律师观点分析

【案件摘要】

原告李永会与被告杨宁于2009年12月1日签订了房屋租赁合同，原告将位于星河路＊号附＊号房屋出租给被告作为经营场地使用，租赁时间为2009年12月1日至2012年11月30日止，共计三年。被告使用房屋的期限已到，但拒不向原告返还房屋，非法占有使用该房屋，损害了原告的合法利益。根据合同法第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现原告请求人民法院依法判令：1、被告立即返还原告位于星河路＊号附＊号的房屋；2、被告支付因其不按时履行返还房屋的义务给原告造成的损失，包括交通费、住宿费、违约金、及违约使用房屋的租金共计25000元，以上费用最终以法院执行完毕，返还房屋之日止实际发生的费用为准，即每月损失按8333.33元计算；3、被告承担本案诉讼费用。

【判决内容】

一、杨宁于本判决生效之日起10日内返还李永会、龚琼英位于星河路＊号附＊号的房屋。

二、杨宁于本判决生效之日起10日内以每月4500元的标准向李永会、龚琼英支付返还李永会、龚琼英位于星河路＊号附＊号房屋时的逾期使用房屋租金。

三、驳回李永会的其他诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费262.5元，由杨宁负担（此款已由李永会、龚琼英垫付，杨宁应于本判决生效之日起10日内支付给李永会、龚琼英262.5元）。

【律师点评】

原告李永会与被告杨宁于2006年7月25日签订的第一次《房屋租赁合同》与双方于2009年12月1日签订的第二次《房屋租赁合同》系两个独立的合同法律关系，双方于2006年7月25日签订的第一次《房屋租赁合同》不是本案审理范围。原告李永会与被告杨宁于2009年12月1日第二次签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规强制性规定，双方之间的房屋租赁合同合法有效，双方当人事应当依约全面适当的履行合同义务。《房屋租赁合同》第四条已明确约定，租赁期间届满时，被告杨宁如需继续承租所租房屋，享有优先续租权，但应提前二个月与原告李永会商议并订立续租合同。合同期满前，被告杨宁虽希望继续续租房屋，但双方未能协商一致，且在合同期满后，2012年12月1日和12月4日，原告李永会先后通过通告、律师函的形式告知被告杨宁，其不愿再与被告杨宁续租，要求被告杨宁返还房屋。因此，在合同期满前二个月，被告杨宁未能与原告李永会协商一致并订立续租合同，故在2012年11月30日合同期满后，被告杨宁不再享有对租赁房屋的优先续租权。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，原告李永会与被告杨宁之间的房屋租赁合同期满后，双方未能就续租事宜达成一致意见，被告杨宁应当按时返还租赁房屋。房屋租赁期满后，被告杨宁继续使用房屋的行为事实上给原告李永会造成了租金收入的损失，因此，对于原告李永会要求被告杨宁支付违约使用房屋租金的诉讼请求本院予以支持。根据双方签订的房屋租赁合同第二条约定房屋月租金为1800元／月，以及合同最后一条补充条款约定，“房价问题根据当地市场情况，作适当增减，由双方共同协商”，且双方当事人在庭审中的一致陈述，能够确认原告李永会与被告杨宁在合同的实际履行过程中，已经将房屋月租金调整为4500元。所以，在合同租赁期满后，被告杨宁继续使用租赁房屋的行为给原告李永会造成的租金损失应以每月4500元计算。对于诉讼中原告李永会主张的交通费、住宿费损失以及违约使用房屋的违约金的诉讼请求，因双方在房屋租赁合同中没有明确约定，原告李永会亦未举证证明其所遭受的交通费、住宿费及违约金损失，故对原告李永会的该项诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”之规定，原告李永会与被告杨宁在《房屋租赁合同》中明确约定了合同期内铺面可转让，故被告杨宁在房屋租赁期间内有权利将房屋转租。但被告杨宁与第三人曾丽萍签订的《房屋转租合同》约定的租赁期为2012年9月6日至2014年9月5日，已超出了原告李永会与被告杨宁约定的租赁合同期限，故超出部分应属无效。