郫律师//郫都区律师县为二手房房屋买卖合同纠纷当事人成功维权典型案例

律师观点分析

吴国强律师为二手房房屋买卖合同纠纷当事人成功维权典型案例，可在中国裁判文书网查询，案号(2017)川0124民初6449号。

                      成都律师吴国强   

           四川-成都 -郫都区 四川高扬（郫都）律师事务所

           擅长：刑事辩护 婚姻家庭 合同纠纷 交通事故 劳动工伤

(2017)川0124民初6449号

原告张**，女，汉族，1971年3月1日出生，住成都市郫都区。

原告杨**，男，汉族，1986年10月14日出生，住成都市郫都区。

委托代理人杨**，女，汉族，1993年9月24日出生，住成都市郫都区。系二原告之女。

委托代理人吴国强，四川**律师事务所律师。

被告徐**，男，汉族，1990年2月21日出生，住湖北省。

原告张**、杨*与被告徐**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月27日受理，由本院审判员张毅适用简易程序于2017年12月13日公开开庭进行了审理，原告张**、杨*委托代理人杨**、吴国强、被告徐**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告张**、杨*诉称，2017年6月25日，原告委托其女儿杨**与被告订立《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定被告将位于郫都区房屋转让给原告，房屋成交价300000元，总价475000元。双方约定房屋目前为抵押状态，被告应在2017年10月31日前办理完成解除抵押登记手续并承担相应费用、贷款审批经贷款机构审批通过且符合过户条件后，双方需在收到经纪方通知后三个工作日内前往房管局办理过户递件手续。2017年6月25日，原告向被告支付购房定金50000元，向中国建设银行郫县支行办理155000元交易资金监管，原告依约履行了合同义务，并在中国农业银行西区支行办理贷款手续，经纪方四川房产交易平台房地产经纪有限公司2017年8月29日向被告发函通知被告办理过户递件手续，被告2017年9月1日至5日三次拒收，拒不履行合同义务。房屋早已符合解除抵押手续和转让过户条件，被告故意不办理，被告行为已构成根本违约，侵犯原告合法权益，原告有权要求解除合同并要求被告双倍返还定金，且由于郫都区房屋现持续快速上涨，被告违约导致原告购房成本大大增加，约定定金远远不足以弥补原告损失，原告有权要求被告承担实际增加的购房成本，现诉请1、被告双倍返还原告购房定金100000元；2、被告赔偿原告实际损失（因被告违约而增加的购房差价损失，案涉房屋68.01平方米，2017年11月5日该小区同类房屋成交单价10000元平方米）380107.89元；3、被告赔偿支付原告中介佣金9500元、贷款服务费2000元；4、被告承担本案诉讼费用。

被告徐**辩称，原告诉讼主体有问题，合同相对方系杨**，但起诉人并非杨**；不能继续履行合同系经纪中介公司房产交易平台造成，公司服务态度不好。

经审理查明，2017年7月21日，原告张**、杨*与杨**办理委托公证，明确张**、杨*委托杨**办理购买位于郫都区房屋的相应一切事宜。2017年6月25日，杨**与被告徐**订立《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议，同日，杨**与被告徐**与四川房产交易平台房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》及《过户、按揭服务合同》。约定被告将位于郫都区郫筒镇杜鹃路468号7栋1单元23楼2304号房屋转让给原告，房屋成交价300000元，含房内装修、配套设施、家电及贷款服务费用等作价175000元，总价475000元。双方约定房屋目前为抵押状态，被告应在2017年10月31日前办理完成原借款方解除抵押登记手续并承担相应费用、贷款审批经贷款机构审批通过且符合过户条件后，双方需在收到经纪方通知后三个工作日内前往房管局办理过户递件手续；被告将房屋过户到杨*指定的直系亲属张*、杨*暨本案原告名下，视为完成对合同买方杨*的过户义务。2017年6月25日，杨*向被告支付购房定金50000元，向中国建设银行郫县支行办理155000元交易资金监管，原告依约履行了合同义务，并在中国农业银行西区支行办理贷款手续，经纪方四川房产交易平台房地产经纪有限公司2017年8月29日向被告发函通知被告办理过户递件手续，被告数次拒收，拒不履行合同义务。原告认为被告行为构成根本违约，遂诉讼至本院。

同时查明，杨*根据与四川房产交易平台房地产经纪有限公司签订的《居间服务合同》及《过户、按揭服务合同》，向房产交易平台中介该公司支付9500元佣金，2000元贷款服务费。

另查明，《成都市存量房屋买卖合同》第八条第四款约定，出卖方因拒绝出售房屋，需赔偿合同总金额10%违约金。

以上事实有原、被告的身份信息、房屋信息摘要、公证书、房屋交易文件、监管协议、收据、支付宝电子回单、抵押证明、信贷申请表、催告函及快递回单、房屋成交价格网页打印表及当事人当庭陈述等予以证实，本院予以确认。

本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，原告张*、杨*与杨*在本案中为委托代理关系，杨*作为受托人以自己名义与被告徐*签订房屋买卖合同，徐*不明知前述委托关系，在杨*向原告披露案涉合同相对方后，原告张*、杨*作为委托人可以行使杨*对被告徐培霈的权利，故原告张*、杨*诉讼主体资格无疑。在杨*履行完合同义务后，被告徐*应当按照合同约定履行合同义务，被告不按照合同约定时间履行结按及递件过户等义务，导致房屋买卖合同目的不能实现，已构成根本违约，应承担相应损失。被告辩称，因为案涉房屋买卖合同居间服务公司态度不好等原因导致合同未能履行，缺乏事实依据及法律依据，本院不予采信；同时辩称因提供解除按揭所需资金的第三方公司擅自设置案涉房屋抵押，故不愿履行合同，本院认为被告因需解除按揭抵押向第三方公司借款，房屋设置新的抵押，系被告与该公司之间法律关系，与本案无关，且设置新的抵押在房管局备案登记，没有被告授权或签字，亦不能事实成立，故本院对被告此辩解不予采信。原告诉请被告双倍返还定金100000元，且适用定金罚则并不足以弥补其损失，要求被告另行赔偿损失380107.89元，本院认为，根据现行法律及司法解释规定，定金不足以弥补一方违约造成的损失，请求赔偿超出定金部分的损失，可以予以并处，但以定金与损失赔偿的数额总和不超出违约造成的损失为限。现成都市郫都区房价处于持续上涨中，同地段价格通过成交记录上涨幅度较大，民事诉讼活动应以诚信为本，不能因违约方违约而获益，更不能因守约方守约而受损，原告主张适用定金罚则后，对其损失被告应继续赔偿，本院予以支持，但原告主张按照2017年11月5日同小区该类房屋成交价格与购房时差价作为损失计算依据，本院认为，本案前述房屋差价并未经合法评估机构作出评估，仅有同小区房屋挂牌出售价格及成交价格作为参考，证据并不充分，本院酌情按照双方约定的违约金计算方式（合同总金额10%）计算此部分损失，则损失金额为47500元。原告同时主张被告应承担原告支付中介佣金9500元、贷款服务费2000元，此部分系被告违约行为造成的损失，亦应予以赔偿。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决如下：

被告徐培霈于判决生效后十日内双倍返还原告张

泽琼、杨品定金100000元；

二、被告徐培霈于判决生效后十日内赔偿支付原告张

泽琼、杨品购房经济损失47500元、佣金损失9500元及中介服务费损失2000元；

三、驳回原告张泽琼、杨品其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费减半收取4337元，由被告徐培霈承担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。

审判员　张　毅

二〇一七年十二月十三日

书记员　焦恋净

吴国强律师为房屋买卖合同纠纷当事人成功维权典型案例，可在中国裁判文网查询。案号(2017)川0124民初6449号。