全款买房入住多年无法办证，开发商把房子用预告登记锁给担保公司，法院判合同无效、协助过户（含违约金）

房住了好几年，证卡死在“预告登记”上

王某（化名）2018年买了一套期房，全款付清，签的是《商品房预订/预定协议》。之后顺利收房、装修、入住，物业费取暖费都正常交，属于典型的家庭自住购房者。

但当王某后来要去办不动产权证时，不动产查档显示：同一套房在2018年6月就被开发商与一家融资担保公司签了一份《商品房买卖合同》，还办了预售商品房买卖预告登记，权利人写着担保公司——等于系统里把房“锁”住了。

担保公司的说法：我们不是真买，但那是反担保抵押/让与担保安排，我们享有优先受偿权，你的买卖只是债权，不能对抗我们。

对方用来挡过户的“三件套”，法院是这样拆的

1）“我们签的是抵押/让与担保，预告登记已公示，权利优先”

法院审查后认定：那份《商品房买卖合同》不是真实买卖意思表示（未见真实付款流水对应，实质是开发商为借款提供的反担保操作，属于虚假买卖），依意思表示真实性规则确认该合同无效。

既然“买卖”这个基础债权是假的、被确认无效，那么依附它的预告登记就落入

“债权消灭→预告登记失效”? 的逻辑：

民法典规定，预告登记后债权消灭等情形会导致预告登记失效；买卖协议被确认无效，正属于“债权消灭”的典型情形。

2）“就算不算买卖，我们也设立了担保物权，你要排队”

法院进一步指出：担保物权要真正优先，关键在于是否完成法定公示（抵押登记）。案涉房屋并未办理抵押登记，仅靠一份假买卖+预告登记，不能形成可对抗购房消费者的担保物权。

所谓让与担保/反担保抗辩，也因缺乏相应权利变动公示要件未被采纳。

3）“你签的只是预订协议，不是正式合同，凭什么直接办证”

法院适用商品房买卖合同认定规则：预订协议内容已具备主要条款，且开发商已收全款、已交付房屋，买方长期合法占有用于家庭居住——可认定为商品房买卖合同关系成立。买方履行了付款义务，开发商就有协助办证的义务。

最终拿到的判决结果

• ? 确认王某与开发商那份《预订协议》有效（相当于买卖合同关系成立）
• ? 确认开发商与担保公司那份《商品房买卖合同》无效?
• ? 确认案涉预告登记失效?
• ? 开发商在判决生效后协助把房办到王某名下?
• ? 开发商以已付购房款为基数，按一年期LPR支付自“具备办证条件时点”起的违约金/资金占用损失，直到办完登记
• ? 案件受理费由开发商及担保公司负担

如果购房人遇到“房住着，但系统里挂靠了别人预告登记/网签”的处境

这类案子的核心是把三件事做扎实：

1. 固定你“更早、善意、已付款、已占有”的证据（协议/收据/转账备注/收房单/物业供暖票据）；
2. 查清对方挂名的是真买卖还是假买卖+担保，以及是否真的做了抵押登记；
3. 诉请顺序要对：往往要先解决“那份合同效力/预告登记状态”，再落到“协助过户”，否则容易被程序性挡回来。

（本文基于真实裁判文书改写，人物已脱敏，仅供同类纠纷参考，不构成个案法律意见。）