当事人信息
原告（反诉被告）：史某国
被告（反诉原告）：刘某歌
审理经过
原告（反诉被告）史某国与被告（反诉原告）刘某歌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行审理。经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年6月12日公开开庭审理。史某国的委托诉讼代理人苏家胜、刘某歌及其委托诉讼代理人陈敏和李多建，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
史某国向本院提出诉讼请求：1.判令刘某歌继续履行房屋租赁合同，并立即向史某国支付2020年4月1日至2021年3月31日的年度租金18000元；2.判令刘某歌向史某国支付其逾期支付房屋租金的滞纳金27000元（日滞纳金按年租金的5%计算，共计算30天）。3.判令刘某歌承担本案诉讼费用。事实与理由:
被告辩称
刘某歌针对史某国变更前的诉讼请求辩称，第一，史某国与刘某歌之间的房屋租赁合同已经解除，请求法院驳回史某国的诉讼请求。第二，史某国主张的房屋租金滞纳金27000元过高，法庭应予以调整。另外，双方已经解除合同，刘某歌不需要再向史某国支付滞纳金。第三，史某国陈述的事实和理由与客观事实不符。刘某歌在2020年3月26日已经通过微信告知史某国要求解除合同，史某国接到要求后，开始予以认可，只是要求刘某歌对其承租的房屋恢复原状，包括交清水电费。史某国后因其提出的无理要求得不到满足，对双方之间已经认可的解除合同予以反悔。我方在2020年4月1日将承租房的钥匙交给史某国，史某国已经接收，我方请求法院确认双方在事实上已经解除了房屋租赁合同。合同既已解除，刘某歌无法按照合同约定继续向史某国支付租金。
针对史某国变更后的诉讼请求，刘某歌答辩如下：从诉讼程序方面说，史某国变更诉讼请求没有法律依据，史某国在第一次庭审中已经明确了其诉讼请求，刘某歌也提出反诉，双方的诉讼主张在第一次庭审中已陈述完毕。法院可以向当事人释明法律，但是释明法律的前提是基于史某国诉请的法律关系与事实法律关系不同，本案是房屋租赁合同关系，史某国是基于同一法律关系而变更诉讼请求，我方认为不符合法律规定。从实体方面说，（一）案涉合同在诉前因不可抗力，刘某歌在合同到期前已经将解除合同通知送达了史某国，合同已经解除，刘某歌不应当再承担违约金。而且合同中有关违约金的约定超出了法律规定，并且合同已经履行了一年，史某国是按照三年计算违约金的。（二）我方已经将房屋腾空交还，合同订立时案涉房屋是什么状况不清楚，无法恢复原状。（三）史某国要求刘某歌为其出租房屋并承担该房屋租出之前的租金，属于无理要求。
刘某歌向本院提出反诉请求：1.确认史某国与刘某歌之间的房屋租赁合同已经解除。2.判令史某国返还刘某歌房屋押金2000元。事实及理由同其答辩意见第三点。
史某国针对刘某歌的反诉请求辩称，刘某歌要求法院确认租赁合同已经解除的诉请不能成立。合同可以通过协商解除，也可以依法解除，案涉合同既没有协商解除，也没有依法解除，因此不存在合同已经解除的事实。既然合同没有解除，史某国有权要求刘某歌继续履行合同，房屋押金2000元应继续存在。另外，刘某歌擅自腾空房屋强行交付钥匙，这是其单方行为，刘某歌以其行为表明其不再继续履行合同，史某国因此同意解除租赁合同，但并不认可合同在诉前已经解除的事实。刘某歌强行解除合同，应当给付违约金、赔偿损失，恢复房屋原状。史某国请求法院驳回刘某歌的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。史某国提交了如下证据：
1.《商铺租赁合同》一份，用于证明其与刘某歌存在房屋租赁合同关系。
刘某歌对该证据的真实性无异议，但认为合同约定的逾期付款滞纳金及违约解除合同的违约金标准过高，合同约定的刘某歌对承租房不得转租、转让、转借、抵押、联营等内容的合同条款无效。
本院认证认为，该证据具有真实性、合法性、关联性，可以证明史某国与刘某歌存在房屋租赁合同关系；至于合同个别条款的效力问题，与证据的合法性无关。
2.照片21张。用于证明刘某歌应当对案涉房屋进行修复的地方，包括：门头灯箱处的两个洞口，因损坏而无法锁定的卷闸门锁，室内电表，呈弧形的室内西南角墙体等。
刘某歌质证时提出，房屋出租当时卷闸门就没有门锁；电表是与隔壁合用的，出租时就没有独立电表；门口灯箱实际是我方自己做的“艾拉屋”门头招牌，现在我方可以帮他拉好。
本案庭审后，本院在双方到场的情况下，对案涉房屋现状进行了查看，发现：案涉房屋坐西朝东，卷闸门的门锁已损坏，其室内屋顶与其右（南）侧门店室内屋顶装潢方式一致，两间店铺室内的通道（门）已封堵。案涉房屋室内西南角因试衣镜未拆除致使该处墙体呈弧形。对于史某国所指的门头灯箱处的两个洞口，刘某歌当场称，该处的两个洞口是为处理卷闸门开启故障时预留，隔壁也是这种状态。经查看，隔壁确有洞口，但洞口有盖板，不影响美观，而案涉房屋的两处洞口无盖板，且洞口有损坏，影响美观，需要修复。经开启电源开关，室内照明正常；经查看，室内东北角墙面有一个四方小洞口，洞口处预留有电源接头线。史某国称该洞口处是电表原悬挂处，不知道电表现在在哪里。刘某歌称其接手该房时就没有电表，与隔壁合用一块电表，其是通过支付宝交电费，不欠电费。史某国又发现案涉房屋正面右（南）扇玻璃门下端有裂痕（已用透明胶布粘住）。刘某歌则称其接手该房时就是此种状态。
本院认证认为，刘某歌在接手承租房后的一年时间内并未提出该房屋设施存在瑕疵，应认定房屋在交付时符合使用目的。从店铺防盗角度分析，案涉房屋门头的两处洞口及卷闸门锁可认定是刘某歌在承租期间损坏；从刘某歌承租案涉房屋及隔壁店铺并将两间店铺打通、统一装修的事实分析，可以认定案涉房屋室内的电表是刘某歌在承租期间移除。至于案涉房屋正面右（南）扇玻璃门下端破裂问题，是否是刘某歌承租期间造成，没有证据证明，本院不予认定。
刘某歌针对其反诉请求提供了其本人与史某国文字聊天的微信截屏3张、叶某与史某国语音聊天的微信截屏3张及经过整理的叶某与史某国聊天语音转文字稿1份，并申请了证人叶某出庭作证。以上证据用于证明其与史某国之间的房屋租赁合同已经解除。
史某国对其与刘某歌微信聊天截屏3张真实性无异议；对其与叶某聊天的语音转文字稿的真实性，认为无法确认；还提出，从聊天内容看，双方未能协商解除合同，即史某国没有同意解除合同；认为叶某的出庭证言可以证明双方对解除合同未能协商一致，双方的合同尚未合法解除。
本院查明
本院认证认为，刘某歌仅提供了叶某与史某国聊天语音转文字稿1份，没有提供录音比对，本院不予认定；史某国对其与刘某歌微信聊天截屏3张以及证人叶某的证言的真实性无异议，本院对此予以确认，至于是否能达到各自的证明目的，本院将结合法律规定以及双方在合同中约定，予以综合认定。
根据当事人的陈述及举证、质证意见，本院认定事实如下：
2019年3月30日，史某国与刘某歌签订《商铺租赁合同》一份，约定：史某国（甲方）将其位于寿县寿春镇（城关）北照壁巷中段一间建筑面积为23平方米、坐西朝东的房屋出租给刘某歌（乙方）作商业使用，租期3年，从2019
合同签订后，刘某歌交付了第一个租赁年度的租金18000元以及押金2000元。
2020年3月26日下午，叶某受刘某歌委托与史某国协商退回承租房问题，双方于当日下午5时13分加微信成功并进行了沟通，至当天下午6时14分，双方结束语音聊天。当天下午8时，史某国向刘某歌发送“本来我不打算起诉的，既然你们都让我起诉。双方因解除合同，产生纠纷，形成本案诉讼。
本院认为
本院认为，当事人的争议焦点如下：一、案涉租赁合同在本案诉前是否因双方协商一致而解除。二、案涉租赁合同是或因刘某歌单方通知了史某国解除而解除。三、史某国变更诉讼请求是否违反民事诉讼法律规定。四、史某国变更后的诉讼请求以及刘某歌的反诉请求应否予以支持。
关于焦点一。本院认为，从刘某歌提供的微信截屏内容看，刘某歌委托叶某在2020年3月26日下午与史某国协商退还房屋问题。史某国在当日下午8时向刘某歌发送“本来我不打算起诉的，既然你们都让我起诉，我也就只好这么办了”以及“好吧，我们不说了，让法律说吧。我们现在说下去伤和气没意思”等文字信息，刘某歌回复“随便你吧”等文字信息，以上事实表明双方在该日对解除合同问题未能协商一致。2020年3月31日下午，叶某、刘某歌先后发信息给史某国，要史某国拿回钥匙，史某国并未同意。2020年4月1日，叶某、刘某歌先是到史某国工作单位附近，后又到史某国居住的小区要求将其承租房的钥匙退还给史某国，不久双方就因钥匙是否交还发生争议，由此说明刘某歌是非正常向史某国交还承租房钥匙，史某国并不同意解除合同。应当指出，双方在协商过程中，无论史某国提出的解除合同条件是否苛刻，均表明史某国不同意按刘某歌提出的条件解除合同，案涉房屋租赁合同并未因双方协商一致而解除。
关于焦点二。刘某歌提出，合同在履行期间发生了“新冠××疫情”，属于不可抗力，刘某歌依据合同约定，向史某国发出解除合同通知后，双方之间的房屋租赁合同解除。史某国提出，首先，合同约定的解除合同情形之一是“出现不可抗力造成房屋损坏达不到使用目的的”，而“新冠××疫情”并未导致案涉房屋损坏不能使用；其次，如果按照刘某歌的说法，那么所有的商铺租赁合同都不能履行，而现实是本地目前已经复工复学，商铺可以正常经营。
本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定：“依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。（三）略。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。”第6条第2款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”案涉《商铺租赁合同》约定的租期是3年，尽管租赁期间发生了疫情，刘某歌的经营因疫情及疫情防控受到一定影响，但该种影响并未达到需要解除合同的程度，刘某歌可以与史某国就“减免租金、延长租期或者延期支付租金”等事项进行协商，协商不成时，刘某歌可以提起诉讼，请求人民法院进行调解或判决，而不得擅自解除合同。刘某歌无合同解除权而单方通知史某国解除合同，其通知行为不产生合同解除的效力。
关于焦点三。本院认为，刘某歌在本案诉前已经以腾空房屋、交还钥匙的行为表明其不再继续履行合同；而史某国提起本案诉讼，要求刘某歌继续履行合同，要求刘某歌给付2020年度4月1日至2021年3月31日的年度租金、滞纳金；刘某歌针对史某国的诉讼请求，并未提出在继续履行合同的前提下要求史某国“减免租金、延长租期或者延期支付租金”的抗辩意见，而是坚持双方的合同已经解除，其无须承担责任的意见；本院在双方已陷入合同僵局的情形下，征询史某国是否变更要求刘某歌承担违约责任的方式以便解决纠纷，是正当履行审判职权；史某国在此情况下变更了诉讼请求，不违反有关民事诉讼的法律规定。
关于焦点四。（一）关于史某国要求刘某歌支付违约金25200元问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，刘某歌与史某国在合同的违约责任条款中约定：“任何一方因违约终止合同的应向对方赔偿合同总租金的70%违约金，并赔偿因此造成的其他的一切损失和费用。”史某国主张违约金25200元，是按合同剩余期2年租金的70%计算的，刘某歌认为合同约定的违约金标准过高，违约金应当参照市场行情按三个月租金标准计算。本院认为，案涉房屋租赁合同解除后，史某国仍可以将案涉房屋出租而获取收益，其主张违约金25200元虽符合合同约定，但明显过高，应予调整。史某国在2020年6月12日庭审时明确表示同意解除合同，故该日可确定为双方解除合同日期，从合同解除之日至案涉房屋重新租出之日，需要一定期间，本院参考刘某歌提出的意见，酌定期限3个月，该期间的租金损失，刘某歌应予赔偿。另外，2020年4月1日至2020年6月12日，双方因合同是否应当解除、是否已解除而产生争议，史某国在争议尚未依法解决前，既未获得该期间的租金，也未能就重新招租作准备工作，该期间的租金损失，刘某歌也应给予适当赔偿，本院考虑“新冠××疫情”对租赁合同的影响，酌情确定刘某歌赔偿史某国2020年4月1日至2020年6月12日的租金损失2000元。本院确定刘某歌因违约解除合同合计赔偿史某国租金损失6500元。（二）关于房屋恢复原状问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，经现场查看，刘某歌租赁的房屋经过了装修，房屋室内西南角因试衣镜未拆除致使该处墙体呈弧形，该处是房屋装修的一部分，史某国未要求刘某歌对室内装修的其他部分拆除，该处也可以保留。关于右扇玻璃门下端破裂问题，因双方订立合同时没有对房屋设施签署移交清单，史某国未能证明该玻璃门下端的裂痕是在刘某歌承租期间形成，故刘某歌可不予维修。根据涉案房屋现状，本院确定刘某歌在判决生效后五日内修复卷闸门门锁、门头两处洞口，并告知史某国室内电表移往何处或为该房另行设置电表；逾期由史某国自行修复，押金2000元折抵修复费。（三）关于刘某歌的反诉请求应否支持问题。刘某歌认为其与史某国与之间的房屋租赁合同已经解除，该观点不能成立，理由在上文已述。本院对其请求确认其与史某国之间的房屋租赁合同在本案诉前已经解除的反诉请求，不予支持。刘某歌交付的押金2000元具有担保其合理使用租赁物及设施的目的，在刘某歌对承租房的损坏部位修复后，史某国应予返还。
综上所述，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。刘某歌违反合同约定，擅自终止合同履行，应当承担违约责任。本院对史某国合理的诉讼请求予以支持；对刘某歌合理的反诉请求，也予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百三十五条、第二百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
裁判结果
一、刘某歌于本判决生效后五日内赔偿史某国租金损失6500元。
二、刘某歌于本判决生效后五日内修复其承租史某国房屋的卷闸门门锁、门头两处洞口，并告知史某国其室内电表移往何处或为该房另行设置电表；逾期由史某国自行处理，押金2000元折抵修复费。
三、驳回史某国的其余诉讼请求。
四、刘某歌履行本判决第二项修复义务后，史某国返还刘某歌押金2000元，从刘某歌应赔偿的6500元中抵销。
五、驳回刘某歌的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费925元，由刘某歌负担137元，由史某国负担788元。反诉案件受理费25元，由刘某歌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
二〇二〇年六月二十八日
