律师观点分析
上诉人（原审原告）：江西XX公司。住所地：南昌县金沙二路3366号力高国际城XX（综合楼）20栋。统一社会信用代码：9136XXXX29112141。
法定代表人：王XX，执行董事。
委托诉讼代理人：熊X，北京市XX律师。
委托诉讼代理人：刘XX，北京市XX实习律师。
被上诉人（原审被告）：姚X，男，1982年4月27日出生，汉族，住南昌市南昌县。
被上诉人（原审被告）：江西省XX公司。住所地：江西省南昌市南昌县莲塘镇莲富路力高君御华XX。统一社会信用代码：913XXXX0121MA35N63U3H。
法定代表人：姚XX，执行董事。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：徐XX，江西XX律师。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘XX，江西XX律师。
上诉人江西XX公司（以下简称XX公司）与被上诉人姚X、江西省XX公司（以下简称XX溪XX）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2019）赣0121民初2154号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
XX公司提出上诉请求：1、依法撤销江西省南昌县人民法院（2019）赣0121民初2154号民事判决第一项，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定被上诉人XX溪XX已支付案涉商铺租金至2019年10月31日止，属于认定事实错误。2、一审法院认定被上诉人XX溪XX应向上诉人支付违约金至2019年6月12日止，属于认定事实错误。综上所述，一审法院判决认定事实错误，请求二审法院在查明该案事实的基础上，依法进行改判，支持上诉人的上诉请求。
二被上诉人辩称：1、姚X不应当承担因商铺租赁产生的相关法律责任。2、被上诉人没有交租金的原因是由上诉人造成的，因此被上诉人不同意以此作为商铺租赁合同解除的理由。补充一点，被上诉人无意解除合同，并在2019年6月12日全部补齐了案涉商铺的租金，并将租金支付至2019年10月31日，租金共计504529元。
XX公司向一审法院起诉请求：1、请求判决姚X、XX溪XX立即向XX公司支付欠缴租金15024元并且支付违约金13453.99元（其中违约金暂计至2019年4月26日，应计算至姚X、XX溪XX全部清偿欠缴租金之日止），暂计28477.99元。2、请求判决该案诉讼费、保全费等一切实现债权的费用全部由姚X、XX溪XX承担。
一审法院认定事实：XX公司（甲方）与姚X（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将位于南昌县商铺，面积62.60平方米，出租给乙方仅用于经营XX溪XX；租期为10年，自2017年5月1日至2027年4月30日，甲方收到乙方支付的首付租金、运营管理费用、租赁保证金后，于2016年12月15日向乙方交付租赁场所；商铺租金收费标准是20元/平方米/月，第三年按5%递增，第四至第十年按10%递增，运营费1277元，物业管理费收取标准2.5元/平方米/月；乙方应当自该合同签署后三日内向甲方支付6个月商铺租金7512元，营运管理费1277元（收取6个月，后期无该费用），12个月物业管理费1878元，租赁保证金1252元（1个月租金），装修保证金1361元；合计13280元。若乙方在租赁期限届满前非甲方原因终止合同，保证金（租赁）不予退还；租赁期满后，乙方完全履行合同约定的义务且乙方付清应缴费用返还租赁场所后满三个月后，甲方将租赁保证金无息返还乙方；乙方对租赁商铺进行装修前须将装修图纸等所需材料提交甲方并得到书面同意，同时缴纳装修保证金和办理进场装修手续，乙方装修完成并经甲方验收合格后，甲方将装修保证金无息返还乙方；乙方应在每个租期起始日提前一个月支付下一次的租金，例如乙方应当在2017年10月1日之前支付2017年11月1日至2018年4月30日租金、营运管理费及物业管理费；甲方在收到租金15个工作日内按照乙方提供的信息开具合规发票；乙方迟延缴交租金及其它应缴之费，须按所欠缴金额日0.3%向甲方支付违约金，如超过30日仍未缴足，甲方有权单方解除合同；乙方不履行该合同任何条款，甲方书面通知乙方改正，三日内仍不改正，甲方有权单方解除合同；乙方在营运期间屡次遭到业主投诉、顾客投诉，顾客对服务、管理等表达出不满意见，甲方书面通知乙方改正后，乙方在三日内仍不改正，甲方有权解除合同。嗣后，XX溪XX发出了《确认函》，确认《商铺租赁合同》系姚X作为发起人，为了筹备XX溪XX与XX公司签订的，该合同的实际租赁人和使用人都是XX溪XX，相应的权利与义务主体都是XX溪XX，与姚X个人无关。合同签订后，XX公司向姚X交付了含案涉商铺在内的商铺，姚X向XX公司支付了2017年5月1日至2018年4月30日的租金331102元、租赁保证金27591.8元、运营管理费28144元。嗣后，姚X将所租赁场地用于XX溪XX经营，并进行了装修施工。物业服务中心在巡查时发现，XX溪XX将商业×栋×楼所有隔墙及烟道拆除并私自改建下水管道至一楼商铺，2017年1月31日，XX公司向XX溪XX、姚X发出整改通知，请姚X、XX溪XX尽快复原，否则物业将做停工处理及保留法律追诉权利。对此，南昌县人民法院做出的（2018）赣0121民初2413、2414、2415、2416号判决书判决如下：XX溪XX、XX公司应在该判决生效之日起十日内将公共设施设备恢复原状（包括但不限于上下水管道、消防设备、烟道等设施）。上述判决生效后，XX公司于2019年3月6日通过XXX向XX溪XX、姚X送达了《催促函》，催促XX溪XX、姚X及时履行上述生效判决，恢复商铺公共设施设备。XX公司针对XX溪XX、姚X自2018年5月1日起未按照《商铺租赁合同》的约定支付租金、物业管理费等情况，于2019年3月2日通过XXX向XX溪XX、姚X送达了《律师函》，函告如下：“1、截止至你方收到本律师函之日，你方与委托人签订的《商铺租赁合同》已经合法解除；2、你方应当在收到本律师函3个自然日内，向委托人足额支付拖欠的租金、物业管理费；3、你方应当在收到本律师函3个自然日内，向委托人足额支付拖欠租金、物业管理费的违约金；4、你方应当及时履行南昌县人民法院生效判决，恢复商铺公共设施设备；5、你方应当在收到本律师函15个工作日内，将租赁场所恢复原状并搬离场所，否则你方应当按照合同终止前的租金标准双倍向委托人支付逾期占用费，甚至委托人有权自行处置租赁场所内所有物品。”另查明，XX溪XX在酒店装修过程中投入了巨资，目前酒店正常经营。2018年11月21日，XX公司将涉案商铺销售给了案外人罗XX、黄XX，并与之约定由罗XX、黄XX自2019年3月4日起享有租金收益权益。XX公司已向案外人罗XX、黄XX垫付了涉案商铺2019年3月4日至2019年4月30日的租金2383元。
一审法院认为：姚X作为XX溪XX发起人，为设立XX溪XX与XX公司签订的《商铺租赁合同》，经过XX溪XX确认，系XX溪XX与XX公司的真实意思表示，未违反相关法律法规规定，对XX公司与XX溪XX都具有约束力，该院予以确认。《商铺租赁合同》约定的权利义务系XX公司将案涉商铺出租给XX溪XX经营使用，XX溪XX向XX公司支付租金。合同租期为十年，XX溪XX为了装修投入巨大，目前已租两年多，尚在正常经营，剩余租期还有近八年。在经营过程中，XX公司与姚X、XX溪XX之间因为公共设施设备问题产生纠纷，已有该院生效判决文书作出裁决。双方该纠纷不影响《商铺租赁合同》的按约履行。XX溪XX以此为由不交租金构成违约，应承担违约责任，但该违约事实不构成根本违约或导致不能实现合同的目的，且在法院释明的情况下，XX溪XX已支付涉案商铺租金至2019年10月31日止。XX公司诉请要求姚X、XX溪XX立即向XX公司支付欠缴租金15024元的请求，该院认为姚X系为了XX溪XX的设立而签订的合同，该合同得到了XX溪XX的确认，权利义务归属于XX溪XX，实际租赁人和使用人也是XX溪XX，因此租金缴纳义务人系XX溪XX，而非姚X，且在庭审后，XX溪XX已缴纳了涉案商铺租金；对于XX公司要求支付违约金13453.99元（其中违约金暂计至2019年4月26日，应计算至姚X、XX溪XX全部清偿欠缴租金之日止）的诉请，因XX溪XX欠付租金是事实，构成违约，该院予以支持，但考虑到约定的违约金日0.3%确实过分高于造成XX公司的损失，该院酌定以年利率24%由XX溪XX承担尚欠租金的违约责任的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条之规定，判决如下：江西省XX公司在该判决生效后十日内向江西XX公司支付欠缴租金15024元违约金（违约金标准按年利率24%计算，自2018年4月1日起以半年租金7512元为时间段，分别计算违约金至2019年6月12日止）。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费512元，减半收取计256元，由江西省XX公司承担。
二审期间，二被上诉人提交一份银行交易明细，欲证明被上诉人已经向上诉人补缴了2018年5月1日至2019年10月31日的相关17个铺子的租金504929元。上诉人质证后认为，上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，上诉人从来未授权过任何单位接收所谓的租金，且被上诉人从未告诉上诉人其要付清租金，上诉人至今未收到被上诉人的租金。
本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明：XX溪XX于2019年6月12日向一审法院转款504929元（自2018年5月1日至2019年10月31日期间17间店面的租金）。
本院认为，为了设立XX溪XX，姚X作为发起人与XX公司签订了《商铺租赁合同》，而后该合同亦经XX溪XX确认，故能够认定涉案合同系XX溪XX与XX公司双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。在履行房屋租赁合同过程中，XX公司与XX溪XX、姚X之间因涉案房屋的相关设施设备问题产生纠纷，并已由江西省南昌县人民法院生效判决文书予以裁决，但该纠纷不影响涉案《商铺租赁合同》如约履行，且在一审法院释明情况下，XX溪XX已于2019年6月12日向XX公司支付了截至2019年10月31日止的商铺租金，故XX公司认为其未收到涉案租金并要求二被上诉人在一审判决基础上支付至清偿之日违约金的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费512元，由上诉人XX公司负担。
本判决为终审判决。
刘祖雷律师