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购买期房不可忽视的几个细节

发布者:覃富军律师|时间:2015年10月20日|分类:房产纠纷 |1159人看过

购买期房不可忽视的几个细节

作为购房者来讲,买一套称心如意的住房是一生当中非常重要的事情。但是,诸多的房屋买卖合同纠纷不时在报纸或者媒体上有所披露------

其实,很多问题应该说如果购房者足够谨慎,对于购房的知识比较了解,很多问题是可以避免的。下面,笔者结合我国2001年8月15日建设部修改的《城市商品房预售管理办法》谈谈我对购买期房一些法律上的理解,望能帮助购房者减少法律上的风险。

一、商品房预售应当符合哪些条件呢?

(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

(我们通常所说的“五证”指:一个是建设用地规划许可证,第二是建设工程规划许可证,第三是建设工程开工证,第四是国有土地使用证,第五是商品房预售许可证,简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的,开工证是由市建委核发的,国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的)。

二、签订认购书和商品买卖合同时,要注意哪些问题?

购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候,应该注意到查验五证(前已述及)。并要注意认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同,签订买卖合同就应该非常慎重的对待,因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷,购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。(比如合同中的一个细节就是“定金”与“订金”的问题:交付定金,签订认定书,选择付款的方式,签订商品房买卖的合同。在签订认购书后,要交定金,提醒购房人要注意,认购书里的定金和订金的区别,定金是一个专门的法律概念,其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用,并有特定定金的规则,它有特定的法律内涵。所以,在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订),因为有不同的法律概念)。

三、商品房买卖合同的补充条款是否重要?

至于补充条款,其一般是对购房合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要特别注意的是,对于非格式条款提供一方(购房者)而言,补充条款显得更为重要,因为绝对强势的房开商一方,其格式合同内容,往往不见得对购房者更为有利,因此购房者可以从以下几方面约定补充条款:

第一,应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去,这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

第二,明确房屋所有权证办理的时间(虽然法律上有关于办理房产证的具体时间规定)。

第三,要明确按揭办不下来的话,双方的责任。

第四,明确关于公摊建筑面积。实务中,争议最多的就是公用面积的分摊问题,而且有些开发商经常在公摊上做文章,所以要和开发商约定清楚,不仅要有一个笼统的公摊面积的数字,而且要约定公摊的是哪一部分,要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个,赠与那个,实际上有的时候是公用的面积。

第五,应该明确装修标准(结合宣传的样版图)。

第六,明确退房的责任。

四、商品房预售方案包括什么内容?为什么要仔细观察商品房预售方案?

商品房预售方案,应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

通过认识商品房预售方案,我们可以得知,绝大多数的商品房买卖合同纠纷的争议焦点都无外乎商品房预售方案的内容。故笔者认为,如果购房者提前认识商品房预售方案的内容,并将其予以保存,一旦后期商品房买卖合同发生纠纷,那你既可对纠纷有个较为正确的认识,亦是固定了诉讼的证据。

五、律师如何调取商品房预售许可证所涉及的相关资料?

商品房预售许可证的相关资料保存在房地产管理部门(房产局)。

2013年12月23日

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