导读：“拆迁项目”开始了，作为被拆迁人，自家商品房所在的小区被纳入征收拆迁“红线图”范围内。但是，拆迁方给的补偿却不合理，所以不想签订安置补偿协议，谈判几次都没成功。这时候，拆迁部门突然来说房屋手续不全，所以补偿低？老百姓遇到这种情况，就很困惑：拆迁过程中，自家住了几十年的手续不全的房屋真的不合法吗？拆迁补偿又要怎么算呢？本文，在明律师事务所的刘牧童律师将结合一个咨询案例，为大家分析拆迁过程中是否能认定“违法建筑”的问题，并讲解维权方法。

【基本案情：同一小区，不同的补偿标准】

2005年，王先生在县城的一个小区买了一处商品房。当时，这处商品房是开发商预售的期房。王先生与开发商签订了正式的《商品房买卖合同》，并支付了房屋购买价款。

两年后，王先生的房子交房入住了。但是，开发商说房产证要晚一些办下来。王先生就没有多注意，信任了开发商的说法。

2019年，因为开发商欠缴税款等原因，资金链断裂了。王先生及这个小区部分住户一直都没有拿到不动产登记证书。

2020年，王先生所在的小区周边要建设旅游风景区，所以要面临拆迁。

有不动产登记证书的住户签约搬家，王先生手里只有一纸合同，没有不动产登记证书。那么这时候问题来了，拆迁方说王先生房屋手续不全就是“违法建筑”，所以不能像有证邻居一样获得同等补偿。

同一个小区的房子，拆迁补偿就真的因开发商不给办证的原因，老百姓面临不同的补偿结果，这样合法吗？

【律师分析：拆迁开始了，就不能再认定“违法建筑”】

首先，“征收决定”，就是拆迁方决定开始征收的法定文件。违法建筑的认定，只能在征收决定作出前进行认定。

国务院在《国有土地房屋征收与补偿条例》第24条中明确规定，“……市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。”

其次，评估报告结果往往关系到补偿结果。当老百姓针对自家房屋评估结果不认可的，完全可以及时依法维权。

《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定，“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。”

本案中，王先生家所在小区的征收工作开始了，在征收决定作出后，拆迁方不能在拆迁过程中以“违法建筑”的简单口头说法，打压老百姓的心理预期。这明显是拆迁方的“套路”，是属于没有法律根据的。

由此，在明律师事务所的刘牧童律师建议王先生查找征收决定文件，并进行依法维权，以提高补偿。

在明律师最后要提示大家的是，补偿标准并不是不能推翻的。老百姓必须高度重视自己的合法权利，针对行政机关的“套路”，老百姓要擦亮眼睛，有意识用法律武器保护自己的拆迁补偿利益。行政诉讼维权是具有高度专业性的，每个案件的诉讼策略都不同。因此，老百姓认为自家的合法权益被拆迁人员侵犯了，要及时咨询专业律师，拿起法律武器，并充分把握维权时机！（董行/文）