孙珊珊律师
律师观点分析
一、案件基本概况
本案属于场地租赁及返还原物纠纷，存在本诉加反诉，三亚孙珊珊律师接受出租人林某某委托，担任被告及反诉原告的代理律师。
出租人与通信企业早年签订场地租赁合同，将自有房屋楼顶及部分房间出租，用于安装通信设备，约定明确租赁期限以及年度租金。前期租期内，通信企业按时足额支付全部租金。书面合同到期后，双方没有签署新的正式租赁合同，但通信企业的设备依旧持续放置、占用案涉场地，双方多次就续租、租金金额开展微信磋商沟通，但始终没有达成书面续签协议。
后续双方矛盾激化，通信企业提起本诉，主张租赁合同到期后，出租人无故扣押属于通信企业的设备，要求法院判令出租人返还全部通信设备。收到起诉材料之后，孙珊珊律师协助当事人提起反诉，要求通信企业支付自原合同到期之后长达近十年的场地占用租金，同时主张逾期付款违约金、维权产生的律师服务费。 本案合并开庭审理，争议焦点集中于：合同到期之后是否成立不定期租赁关系；设备是否属于出租人非法扣押；通信企业是否应当支付多年场地租金；出租人能否行使留置权拒绝返还设备。
二、孙珊珊律师代理办案思路与举证策略
接受委托后，孙珊珊律师梳理全部租赁合同、续签协议、多年微信聊天记录、双方往来协商文档、现场设备照片、委托合同及律师费票据，针对本诉应诉以及反诉主张搭建完整证据体系：
1.论证到期后成立不定期租赁关系原书面租赁合同到期，承租方设备没有搬离，持续占有使用租赁场地，出租人并未提出反对，结合双方后期反复磋商续签合同的微信聊天记录，依据民法典相关规定，双方已经形成不定期租赁合同关系，承租方应当按照原合同租金标准支付占用期间租金，不能以未签新合同为由拒付费用。
2.厘清设备占有、留置权法律边界，应诉本诉返还原物诉求针对通信企业主张非法扣押设备的本诉，律师向法庭说明纠纷的根源在于承租方长期拖欠场地租金；同时梳理法律规定，说明本案条件并不满足民事留置权的法定要件，不支持以留置设备对抗租金，客观看待返还设备的法律后果，把代理重心放在反诉追索租金。
3.完整固定占用时长、沟通经过的证据提交全套微信聊天记录，还原多年协商全过程：承租方多次发送合同版本、索要产权资料，双方反复磋商租金及搬离设备事宜，证实承租方明知设备长期占用场地，自身存在搬离设备的条件却迟迟不执行，并非出租人单方面阻拦搬离。
4.合理提出反诉请求，做好金额核算参照原有合同租金标准，主张合同到期起至租赁合同解除之日的租金；同时提交律师费相关票据，依据案件事实主张由违约方承担维权支出，同时对违约金诉求做好法律风险预判。庭审配合法院完成设备现场勘查，核对现场留存设备实物情况。
三、法院裁判结果
法院审理后采纳孙珊珊律师核心代理意见，作出本诉、反诉一并处理的判决：
1.判令出租人向通信企业返还现场实际留存的通信设备，部分已经遗失的设备出租人无需承担返还责任；
2.认定原合同到期后成立不定期租赁关系，判令通信企业向我方当事人支付自原租期届满至合同解除期间的场地租金二十万余元；
3.考虑到双方多年持续协商，承租方并非恶意拖欠，驳回我方主张的逾期付款违约金、律师服务费的诉讼请求；
4.双方各自承担对应部分本诉、反诉诉讼费用。
法院关键裁判观点：书面租赁合同到期，承租人继续使用场地，出租人未提出异议，构成不定期租赁，承租人应当支付实际占用阶段租金；但案涉动产与租金债权不属于同一法律关系，出租人不享有留置设备的法定权利。
四、孙珊珊律师案件总结与维权提示
本案是比较典型的机房场地租赁纠纷，很多企业租赁楼顶、场地放置设备，书面合同到期之后不及时撤场，既不续签合同也不支付费用。
三亚孙珊珊律师提示广大场地、房屋出租方：租赁合同到期之后，如果承租方继续占用场地，一定要留存微信、书面沟通记录，证明对方持续占用事实，及时提出租金主张，避免时间久远证据灭失；不要私自扣押对方设备，民事留置权有严格法定适用条件，私自扣押动产反而会产生法律风险；遇到对方长期占用拒付租金，应当及时委托律师，通过提起反诉或者单独起诉，追索不定期租赁阶段租金，维护出租人的合法收益。