刘佳昕律师
律师观点分析
城镇居民购买农村宅基地房屋纠纷，全额追回转让款 一、案情简介 委托人系城镇户籍居民，因计划建房居住，经他人介绍与某村村民达成合意，签订《农村宅基地及房屋转让并配合建房过户协议书》，约定委托人以 9.5 万元总价受让对方宅基地及地上房屋，签约当日先行支付转让款 2 万元，后续按建房与过户进度分期支付余款。 付款后，委托人准备建房时遭该村村民阻拦，无法正常施工。委托人多次要求对方协助解决障碍、推进合同履行，对方均拒绝配合。后委托人提出解除合同、退还已付款项，对方拒不退款，双方产生争议。 二、办案难点 1、案涉合同名为 “转让协议”，实质为农村宅基地使用权变相买卖，法律禁止性规定明确，但实务中易被当事人忽视效力风险。 2、对方抗辩：主张遗漏合同主体、委托人单方违约、要求扣除差旅费与房屋修复费用，拒绝全额退款。 3、双方均存在一定过错，法院需对利息、差旅费等损失进行过错分担。 三、律师办案思路与核心策略 1、精准定性合同效力 以《土地管理法》《民法典》为依据，明确：宅基地属农村集体所有，仅限本集体经济组织成员享有使用权，城镇居民不具备受让资格，案涉协议因违反法律强制性规定应认定无效。 2、固定关键事实证据 完整提交转让协议、转账凭证、沟通记录、现场照片等，证明：委托人已依约付款、合同无法履行系对方不配合导致、对方明知合同无法履行仍签约收款。 3、有力反驳对方抗辩 ?针对 “遗漏主体”：查明案外人未签字、非合同相对方，不影响本案审理。 ?针对 “房屋损坏、差旅费”：对方无证据证明房屋系委托人损坏；委托人自愿补偿的差旅费，按过错比例依法分担。 3、主张财产返还与损失分担 依据《民法典》第 157 条，合同无效后因合同取得的财产应予返还；委托人资金占用利息与对方差旅费，按双方过错程度各担 50%。 四、法院裁判结果 法院采纳律师全部核心观点，作出如下判决： 1、确认双方签订的《农村宅基地及房屋转让并配合建房过户协议书》无效； 2、对方于判决生效后十日内返还委托人转让款 2 万元，并承担 50% 资金占用利息； 3、委托人按过错比例支付对方差旅费 1500 元； 4、驳回对方其他不合理抗辩请求。 五、案件亮点与典型意义 1、效力认定清晰：严格适用土地管理与民法典规则，明确城镇居民购买农村宅基地房屋一律无效，为同类案件提供清晰裁判指引 2、款项全额追回：在双方均有过错、对方提出多项抵扣主张的情况下，仍为委托人全额收回 2 万元转让款，最大限度维护合法权益。 3、过错分担合理：法院对利息、差旅费按过错比例处理，法律适用严谨，结果公平可执行。 4、风险警示价值：本案明确提示：城镇居民切勿购买农村宅基地及房屋，此类合同不受法律保护，易引发钱房两空风险。 六、律师提示 农村宅基地使用权具有严格身份属性，非本集体经济组织成员不得受让，即便签订书面协议、支付款项，合同仍属无效。如已发生类似交易，应尽快固定证据，通过法律途径主张合同无效、返还财产，避免损失扩大。