烂尾楼业主如何维权

宗潜律师说法。

有不少烂尾楼的购房者向我咨询法律，说，楼房烂尾，他们拿不到房屋、不能入住使用。他们分别与房地产公司和银行多次沟通过，但是，房地产公司和银行都说，《商品房买卖合同》与《房屋抵押贷款合同》是两份独立的合同，而合同具有相对性，因此，房贷还得继续还。为此，他们感觉到十分痛苦！

每当遇到这种客户咨询时，我都是感同身受。我总是这样安慰并指导他们：楼房烂尾，你们没有过错；而楼房烂尾，房地产开发商不能如期交房，则构成重大违约，导致你们签订购房合同的根本目的不能实现！因此，你们可以起诉房地产开发商，要求解除买房合同；进而要求房地产开发商返还你们的购房首付款。

法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

基于商品房按揭贷款合同的特殊性，买受人以所购商品房作为贷款合同的抵押担保，所贷款项由银行直接划付给出卖人即房地产开发商。如果说因房地产开发商违约导致所销售楼宇烂尾，并进而商品房买卖合同及按揭贷款合同解除，买受人因商品房买卖合同解除无法最终取得案涉商品房的所有权，而房地产开发商将继续掌控建成或未建成的烂尾商品房，且房地产开发商已实际占有贷款，故，越来越多涉及商品房买卖合同纠纷及房屋抵押贷款合同纠纷的人民法院生效裁判文书，根据上述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，判决房地产开发商承担返还贷款的责任，甚至于应房屋买受人的请求，判决房地产开发商返还买房者的首付款本息。