导读：由于这样那样的原因，无证房屋是社会上普遍存在的一个现象。无证房屋是否等同于违建，在征收中是否能够获得补偿，应该按什么标准补偿，这些是所有拥有无证房屋的被征收人共同关注的问题。本文，在明律师事务所的王金龙律师团队为您带来解读。

一、征收中对违建的处理：政府有权对违建进行强制拆除且无需给予补偿

《行政强制法》第四十四条规定：“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。”本条规定了违建的拆除主体和对违建进行拆除的程序。

也就是说，若涉案房屋确系“实体”违建，那么其拆除工作由政府有关部门（如城管、乡镇政府）完成即可，无需申请法院强制执行。

《国家赔偿法》第四条规定：“行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：

（一）违法实施罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚的； 

（二）违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施的；

（三）违法征收、征用财产的；

（四）造成财产损害的其他违法行为。”

据此，只有行政机关及其工作人员在行使行政职权时侵犯了公民或其他主体的合法财产权时，受害人才有权获得相应的赔偿。

也就是说《国家赔偿法》只赔偿当事人的合法财产因行政机关的行政行为而遭受的损失，对于违法的财产的损害是不予赔偿的。

上述规定，意味着在征收中，如果被征收人的无证房屋被认定为违建的话，就很难或者完全得不到补偿或赔偿。

二、无证房屋不能等同于无法获得补偿的违建

1.房屋无证不能完全归咎于老百姓

《城乡规划法》规定，在城镇规划区内进行建设应当申领建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。也就是说在城镇规划区内建房是要经过审批手续的。而在农村建房也需要经相关主管部门批准之后才能修建房屋，不是村民想建就可以随便建的。

然而，在实际生活当中，由于种种原因，很多人在修建房屋之前都没有申请相关的许可，在房屋修建完成之后也未补办相关手续，这就使得无证房屋成为社会上普遍存在的一个现象。

应当说，在建房时没有办理相关许可此后也未予补办不能完全归咎于老百姓。众所周知，由于历史、风俗习惯、法治不健全等原因，农村和城市郊区等地方建房长期管理较松，登记发证工作落实不到位，以致出现了很多无证房屋。对于这些房屋不能一概以违建论处，在征收中不予补偿。

河南省高级人民法院（2017）豫行终2450号行政判决书中就指出，由于农村发展程度及行政管理的实际情况，农村集体土地上房屋普遍存在着只有部分建设手续甚至完全缺乏建设手续的情况，这是一种客观现实，不是农村居民能够克服和解决的，其不存在过错，相反，这种管理现状在很大程度上是行政机关造成的。

2.无证房屋固然可能属于违建，但若属于“程序违建”则应当予以适当补偿

无证房屋以违反程序法还是实体法为标准，可以分为“程序违建”与“实质违建”。“程序违建”是指没有实质上违反城乡规划和土地管理，只是未办理合法手续，违反了程序性规定，那么应当允许其通过补办手续、缴纳罚款而成为合法建筑。

“实质违建”是指实质上违反了《城乡规划法》《土地管理法》《水法》等法律的禁止性规定，无法通过补办手续使之成为合法建筑，其存在会对土地资源、城乡规划落实、河道行洪安全等造成持续性损害的情形。

区分“程序违建”和“实质违建”，要求人们正视违法建筑的价值与公共利益，不能一拆了之，还应根据实际情况判断，违法建筑能否补正手续使之合法，发挥其价值。

所以，行政机关应该综合考察这些无证房屋的来源，建房的时间，建房时的法治环境和政府相关管理是否到位，建房的动机和目的，建房者的使用和居住情况等，结合这些来综合判断被征收房屋是否属于“实质违建”，是否将其认定为完全不予补偿的违建。

三、征收中政府部门对无证房屋应该采取的正确处理方式

在征收中很多老百姓因为对补偿条件不满无法与征收部门达成一致，其无证房屋就被征收部门直接以一纸《限期拆除决定书》认定为违建，要求在指定期限内拆除。在指定期限内不自行拆除的，征收部门就会直接强拆，分文不补。通过上文的分析，我们可以知道这种将是否签协议搬迁与是否按违建处置捆绑在一起的做法是违背法律原则的。

最高人民法院在（2018）最高法行申5424号行政裁定书中指出，在征收中地方政府应严格依据590号令的规定，依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

即按照土地管理法及其实施条例以及城乡规划法等法律、法规规定，由有权查处违建的机关依法判断、准确认定征收范围内未经登记的建筑是否属于违法建筑。

“同意签约就是合法建筑；不同意签约就是违法建筑”无疑是荒谬的，已被上述裁判文书所明确否定。

最高人民法院在上述裁定中同时明确：

在房屋征收过程中，对因历史原因形成的没有建设审批手续和产权证照的房屋，行政机关应当在征收之前依法予以甄别，作出处理，不能简单将无证房屋一律认定为违法建筑，不予征收补偿；

违法拆除因历史形成的无证房屋造成损失的，也不能简单以无证房屋即为违法建筑为由，不予行政赔偿。

在行政机关没有充分证据证明被拆除的无证房屋属于违法建筑的情况下，应当将该房屋视为合法建筑，依法予以行政赔偿。行政赔偿的项目、数额不得少于被征收人通过合法征收补偿程序获得的行政补偿项目、数额。

在明律师最后想提示大家的是，随着“以拆违促拆迁”行径的长期泛滥，其行政目的不当所带来的危害性逐步显现，也引起了包括最高人民法院在内的各级法院对此类“披着合法外衣”的违法行政行为的警觉。如果被征收房屋仅仅是因为在形式上没有办理相关许可手续，也没有相应的产权证书，实质上并未违反城乡规划和土地管理，在征收中一样可以获得合理的补偿。因房屋无证而被不予补偿的时代，快要终结了！（周荣增/文）