开发商逾期交房超90天，购房者能否解除合同？

案情简介

2024年1月，王某夫妇与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买一套商品房，总价款172.5万元。合同约定，开发商应于2025年6月30日前交付房屋。王某夫妇支付首付款72.5万元，剩余100万元通过银行贷款支付。

项目停工与解除通知

2025年2月，案涉项目因开发商与原总包单位发生纠纷而停工。2025年6月30日，开发商向业主发出顺延交付告知函。

2025年7月7日，王某夫妇委托律师致函开发商，要求其在三日内提供履约能力证明。2025年9月30日，即在合同约定的逾期交房超过90日后的第2天，王某夫妇再次委托律师向开发商发出解除合同的律师函，明确通知解除《商品房买卖合同》。

截至解除通知发出之日，项目已停工逾七个月，无任何复工迹象。

复工情况与争议

2025年12月，法院判决原总包单位退出项目。2026年1月，在当地住建部门主持下，原总包单位退场，新施工单位进场，项目恢复施工。但截至一审判决之日（2026年4月21日），房屋仍未实际交付。

王某夫妇认为，开发商逾期交房超过90日，合同明确约定买受人有权解除合同，其已在约定时限内发出解除通知，合同应自通知送达之日起解除。开发商则认为，项目已复工，合同目的可以实现，王某夫妇行使解除权构成权利滥用。

法院裁判

一审法院认为：开发商逾期交房超过90日，虽已构成违约，但其在项目停工后积极采取补救措施，完成施工单位更换、推动项目复工，房屋交付的合同目的具备实现可能性。王某夫妇的损失可通过主张逾期交房违约金得到有效弥补，无需通过解除合同实现权利救济。故判决驳回解除合同的诉讼请求。

二审法院维持原判，理由如下：

1. 案涉合同确实符合约定的解除条件，但合同应否解除还需结合违约程度、合同目的是否无法实现等因素综合认定。
   
2. 开发商在停工后积极应对，通过诉讼推动原总包方退场，在住建部门协调下完成施工单位更换并复工，并无拖延或违约的恶意。
   
3. 项目主体已基本完工，已处于复工状态，合同目的并非不能实现。王某夫妇的损失可通过主张逾期交房违约金得到弥补。
   
4. 综合考量，开发商的违约程度相对轻微，结合诚实信用原则及维护交易稳定，对解除合同的请求不予支持。
   

典型意义

本案明确了合同约定解除权并非绝对无条件行使。即使合同约定的解除条件成就，法院仍需审查违约行为的性质和程度。若违约方已积极采取补救措施、合同目的仍有实现可能，且守约方的损失可通过违约金等方式弥补，法院可能基于诚实信用原则限制解除权的行使。购房者在行使约定解除权时，应充分评估项目的实际复工情况和合同目的能否实现，避免因过早解除合同而陷入被动。

本文根据真实案例改编，不构成法律意见。如遇类似纠纷，建议咨询专业律师获取针对性法律建议。