孙云雷律师
律师观点分析
一、案情简介：
2009年4月份，张女士210万元的价格购买了位于苏州市吴中区的某小区楼房，签订合同后，张女士就向某开发商交付了房款、共维修基金、以及税费等费用。
合同约定开发商应该于2009年7月5日向张女士交房，并于交房后90日内办理房产证权属证明，否则，每逾期一天按照购房款总额的万分之五向张女士承担违约责任。
2009年7月1日，开发商让张女士办理了房屋入住手续，张女士缴纳了物业管理费等相关的费用，并对房屋进行了装修，于2009年11月12日实际入住了该房屋。
开发商并没有按照合同约定于入住后90日内给张女士办理房产证，张女士多次催促开发商办理自己的房产证书，但开发商老是推脱，让张女士再等等，说马上就办理下来了。直到2011年3月5日，开发商还是没有给张女士办理下来房产证。
对此案分析如下：
1、开发商逾期办理房产证的原因。
a、因前期手续不全而导致大产权证无法办理。
b、如果已办理了大产权证，那么问题可能是办证时开发商要缴纳此前代收的契税和公共维修基金，这部分资金总额很大，开发商资金可能一时周转不过来。
c、开发商在楼盘建设过程中，还有可能抵押土地或项目来融资,这也会影响办理大产权证和业主的分割产权证。
d、验收不合格、未缴纳配套费等都可能是房产证办不下来的原因。
综合到本案，根据张女士的了解情况，张女士的房产证迟迟没有办下来的原因可能是第三种情况，由于开发商资金周转出现问题，迟迟不能办理银行解压手续，所以才出现了本案的情况。
2、开发商是否有义务为业主办理房产证权属证书。
房产证办理的前提条件是开发商先取得整栋房产的大产权，然后开发商才能向各个业主转移产权权属。如果开发商因为各种原因导致其不能取得完全的大产权，那么其也是没有权利也根本无法为业主办理产权转移手续的，那么业主也不可能办理下来房产证的;如果开发商不存在不能办理产权证的情形的，但由于开发商不尽义务协助办理产权证，也同样构成违约的。没有开发商出具相关证明材料，业主自己也是办理不了房产证的。
本案中，开发商代收了相关的契税、公共维修基金，具备办理房产证的相关证据材料，另外，合同约定的也非常清楚，开发商应该于2009年7月5日向张女士交房，并于交房后90日内办理房产证权属证明，否则，每逾期一天按照购房款总额的万分之五向张女士承担违约责任。所以，本案张女士案件中，张女士赢得诉讼并不缺少事实根据。那么，张女士的诉讼请求有没有法律依据呢?
3、开发商承担违约责任的法律依据。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
从以上法律规定可以看出，开发商和张女士之间签订的合同对办理房产证和逾期办理房产证都有约定，该合同是其真实意思表示。对合法有效的合同，双方都应该依法予以遵守履行。但由于开发商自身的原因，而导致张女士的房产证不能办理，开发商依法需要承担违约赔偿责任。
三、法院判决。
苏州市吴中区人民法院审理查明：张女士与该房地产开发商公司签订的《商品房买卖合同》真实有效，双方应按合同履行自己的义务。合同签订后，公司应在2011年3月5日之前为张女士办理权属登记，但至今尚未完成办证义务，已构成违约，至审理之日起，已逾期办证718天。应承担逾期办证责任。
法院判决，对逾期办证给张某造成的经济损失，可参照合同中逾期付款的违约金条款约定，即违约方按日向守约方支付已付房款的万分之零点五的违约金计算，开发商应向张某支付至审判之日的逾期办证违约金20744元(577828元x 0.05‰x 718天)。