律师观点分析

广东省深圳市龙岗区人民法院民事判决书

原告:王小娟

被告（反诉原告）：深圳市XXX科技有限公司（简称XXX公司）

法定代表人：林XX。

 委托诉讼代理人：刘X   

汉族，住址广东省深圳市福田区XX路XX厦，身份证号码一，系该公司员工。

被告：XX地产代理（深圳）有限公司（简称XX地产），组织机构代码78XXXX—5。

法定代表人：李XX。

委托诉讼代理人：张XX，女

 住址湖南省麻阳苗族自治县XXX,系公司员工

上列当事人房屋买卖合同纠纷了，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进了审理，原告王小娟、被告XXX公司的委托诉讼代理人刘X被告XX地产的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本秉现已审终结。

原告向本院提出如下诉讼请求：1，确认解除原告与被告XXX公司签订的《房地产买卖合同》；2。被告XXX公司双倍返还原告定金4万元；3．被告XX地产对上述债务承担连带责任；生被告XXX公司承担本案的全部诉讼费用。

被告XXX公司向本阮提出如下反诉请求：1，原告向被告XXX公司支付违约金86799元;2.原告承担反诉的全部费用。事实和理由：2015年7月22日，原告与被告XXX公司签订《房地产买卖合同》，向被告XXX公司购买涉案房屋。合同签订后，原告支付了2万元定金，但没有按约定支付首期款，经被告多次催告未杲。原告的行为已经构成违约，被告有权解除合同并要求原告承担逦约责任。

针对被告XXX公司的反诉，原告辩称，本案是被告违约导致合同无法履行，原告没有违约，不应承担违约责任。被告提供的证据显示其在签署房屋买卖合同时隐瞒了涉案房屋被抵押的事实，而且合同约定的第二期付款方式及付款金额不确定，无法履行。原告为了自身合法权益在15日内向两被告发函通知解除合同，不存在违约行为，而两被告对于原告的发函没有作出任何回应，况且被告XXX公司搬离经营场所、合同下的涉案房屋被法院查封，原告有理由相信被告XXX公司无法完成交付涉案房屋的合同义务。被告XXX公司的行为已经表明其不愿意履行本合同。两被告串通隐瞒涉案房屋被抵押及查封的事实，致使原告签署了房屋买卖合同，根据法律规定，被告XXX公司应承担退赔一倍定金的责任．被告XX地严应承担连连带责任。

经审理查明：2015年7月22日，在被告XX地产的居间下，原告三小娟作力买方与被告XXX公司作为卖方签订了《房地产买卖合同》，被告将其名下位于深圳市坪山XX家园XX区一XX9号房屋出售给原告，约定成交价为533995元。合同第三条约定：买方于合同签订当日向卖方支付定金2万元；剩佘房款买方以银行按揭贷款方式支付，买方应于合同签订之日起十五日内（含当日）支付首期款（以银行贷款承诺为准，首期房款为合同价款减定金再减银行承诺贷款的金额），并于该日期届满后三日内向银行提交按揭贷款申请；若买方无法取得银行贷款承诺或者银行承诺贷款金额不足以支付剩余房款的，买方应于获知该事实之日起十五日内自行筹资补足应交款。第四条约定：该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方应在合同签订之日起将房地产证原件（无抵押、无查封）交予居间方。合同还约定，如一方逾期履行义务，守约方可要求违约方每日按成交价的万分之四支付违约金并继续履行合同，如杲逾期超过十天或有其他根本违约行为的，守约方可要求解除合同并要求违约方支付转让成交价20％的违约金或适用定金罚则。合同签订后，原告王小娟支付定金2万元，被告XXX公司出具收据予以确认。

2015年8月3日，原告委托律师向两被告寄发邮件，口知：因被告XXX公司有重大诉讼纠纷于2015年6月1日被法院立案处理且隐瞒房屋被抵押的事实，完全有可能导致后期卖方无法交付房屋，该行为已经反合同的约定，如杲原告继续履行合同，将会导致自身利益遛受重大损失，故而要求解除与被告XXX公司签订的《房地产买卖合同》，并要求被告XXX公司返还定金4万元，同时要求被告XX地产协助办理相关事宜。但被告XX地产拒收邮件，被告XXX公司在此之前搬离注册登记地址，该邮件被退回。

2015年9月11日，涉案房屋被查封；2015年9月29日，该查封被解除。

2015年12月9日，被告XX地产的按揭人员微信告知原告其只能向银行贷款30％购买涉案房屋，首付款要支付70％。庭审XX告自认其于2015年10月份知悉按揭贷款贷款金额与自己预期不符的事实。

另查，涉案房产于2015年6月3日抵押给案外人陈俊

杰并办理了抵押登记，该抵押登记于2015年8月4日注销。

本院认为，原、被告签订《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，没有有违反法律、行政法规的强制性规足，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。被告XXX公司在签订合同时未如实告知涉案房产是否存在抵押等权利瑕疵，在明知涉案房产存在抵押登记的情况下仍与原告签订合同，约定合同签订当日将无抵押、查封的房产证原件交付居间方，但截至2D15年8月3日，原告向被告寄发邮件要求解除合同时，被告尚耒注销涉案房产的抵押登记，匕超过合同约定的“被告注销抵拧登记、交付房地产证书原件"的期限13天，符合双方约定的解除合同的条件，故原告当日通知解除合同并无不妥。虽然原告提供的快递邮单显示被告搬离了送达地址，邮件耒成功送达，但该地址为被告工商登记信息载明的地址，原告向该地址送达邮件并无不当，被告签署合同时未如实告知自己存在多处办公地珏，且因自身原因在住所地发生变动后亦未及时通知原告及房产中介的情形属于未尽到应有的告知义务，该行为有违诚实信用原则，由此带来的法律后果应由其自行承担。综上，本院认为本案合同的履行过程中，被告存在违约情形，对原告于2015年8月3日以寄发邮件方式通知被告解除合同的事实予以认可；对原告诉请被告承担违约责任的主张，本院亦予以支持。因被告XX地产与原告王小娟、被告XXX公司之间系居间合同关系，并非本案合同的当事人，原告要求被告XX地产承担连带责任的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

关于被告恒鼎盒公司反诉主张因原告未按时灵付首期款构成违约，要求原告承担违约责任的问题。本院认为，方签署的合同中明确约定卖方注销抵押登记、交付房产证原件的期限为合同签订的当天，早于买方支付首期款的期限，则原告在被告尚未履行该义务的情况下，有权利拒绝履行付款的义务。此外不2 015生，8月3日原告通知解除合同B—L白．一支二角目考期又4、分的履行期阝艮尚未届满。故，被告主张原告违约并要求其承担违约贲任的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:确认解除原告王小娟与被告深圳市XXX科技有限公司签订的《房地产买卖合同》；被告深圳市XXX科技有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告王小娟定金共计4万元；驳回原告王小娟的其他诉讼请求；

四、驳回被告深圳市XXX科技有限公司的反诉请求。

上述付款义务人如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉受理费800元（原告已预交），由被告XXX公司负担；反诉受理费985元（被告XXX公司已预交〕，由被告XXX公司自行负担。

如不满本判决，双方可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

二O一七年四月二十八号