

二、离婚时分割此类不动产的法律依据。

《婚姻法解释（三）》第十条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产的增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款的规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”该司法解释，是当前司法实务中此类房屋的最为直接的依据。

三、适用《婚姻法解释（三）》第十条须注意的问题。

1、《婚姻法解释（三）》第十条规定，仅适用于“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的不动产分割”，其他情况不能适用。比如：对于夫妻婚后购买、产权登记在一方名下的房屋；一方婚前按揭购房并支付首付、产权登记在双方名下房屋；一方为结婚将房屋赠与另一方的房屋；双方未登记结婚、同居期间购买的房屋，均不能机械的套用本条司法解释。

2、离婚时如何分割，首先由双方当事人协议解决，只有在双方不能达成协议的，人民法院才可以依据本条司法解释的规定判决。

3、判决取得产权的一方向另一方补偿时须考虑房屋的增值。不能仅给付夫妻关系存续期间双方共同还贷支付款项的一半，具体数额，可根据双方对房屋现值协议价格，或委托第三方评估价值，由取得产权一方向另一方补偿。尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。

4、贯彻照顾子女和女方的原则。《婚姻法》第三十九条第一款：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”本条司法解释直接指明，根据婚姻法第三十九条第一款的规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿，照顾子女和女方的原则应当贯彻始终。