马莎莎律师
近期，各大银行陆续收紧购房贷款政策，贷款审批更加严格，放款周期明显变长，银行严控审批和延迟放款导致部分商品房买卖合同履行受阻，引发房屋买卖纠纷。这种情况下，买卖双方都觉得很冤，从买房人角度看，前期已经支付大笔定金/首付款，现在却因房贷收紧可能要承担逾期付款的违约责任，从卖房人角度看，房屋卖出后没有在合同约定的时间内收回房款，原有的资金规划无法实现，若卖房人正在置换房屋，还可能面临下一套房的房款逾期，形成连环购房违约，造成重大损失。那么，因房贷收紧导致商品房买卖合同无法正常履约时，各方责任如何认定？
一、 案情简介
2017年3月12日，出卖人南某与买受人宁某签署《存量房买卖合同》（以下简称“合同”），约定以555万元的总房价出售房屋，买受人应在合同签约一周内支付定金50万元，签约两个月内支付购房款189万，剩余房款316万以贷款方式支付，若贷款未获批或获批额度不足，可于10日内再次向其他银行申请，若未再次申请或再次申请仍未足额获批的，买受人应于银行批复后20日内自行补足房款。同时，合同违约条款约定，因买受人原因导致合同无法继续履行的，出卖人有权单方解除合同，买受人应按房屋总价的20％向出卖人支付违约金。
合同签订后，宁某按约支付50万定金，并向银行递交了贷款申请手续，但2017年3月24日相关部门突然发布新的房贷政策，按新政策宁某购房需支付六成首付，故宁某的贷款申请被拒，随后宁某发函告知南某，受新政策影响他无法按约获得足额贷款，向南某提出解除合同并要求返还定金50万元。南某同意解除合同但拒绝归还定金，宁某遂诉至法院要求返还定金并支付利息，南某则反诉要求宁某支付解约违约金111万元并配合办理网签注销手续。
二、 法院判决
本案共经历四次审理，过程曲折。一审法院认为，宁某系受新政策影响而未能按照预期数额办理贷款，不属于其自身原因，应属于不可归责于双方的原因导致合同目的无法实现，从而认定宁某对合同未能继续履行不存在过错，判决南某退还宁某定金并支付利息。
南某不服判决提起上诉，二审法院认为，双方在合同中对不能按预期办理银行贷款是有预见的，对不能贷款或贷款额度不足如何处理也有明确的约定，新政策的出台导致宁某贷款额度下降，不足部分应由宁某补足，宁某未能按约支付购房款且提出解除合同，构成违约，判决撤销一审判决，发回重审。
一审重审的审判思路与上述二审相同，认定宁某关于新政策出台导致其贷款额度不足、无力支付剩余款项、合同应予解除的主张依据不足，宁某未按合同履约、提出解除合同的行为构成违约，酌定宁某向南某支付违约金50万元，同时南某退还宁某定金50万元。宁某不服上诉，二审驳回上诉，维持原判。至此，这起历时三年经历四次审理的案件终于结束。
三、 责任认定
因房贷收紧导致买受人无法获批或无法足额获批银行贷款，影响商品房买卖合同正常履约时，买受人是否应承担违约责任？本文从以下两种情形来进行讨论。
（一）合同约定买受人自行补足。
买卖双方在商品房买卖合同中约定了贷款无法获批或无法足额获批的，由买受人自行补足，若此时买受人未及时补足，则应承担逾期付款违约责任，出卖人可依据合同相关违约责任条款，要求买受人继续履约并支付逾期付款违约金或直接行使合同解除权。
（二）合同未约定自行补足，也未约定其他补救措施。
此种情形下往期案例中有两种裁判观点：一种裁判观点认为，虽然合同未明确约定补救措施，但按期足额支付房款是房屋买卖合同中买受人最重要的义务，房款支付义务不同于房款支付方式，贷款不成并不意味着买受人自动从合同约束中解脱出来免去付款义务，也不意味着出卖人放弃了向买受人主张现金支付的权利，买受人仍需继续履行付款义务，否则出卖人可依据逾期付款违约条款主张权利。另一种裁判观点认为，买卖双方权利义务应严格依照合同约定，充分尊重当事人的意思自治，既然合同未约定补救措施，且购房人确有证据证明其因房贷政策调整而无法继续履约的（该履约障碍并非买受人征信问题等个人原因所致），则合同无法继续履行的责任不可归责于当事人双方，买受人不构成违约。目前大家普遍对第二种裁判观点认可度更高。
相关司法解释：
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
结语：
在房贷逐步收紧的政策背景下，房屋买卖交易的贷款风险不容忽视，购房者在订立商品房买卖合同前，首先要综合考虑自己的支付能力，了解清楚银行贷款流程和审批要求，对能否足额获批贷款做好充分预期。其次，买卖双方在签署商品房买卖合同时，务必对可能出现的履约障碍约定明确，尤其是房产调控政策变化、银行贷款政策变化等情形，应约定具体的应对措施和违约责任。最后，不管是出卖人还是买受人，作为商品房买卖合同的签约主体，如遇房贷收紧或其他履约障碍时，彼此都应秉着公平和诚实信用的原则积极履行合同义务，避免发生合同违约行为，减少不必要的法律纠纷。