离婚时房产该如何依法分割

离婚时房产该如何依法分割婚姻制度本质上是财产制度。婚姻关系表面上是身份关系，但与同居关系、恋爱关系的不同之处就在于财产关系上的不同，其他方面都没有本质区别。民法是调整平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系的规范，而整个《民法典》第五编婚姻家庭编包括相关司法解释等，都是以调整人身关系为方法，实质调整和规范财产关系。结婚后的财产归属、离婚时的财产分割是《民法典》婚姻家庭编的核心内容，其中房产又往往是价值最大的财产。以下笔者将分类说清离婚时房产该如何依法分割这一核心问题。

一、房产归属和离婚分割时的基本原则

原则上，婚前以自己名下财产购买的房产，登记在自己名下的，是婚前个人财产。

婚后以各自名下财产所购买的房产，无论是登记在一方名下还是双方名下，都是夫妻共同财产，只不过在实际进行不动产登记时，不动产中心会按照《民法典》第二编（物权编）第八章（共有）第308条的规定，要求产权人自行决定登记为按份共有或是共同共有，由于夫妻双方具有家庭关系，默认为是共同共有。

按份共有或者共同共有，是房产归属的不同形式，但并不直接等同于在离婚分割房产时，按份共有就按照份额直接分割、共同共有就对半分割。离婚房产分割的原则是《民法典》第1087条：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。”

请注意，《民法典》第1087条中蕴含了非常重要的一句话，就是“由人民法院根据财产的具体情况”，《关于适用〈民法典婚姻家庭编的解释（二）〉的理解与适用》（《人民司法》2025年第3期）第三、（四）章中写道：“其中‘财产的具体情况’应当包括出资来源情况，”也就是说，无论作为夫妻共同财产的房产是按份共有还是共同共有，都要考虑到该房产的具体出资来源情况进行分割，当然还需要按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则进行分割。

二、婚前个人房产转移登记至另一方或双方名下，房产的归属和离婚时的分割

《关于适用民法典婚姻家庭编的解释（一）》第32条规定，婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与房产变更登记之前可以撤销赠与。但是《关于适用民法典婚姻家庭编的解释（二）》修改了上述规定。在《解释（二）》之下，无论是将婚前个人房产转移登记至另一方名下还是双方名下，无论该房产在离婚时是属于一方个人财产还是夫妻共同财产，都不作为影响分割的因素。在这种情况下，房产的归属只是一个概念上的问题，并没有实际意义。

（一）离婚诉讼时房屋所有权尚未转移登记

《解释（二）》第5条第1款规定，婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房屋转移登记至另一方或者双方名下，离婚诉讼时房屋所有权尚未转移登记，双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的，人民法院可以根据当事人诉讼请求，结合给予目的，综合考虑婚姻关系存续时间、共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，判决房屋归其中一方所有，并确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。这里面影响分割的因素有5点：（1）婚姻关系存续时间、（2）共同生活及孕育共同子女情况、（3）离婚过错、（4）对家庭的贡献大小、（5）离婚时房屋市场价格。并不是简单地因为是共同财产就对半分割。这是离婚诉讼时房屋所有权尚未转移登记的情况。

关于这一规定的由来和考虑，《关于适用〈民法典婚姻家庭编的解释（二）〉的理解与适用》（《人民司法》2025年第3期）第三、（五）章中明确了它的适用情形是：“双方长期共同生活，虽曾约定将一方房产给予另一方或者为另一方‘加名’，但因各种原因未办理不动产转移登记。如果适用赠与合同规则，认可给予方享有任意撤销权，实际上损害了另一方的信赖利益。”

（二）离婚诉讼时房屋所有权已经转移登记至另一方或者双方名下

《解释（二）》第5条第2款规定，婚前或者婚姻关系存续期间，一方将其所有的房屋转移登记至另一方或者双方名下，离婚诉讼中，双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的，如果婚姻关系存续时间较短且给予方无重大过错，人民法院可以根据当事人诉讼请求，判决该房屋归给予方所有，并结合给予目的，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。

在这类情形下，如果要不按照本文第一章中所述的基本原则分割，首先需要同时满足：（1）婚姻关系存续时间较短、（2）给予方无重大过错的两个条件。在同时满足这两个条件之下，影响分割的因素有4点：（1）共同生活及孕育共同子女情况、（2）离婚过错、（3）对家庭的贡献大小、（4）离婚时房屋市场价格。且在这类情形下，房屋应该判决归给予方所有。

关于这一规定的由来和考虑，《关于适用〈民法典婚姻家庭编的解释（二）〉的理解与适用》（《人民司法》2025年第3期）第三、（五）章中明确了它的适用情形是：“房产转移登记后，接受方短时间内即提出离婚。在不符合法定撤销权的情况下，认定房产无法返还，对给予方是不公平的。我们经反复研究认为，一般情况下，夫妻间给予房产的目的是成立或维护婚姻并共同享有房产利益，这是该行为的基础，也是该行为与普通赠与合同完全无偿的特征不尽相同之处。”

（三）赠与人享有双重撤销权

《解释（二）》第5条第3款规定：“给予方有证据证明另一方存在欺诈、胁迫、严重侵害给予方或者其近亲属合法权益、对给予方有扶养义务而不履行等情形，请求撤销前两款规定的民事法律行为的，人民法院依法予以支持。”也即，赠与人既可以按照《民法典》第一编（总则编）第六章（民事法律行为）第三节（民事法律行为的效力）中关于可撤销的民事法律行为的规定，主张撤销赠与，又可以按照《民法典》第三编（合同编）第十一章（赠与合同）中第663条：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。”的规定，主张撤销赠与，享有双重撤销权。

三、由父母出资购买的房产归属和离婚时的分割

（一）婚前由父母出资购买的房产归属和离婚时的分割

《关于适用民法典婚姻家庭编的解释（一）》第29条第1款规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。”

婚前父母出资购买的房产归属比较简单，毕竟双方并未建立婚姻关系，名下财产仍归各自所有，所以只要登记在一方名下，无论是自己出资购买还是父母出资购买，都属于个人资产。但是如果婚前父母出资，登记在双方名下甚至登记在另一方名下，就属于对双方或者另一方的赠与，这种情况下如果最后没有登记结婚，对赠与方的损失要比登记结婚后的赠与要大得多。

（二）婚姻关系存续期间由父母出资购买的房产归属

《关于适用民法典婚姻家庭编的解释（一）》第29条第2款规定：当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第1062条第1款第4项规定的原则处理。

民法典第1062条第1款第4项规定的是，继承或者受赠的财产，为夫妻的共同财产，但是遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产为夫妻一方的个人财产。

《关于适用〈民法典婚姻家庭编的解释（一）〉的理解与适用》（《人民司法》2021年第13期）第三、（五）章中曾明确：对于如何认定“赠与合同中确定只归一方”，司法实践中最具争议。实践中父母与子女之间一般并没有正式赠与合同的存在，或者说没有一个书面赠与合同的存在，对于是否存在口头的赠与合同以及赠与合同的内容，在夫妻离婚时往往是双方争议的焦点。在一方父母出全资并且在购买不动产后将不动产登记在自己一方子女名下的，考虑到物权法已经实施多年，普通民众对不动产登记的意义已经有较为充分的认识，在出资后将不动产登记在自己一方子女名下，认定为是父母将出资确定赠与给自己子女一方的意思表示，符合当事人本意，也符合法律规定的精神。

按照前述2021年的理解与适用，婚姻关系存续期间，父母出资购置的房屋，登记在自己子女名下的，属于婚前个人财产，登记在另一方或者双方名下的，属于夫妻共同财产。

然而《关于适用民法典婚姻家庭编的解释（二）》第5条对此进行了修正，限缩规定了：“如果赠与合同明确约定只赠与自己子女一方的，按照约定处理”。《关于适用〈民法典婚姻家庭编的解释（二）〉的理解与适用》（《人民司法》2025年第3期）第三、（四）章进一步进行了解释：在一方父母全额出资的情况下，如果赠与合同明确约定只赠与自己子女一方的，应当按照约定处理。如果没有约定或者约定不明确的，房屋不论是否登记在自己子女名下，都可以判决该房屋归出资人子女一方所有，作为共同财产、按照《解释（二）》第5条的规定进行分割。

也就是说，现在认定是对自己子女个人的赠与、还是对双方的赠与，不再由登记在谁名下决定，而是看是否有明确的赠与合同。如果没有明确的赠与合同，或者虽有赠与合同，按照《关于适用〈民法典婚姻家庭编的解释（二）〉的理解与适用》的原文：但在赠与合同未明确约定只赠与自己子女的情况下，应按照民法典规定，认定为是赠与夫妻双方。

（三）婚姻关系存续期间由父母出资购买的房产离婚时如何分割

《关于适用民法典婚姻家庭编的解释（二）》第5条第1款规定：婚姻关系存续期间，夫妻购置房屋由一方父母全额出资，如果赠与合同明确约定只赠与自己子女一方的，按照约定处理；没有约定或者约定不明确的，离婚分割夫妻共同财产时，人民法院可以判决该房屋归出资人子女一方所有，并综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。

这里面影响分割的因素有4点：（1）共同生活及孕育共同子女情况、（2）离婚过错、（3）对家庭的贡献大小、（4）离婚时房屋市场价格。并不是简单地因为是共同财产就对半分割，且在这类情形下，房屋应该判决归给予方所有。

《关于适用民法典婚姻家庭编的解释（二）》第5条第2款规定：婚姻关系存续期间，夫妻购置房屋由一方父母部分出资或者双方父母出资，如果赠与合同明确约定相应出资只赠与自己子女一方的，按照约定处理；没有约定或者约定不明确的，离婚分割夫妻共同财产时，人民法院可以根据当事人诉讼请求，以出资来源及比例为基础，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，判决房屋归其中一方所有，并由获得房屋一方对另一方予以合理补偿。

在夫妻购置房屋由一方父母部分出资或者双方父母出资的情形下，离婚分割时首先应当以出资来源及比例为基础，在此基础上，再考虑以下4点因素：（1）共同生活及孕育共同子女情况、（2）离婚过错、（3）对家庭的贡献大小、（4）离婚时房屋市场价格进行分割。

四、婚前个人出资首付、登记在个人名下房产的归属和离婚时的分割

《关于适用民法典婚姻家庭编的解释（一）》第78条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

五、房产在诉讼中的具体分割方式

《关于适用民法典婚姻家庭编的解释（一）》第76条规定，双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割。

《关于适用民法典婚姻家庭编的解释（一）》第77条规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。

当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

需要注意的是，所谓尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋，指的是没有办理不动产登记的商品房、拆迁安置房，以及无法办理不动产登记的小产权房等。已经办理了不动产登记、只是上面有抵押权的房屋，属于已经取得完全所有权，可以依法进行分割。